H05F - Entreprises de construction

De nombreux bulletins afpop traitent de la construction au Portugal : les séries H (housing = habitation) et P (paperwork = formalités), celui-ci aborde en particulier la question des contrats de construction avec les entrepreneurs.

Constructeurs autorisés et types d'autorisations (alvará)

Exception faite de petits travaux d'entretien et de menus travaux, tout travail de construction nécessite que le constructeur soit enregistré.

En portugais, cet enregistrement consiste en l'obtention d'une Alvará do Empreiteiro de Construção Civil. Cette licence précise le type et la taille des travaux de construction que l'entreprise est capable de réaliser. Cette capacité est appréciée selon le nombre de techniciens qualifiés et de l'équipement dont elle dispose, ainsi que d'autres conditions.

Les électriciens et gaziers font l'objet d'autorisations particulières.

Comment trouver une entreprise ?

S'il s'agit d'une maison individuelle, il vaut mieux en général trouver une entreprise près de chez soi. Un entrepreneur local sera mieux à même de suivre le chantier et sera plus facile à contacter à tout moment, aussi pendant le cours des travaux qu'après.

Le répertoire Advantage d'afpop vous fournit la liste des entreprises qui consentent à nos membres tel ou tel avantage. Vos pouvez aussi consulter les pages jaunes, les journaux et magazines en portugais ou autres langues et vos voisins qui ont construit. Dans tous les cas, assurez-vous que l'entreprise dispose bien d'une licence en cours de validité et que celle-ci correspond bien aux travaux que vous envisagez de réaliser.

 La construction d'une maison nécessite le plus souvent une négociation complexe. La priorité absolue est de vous assurer que le constructeur pourra bien communiquer avec vous.

Le cadre légal de la construction

Bien que le Code Civil contienne des dispositions qui encadrent les contrats de construction, afpop recommande qu'un contrat soit rédigé par un professionnel du droit. 

Le contrat devra contenir autant d'annexes qu'il y a de détails à prévoir dans la construction, aussi bien pour le matériel que pour les techniques qui seront mises en œuvre.

Il devra comprendre les plans généraux et les plans de détail présentés à l'administration municipale (Câmara Municipal) pour l'obtention de l'autorisation de travaux (Alvará de obras), ainsi que la définition détaillée des matériaux et des techniques employés.

Le prix de chaque prestation sera indiqué, ainsi que le calendrier des paiements et de l'exécution des travaux. Une pénalité de retard peut être stipulée. S'il est difficile de les prévoir d'avance, chaque modification ou prestation supplémentaire devra faire l'objet d'un attachement.

Spécialistes titulaires d'homologations particulières (électriciens et gaziers)

Ces prestataires doivent justifier des qualifications requises et les remettre au client, à défaut de quoi les fournisseurs pourront refuser la connexion ou l'approvisionnement.

Les installations de gaz doivent faire l'objet d'une inspection par un inspecteur indépendant enregistré.

Garanties 

Le code Civil portugais prévoit des périodes minimums de garanties des défauts de construction qui sont résumées dans le tableau ci-dessous. Ces périodes peuvent faire l'objet d'une négociation, leurs définitions seront alors indiquées dans le contrat

* Depuis janvier 2022, la période de garantie pour les biens immobiliers a été étendue à 10 ans en ce qui concerne les défauts affectant les éléments structurels du bâtiment. Dans d'autres situations, le délai de cinq ans subsiste.

La garantie d'une maison est un droit prévu dans la législation, plus précisément dans le décret-loi n.º 67/2003, du 8 avril. Selon la loi, une propriété est couverte par une garantie qui peut et doit être activée si la propriété ou les biens ménagers ne sont pas conformes à ce qui est établi dans le contrat d'achat et de vente. Si vous avez acheté une maison neuve et qu'elle présente des défauts de construction pendant la période de garantie, le propriétaire doit contacter le constructeur pour faire réparer ces défauts, de préférence par écrit.

Dans le cas où vous ne voyez pas votre problème résolu faute d'accord ou de non-réponse, alors il est préférable de s'adresser à un Tribunal ou Julgado de Paz (Cour de justice ou juge de paix), en fonction de la valeur que représente la réparation. Par exemple, si l'indemnité dépasse 15 000 euros, vous devrez faire appel devant un Tribunal, puisque le Julgado de Paz n'est compétent que pour évaluer et décider des actions dont les montants sont inférieurs à 15 000 euros.

Autre précision essentielle, l'action doit être intentée dans un délai de 3 ans à compter de la communication du vice au vendeur/entrepreneur. Si vous laissez la situation s'éterniser et ne faites rien, le vendeur est libéré de l'obligation de réparer les défauts que présente la maison. Par conséquent, il est essentiel que vous essayiez de parvenir à un accord.

Enfin, une autre solution consiste à déposer une réclamation dans l'IMPIC (Institut des Marchés Publics de l'Immobilier et de la Construction). Si votre dossier peut être présenté à l'IMPIC, vous devez identifier l'entité concernée, une description complète des faits, fournir des preuves ou autres éléments pertinents. Lorsque la plainte porte sur des vices de construction, elle doit toujours être accompagnée d'un rapport d'expertise, effectué par un technicien accrédité.

Veuillez garder à l'esprit que le plus important est d'agir dans les délais légaux et de présenter le plus de preuves possible pour prouver les défauts que vous avez trouvés dans votre maison.

Des informations plus détaillées peuvent être vérifiées ici :

Directives de l'Union européenne 2019/771 et 2019/770