H07F - Construction

Avant d'acheter un terrain ou une maison existante avec le projet de la transformer, afpop vous recommande d'envisager l'achat d'une maison existante, particulièrement en Algarve. L'immobilier a connu dans cette région un développement remarquable au cours des 20 dernières années (voir le bulletin Bulletin H/09F), sur les meilleurs emplacements où vous disposez de tous les services comme l'électricité et vous savez exactement ce que vous achetez.

En plus, comme la législation n'a cessé de devenir plus contraignante, ces constructions possèdent souvent des aménagements qui ne pourraient plus être réalisés aujourd'hui comme les piscines et les dépendances.

Si vous décidez malgré tout de construire, vous devez, avant votre achat, faire un état des lieux précis de toutes les règlementations applicables à votre terrain : plan d'occupation des sols, contraintes d'urbanisme etc… Nombre d'entre elles procèdent de l’harmonisation à l'intérieur de l'UE, elles concernent la qualité des constructions et l'intérêt général. Pour tout ce qui n'est pas de menus travaux, afpop vous recommande de recourir à des professionnels.

Plans généraux et contraintes

Le gouvernement a prévu de préparer des plans régionaux d'utilisation des sols. Pour restreindre l'urbanisation des sols, il limite la construction de maisons dans les zones rurales à la réhabilitation du bâti existant enregistré aux prédios urbanos. Des règlementations particulières du ministère de l'Environnement protègent les abords des lacs, des rivières et du littoral. De même, le ministère de l'agriculture doit parfois donner son accord pour les constructions en zone rurales, de manière à protéger les sols. Le plan d'occupation des sols local peut apporter certaines dérogations à ces règles générales.

Dans le cadre du plan général, chaque municipalité doit réaliser un plan local de développement (PDM – Plano Director Municipal) où seront identifiées les zones. Dans les zones urbaines dotées des infrastructures nécessaires, la construction est plus facile et la viabilisation adaptée, dans les zones d'intérêt public, certaines restrictions et des exigences spécifiques s'appliquent, généralement à l'aspect extérieur des constructions.

C'est aux conseils municipaux (Câmaras municipais) qu'incombe l'application des plans et la délivrance des permis de construire. Ils sont habilités à fournir des avis préalables (informação prévia/viabilidade) sur la base de projets et de descriptions globaux. A ce niveau, leurs réponses  consistent à identifier les restrictions générales affectant la construction comme ses dimensions maximales, ou à indiquer quels aménagements le propriétaire devra réaliser, par exemple au niveau des VRD. Bien que ces avis ne constituent pas  des décisions, ils limitent les risques de rejet des dossiers.

Le plan final sur lequel sera délivré le permis de construire doit être dressé par un architecte enregistré dans une organisation professionnelle portugaise. Le certificat de responsabilité (termo de responsibilidade) que présentent ces architectes réduit le temps qu'il faudrait au conseil pour rectifier le dessin.

Construire en fonction du climat

Le climat du Portugal méridional, semblable à celui du Cap et d'Adelaïde est un climat méditerranéen. Les étés sont chauds et secs, les hivers frais et humides. Les écarts de température et d'humidité sont plus importants que sur les rivages de l'Europe septentrionale.

Le bois est sensible aux fortes variations de l'humidité, il gonfle et peut gercer, aussi beaucoup lui préfèrent pour les portes et les fenêtres l'aluminium ou le PVC.

Si la faible résistance à l'humidité de l'architecture traditionnelle est un avantage en été, il n'en est pas forcément de même à l'arrivée des pluies. Bien que la fixation des tuiles romaines au mortier, une à une, permette un ruissellement satisfaisant sur des couvertures dont la pente est faible, un toit en mauvais état peut présenter des fuites importantes.  Les murs et les sols peuvent absorber l'humidité et se dégrader ou se couvrir de salpêtre. Plutôt que chercher à les étancher par des enduits modernes, les enduits à la chaux ou poreux sont souvent préférables.

En revanche, la durée d'insolation fait de la production d'eau chaude et même d’électricité solaire une solution économiquement séduisante, pour autant que l'installation ait fait l'objet d'une étude thermique. Une implantation et un plan prévus pour être à l'ombre en été et profiter du soleil en hiver, avec un bon toit et une isolation des murs peuvent rendre l’intérieur d'une maison tout à fait confortable, que les températures extérieures soient trop élevées ou trop basses. Bien des maisons n'ont pas de chauffage en hiver et cela vaut la peine d'envisager un chauffage central ou une cheminée pour éviter de gros frais s'il faut les installer plus tard.

Se souvenir que le Portugal est exposé au risque sismique. La règlementation de la construction est adaptée, avec des piliers et des chainages de béton armé, souvent des chainages spéciaux, tout cela faisant partie des standards locaux de la construction, sans que les coûts soient pour autant exceptionnellement élevés.

Constructions nouvelles

En principe la construction de maisons nouvelles sur un terrain nu n'est possible que dans les zones urbaines ou dans des lotissements (loteamentos). Avec l'autorisation municipale, la procédure d'obtention des permis de construire est identique à celle qui concerne le bâti existant.

Rénovation ou extension dans l'ancien

Normalement les petits travaux d'entretien, la restauration, la remise en état ou le nettoyage sans modification de la structure ni de l'aspect extérieur ne nécessitent pas d'autorisation. II sera cependant plus prudent de prendre en amont l'avis du conseil municipal. Une autorisation sera en revanche nécessaire dès qu'il pourra s'agir de modifications même mineures de l'extérieur ou d'un bâtiment dans une zone protégée.

Architectes et ingénieurs

Au Portugal, ils doivent être inscrits à une association professionnelle.  Pour tous les travaux autres que de menus ouvrages, seuls ces professionnels peuvent instruire et établir le dossier d'un permis de construire, superviser le travail des entrepreneurs et certifier l'achèvement des travaux. Notre bulletin H/05F donne toutes informations sur ces prestataires.

Dossier des permis de construire et d'habitation

Le dossier de demande de permis de construire pour la rénovation ou l'extension d'une maison doit comprendre :

• Le certificat de responsabilité de l'architecte responsable des plans, les plans (projecto da obra) y compris le relevé de l'existant, les coupes et les façades (plantas, cortes e, alçados), le devis descriptif, le devis estimatif et l'agenda des travaux.

• Les calculs de structure (projecto de establilidade)

• Les plans des fouilles (projecto de escavação)

• Le plan des circuits électriques, de ceux du gaz, de l'eau et de l'assainissement

• Les calculs de l'isolation thermique et parfois phonique

• Les plans de la ventilation et des conduits de fumée

• Le plan d'hygiène et sécurité

Le conseil municipal prendra avis des services spécialisés, dont la direction de la santé. Pour la durée du chantier une affiche sera fournie, qui devra être fixée sur le site et comportera la mention du permis de construire.

A la réception des autorisations issues des autorités compétentes, le Conseil informe le pétionnaire de sa décision d'émettre le permis de travaux (alvará de licença de construção). Ce document comportera les prescriptions spéciales pour la durée du chantier et la période de validité du permis de construire. Ces formalités doivent prendre au moins un mois, normalement, le délai est entre deus et trois mois. L'absence de certains documents peut allonger ce délai.

L'entrepreneur devra alors produire au conseil sa licence d'exercice (alvará) et l'assurance (seguro) qui couvre son personnel pour que soit délivrée la licence d'ouverture du chantier.

Le conseil délivre alors un autre avis qui devra être affiché sur le site durant les travaux ; y figurent les références de l'autorisation et la description du type de bâtiment objet des travaux.

Contrats de construction

Comme le code civil français, le code civil portugais consacre une de ses sections au contrat de louage d'ouvrage et d'industrie ou contrat d'entreprise. Au-delà de la référence à ces textes, il reste hautement souhaitable d'être assisté par un professionnel du droit pour la rédaction d'un contrat d'entreprise. Il faut s'assurer que le contrat contient bien l'établissement du dossier de demande de permis de construire par l'architecte, des devis descriptif et estimatif de l'entreprise, un agenda des paiements et des situations de chantier ainsi que la durée des garanties.

En règle générale l'entreprise dispose d'un an pour rectifier les malfaçons, mal-finitions et non-conformités constatées à la fin des travaux. Une garantie de cinq ans est également prévue pour les vices cachés.

 On notera que le mécanisme de la réception provisoire et de la réception définitive est réservé au Portugal aux travaux des personnes morales de droit public, rien n'empêche cependant de les prévoir dans le contrat.

Toute entreprise doit avoir une licence (alvará) ou une certification (voir ci-dessus Rénovation ou extension dans l'ancien) pour ouvrir un chantier. Elle doit produire une assurance pour les accidents du travail et sa responsabilité civile, sans oublier la justification du paiement des primes.