H08D - Eigentumsverwaltung

Wie wollen Sie Ihr portugiesisches Heim beaufsichtigen, wenn Sie es nicht ständig bewohnen? Vielleicht möchten Sie eine Art Verwaltung. Um deren Kosten etwas auszugleichen, können Sie sich überlegen, Ihr Haus als Ferienwohnung zu vermieten. Bedenken Sie dann aber, daß Sie es zur Zeit der Hochsaison (Juni - September) wahrscheinlich gern selbst nutzen wollen und daß die Belegung  sogar in der Algarve durchschnittlich ca. 35 % beträgt. Darüber hinaus kann die Abnutzung durch Feriengäste erheblich sein.

AGENTUREN FÜR VERMIETUNG UND EIGENTUMSVERWALTUNG
Wenn Sie Eigentum in einer Wohnanlage (empreendimento) gekauft haben, gehört dazu wahrscheinlich auch ein Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft. Hierzu kann auch die Verwaltung und Vermietung Ihres Hauses gehören. Wenn diese einfache Lösung nicht möglich ist, müssen Sie andere Möglichkeiten suchen.

Es gibt ausländische Reiseveranstalter und Agenturen, die sich auf Ferienwohnungen spezialisiert haben. Mit diesen haben einige hiesige Hausverwaltungsagenturen bereits Abkommen oder bieten einen örtlichen Vermietungsservice. Wenn Sie nur gelegentlich vermieten wollen, werden Sie vielleicht Ihre eigenen Kunden suchen. 

Es gibt einige Online-Organisationen wie Airbnb, HomeAway, Booking.com usw., die eine große Hilfe bei der Bewerbung Ihrer Immobilie sein können.

 In jedem Fall, ob Sie Ihr Haus vermieten oder selbst nutzen, gibt es eine Reihe von Verwaltungsdienstleistungen:

• Pünktliche Bezahlung von Versorgern u. örtl. Steuern

• Garten- und Poolpflege

• Reinigungsdienst

• Wachdienst

• Regelmäßige Inspektionen, Überwachung dringender Reparaturen

• Beaufsichtigung von kleineren Instandhaltungsarbeiten

• Beaufsichtigung der örtlichen Angestellten

• Regelmäßige Überprüfung des Hausrats anhand einer Liste

• Erfüllung der gesetzlichen Bestimmungen zur Vermietung

• Bezahlung von Haus- und Hausratversicherung

• Vorbereitung des Hauses für jede Vermietung, Empfang und Einweisung der Gäste, Schlußinspektion vor ihrer Abreise

• Angebot von Informationen u. a. für die Gäste

Der Verwalter sollte gut portugiesisch sprechen, gute Kenntnisse der Vermietungsbestimmungen und des Personalwesens haben; er sollte in der Lage sein, eine ordentliche Einnahmen/Ausgaben - Rechnung aufzustellen, und Ihnen in Ihrer Sprache einen regelmäßigen Finanz- und Zustandsbericht zu geben. Eine professionelle Agentur sollte all diese Dienste leisten können, und sie dem Vertrag entsprechend abrechnen. Da es sich um größere Werte handelt, ist es ratsam, den Vertrag von Ihrem Anwalt aufsetzen oder wenigstens überprüfen zu lassen. 

Sie könnten die Verwaltung Ihres Anwesens auch einem in der Nähe wohnenden Bekannten übertragen. Dies hätte den Vorteil einer persönlicheren und intensiveren Betreuung. Jedoch ist eine schriftliche Übereinkunft zu empfehlen, in der die Aufgaben klargelegt werden, ebenso sollte eine Vergütung vereinbart werden.

GESETZLICHE ANFORDERUNGEN FÜR FERIENWOHNUNGEN
Häuser, die als Ferienwohnung dienen, müssen gewisse Mindeststandards erfüllen, wie sie im Gesetz über Touristenunterkünfte festgelegt wurden.

Die Unterkünfte müssen sowohl bei der örtlichen Camara als auch bei der Tourismusbehörde registriert sein. Die Mindeststandards betreffen die Größe, Service und Möblierung. Außerdem muß eine Unfallversicherung für die Gäste sowie eine Haushaftpflichtversicherung vorhanden sein. Besondere Sicherheitsvorschriften betreffen Pools, Gas, Feuerschutz und Kamine. Die Gasinstallationen müssen regelmäßich von einem offiziell zugelassenen Inspektor überprüft und die Kamine gekehrt werden. In der Unterkunft muß es einen Erste-Hilfe-Kasten, Rauchmelder und einen Feuerlöscher in der Küche geben.

Ankommende Gäste sollten eingetragen, mit Informationen über das Anwesen und die örtlichen Möglichkeiten versorgt werden und Zugang zu einem Beschwerdebuch haben. Ihr Verwalter sollte die Vorbereitungen und die Registrierung bei den Behörden übernehmen können, ebenso die Anmeldung und den Empfang der Gäste.

BERECHNUNG UND BESTEUERUNG VON MIETEINNAHMEN
Einkommen aus Ferienwohnungen müssen auch dann versteuert werden, wenn der Eigentümer kein Resident ist. Doppelbesteuerungsabkommen können verhindern, daß Sie sowohl in Portugal als auch in Ihrem Heimatland Steuern bezahlen müssen. Die Kosten für die Verwaltungsgesellschaft bzw. Hausvermietungsagentur sowie die Unterhaltskosten können bei der Steuerberechnung geltend gemacht  werden. Daher ist es wichtig, daß die Abrechnungen Ihres Verwalters ohne weiteres von Ihrem Steuerberater verwendet werden können.