H01F - Licence d'utilisation des immeubles

Ce document est désigné du nom de Licença de Habitação ou de Habitabilidade ou encore de Licença de Utilização, ces expressions s'entendent du même document, la seule différence étant que la première s'applique exclusivement aux immeubles d'habitation, la seconde à tous les autres : magasins, garages etc. Cette licence délivrée par la municipalité (Câmara Municipal) atteste que l'immeuble est bien conforme à la règlementation de la construction ainsi qu'à l'usage auquel il est destiné.

Constructions neuves

Aucune construction ne peut être réalisée sans un permis de construire (Alvará de Licença de Construção) délivré par la mairie (Câmara Municipal) qui comporte un délai pour réaliser les travaux. Avant d'entreprendre la construction, il faudra une autorisation de travaux (Alvará de Obras) qui mentionnera le nom de l'architecte, celui du ou des ingénieurs et celui de l'entreprise. Le chantier terminé, le propriétaire maître de l'ouvrage ou son mandataire déclarera au service compétent de la mairie (Secção das Obras) l'achèvement des travaux. Sa demande sera accompagnée d'une déclaration de conformité de l'ingénieur superviseur (técnico responsável pela direcção da obra) où ce technicien attestera de la conformité de la construction aux indications du permis de construire et de son utilisation également conforme au projet objet du permis de construire. La mairie lui remettra la licence d'utilisation (Alvará de Licença de Utilização). 

Le dossier de demande de permis de construire comprendra divers documents dont la liste peut varier d'une Câmara à l'autre. Ce dossier est constitué par le technicien responsable de la construction. Il comprend par exemple : 

1. Evaluation acoustique
2. Certificat de performance énergétique
3. Certificat relatif à l'énergie électrique – CERTIEL
4. Certificat des télécommunications
5. Plans définitifs, signés par l'auteur du projet
6. Certificat de conformité de l'installateur du gaz (s'il y a lieu)
7. Journal des travaux (Livro de Obras)

L'étape suivante dépend de votre Câmara locale qui peut décider soit d'organiser une visite (vistoria) qu'elle confiera à des spécialistes de son choix, soit de s'en tenir à la certification du responsable du chantier.

S'il ya inspection, seront présents un inspecteur des travaux de la mairie, un représentant des pompiers et un représentant des services de santé. Vous devrez assister personnellement ou par l'intermédiaire d'un mandataire à l'inspection ed votre propriété. La loi stipule que l'inspection doit avoir lieu dans les te une visiles limites et rganiserd45 jours de la demande de licence d'utilisation (Alvará de Licença de Utilização), sinon la licence écrite devra vous être délivrée. Si lors de la visite, les inspecteurs concluent à l'unanimité que la construction est conforme en tous points au permis de construire, votre licence d'utilisation devra vous être délivrée dans les 5 jours. 

Certaines municipalités acceptent la déclaration du responsable technique comme une preuve suffisante de conformité et n'organisent pas de visite.

Normalement la mairie vous envoie la Licence (Alvará de Licença de Utilização) par courrier postal à l'adresse que vous avez indiquée sur la demande de permis de construire. Si vous ne l'avez pas reçue ans le délai, n'hésitez pas à demander ce qui se passe au service de l'urbanisme (Secção das Obras) de la Câmara. 

Achat d'un immeuble existant

Si le vendeur ne peut ou ne veut vous remettre une copie de la licence (Alvará de Licença de Habitação/Utilização) vous devez en demander une copie (Certidão do Alvará de Licença de Utilização) au service de l'urbanisme (Secção das Obras) où dans L’Espaço Cidadão. Vous devrez probablement produire la justification de l'adresse et les détails de l'enregistrement de l'immeuble (par exemple : la Caderneta Predial (Document fonciers) – voir H02F). S'il n'existe pas de licence d'utilisation, soyez très prudent avant de conclure votre acquisition. Noter cependant que pour les immeubles antérieurs à 1951, aucune licence d'utilisation n'est requise si aucune n'a jamais été délivrée. Vérifiez bien tout cela avec votre avocat. Il peut être précisé dans la promesse de vente que la licence d'utilisation devra être présentée ou alors qu'il n'y a pas lieu d'en avoir une, en tous cas ne vous contentez pas de promesses verbales de régularisations ultérieures. Si la construction n'a pas fait l'objet des autorisations requises ou si son affectation a été modifiée, la légalisation ou l'obtention d'une nouvelle licence peuvent vous engager dans des frais et des procédures bureaucratiques sans garantie de succès et sans préjudice des amendes encourues et/ou des démolitions. 

La licence d'habitation/d'utilisation doit toujours être conforme à la conception architecturale respective. Cela signifie que si des modifications sont apportées au bien, comme la construction d'une annexe, d'une piscine ou d'une extension de la maison, ces modifications doivent être enregistrées dans une demande de mise à jour de la licence, afin que les travaux effectués soient légalisés/autorisés.

La licence d'habitation/d'utilisation n'a pas de date d'expiration et son renouvellement n'est obligatoire qu'en cas de modifications de la structure du bien. Si ces modifications se produisent, une fois terminées, vous devez en demander une nouvelle à la mairie (Câmara Municipal).

Si vous vendez votre maison

Les règles ont changé dans le cadre du nouveau programme Simplex du gouvernement sur les licences des immeubles, il n'est plus obligatoire pour le vendeur de présenter le dossier technique du logement (Ficha Técnica) et le permis d'habitation (Licença de Habitação/Utilização) au moment de la signature de l'acte d'achat.

L’objectif affiché de cette mesure est de simplifier le processus d’achat et de vente de biens immobiliers, mais cela peut bien entendu comporter des risques pour l’acheteur. Bien que le notaire ait le devoir d'alerter les acheteurs sur la possibilité de l'inexistence de ces titres lors de la signature de l'acte, sans les documents eux-mêmes, il n'est pas possible de vérifier si la construction est conforme aux normes de sécurité ou aux plans approuvés par la Câmara Municipal.

Il est fortement recommandé à toute personne souhaitant acheter un bien immobilier de continuer à demander ce document au vendeur, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'un agent immobilier.