H09F - Acheter et vendre un bien immobilier

Agents immobiliers, avocats et banques

Avant de vous engager dans une transaction immobilière quelle qu'elle soit, afpop vous recommande fortement de consulter un professionnel qu'il soit avocat, conseiller financier ou personne au courant des formalités de la bureaucratie. 

Pour vendre ou acheter un bien immobilier soit directement soit par une agence les documents suivants sont indispensables : 

• Le "Certidão de Teor ou Certidão Permanente Predial”, est un document qui permet de connaître les hypothèques ou autres garanties qui existent sur le bien, de savoir si le vendeur est effectivement le propriétaire actuel et si le bien est immatriculé à son nom et a une validité de 6 mois. Vérifiez donc que vous disposez d’un document valide au moment de l’acte
• La “Caderneta Predial”, est un document de l'administration fiscale (Finanças) qui indique le contenu de la propriété, son adresse et ses confronts ainsi qu'une description succincte
• La “Licença de habitabilidade ou utilização”, est l'autorisation d'habiter un immeuble, délivrée par la mairie pour les immeubles dont la construction est postérieure au 7 Août 1951. Si la construction est plus ancienne, ce sera un simple certificat
• Le “Certificado de Eficiência Energética”, certificat de performance énergétique émis par une institution habilitée comme EDP, Galp, etc valable pendant 10 ans
• L'Escritura pública de habilitação de herdeiros”, l'acte authentique qui établit la qualité des nouveaux propriétaires, si l'immeuble leur a été dévolu par succession, est délivré par le notaire
• Le Permis de construire (s'il y a lieu)
• La facture du constructeur (factura) (s'il y a lieu) 
• Le Projet de construction complet (sil y a lieu) 
• Une quittance de l'administration des impôts confirmant que la situation fiscale est à jour. L'IMI est le seul impôt assorti d'un droit de suite : quel que soit le nombre de ventes successives dont le bien ait pu être l'objet il restera recouvrable sur le bien. Ce n'est pas le cas d'autres dettes comme l'électricité, le téléphone, etc… dont le recouvrement sera poursuivi contre le seul débiteur
• La preuve du paiement de l'IMT (Bulletin T05) : la taxe sur les mutations, qui n'a pas à être payée avant la signature des actes, devra être présentée au notaire
• La preuve du paiement du droit de timbre (IS), qui n'a pas à être payée avant la signature des actes, devra être présentée au notaire
• Les plans de la propriété, ceux du terrain et du lotissement (s'il y a lieu). Ils permettent au géomètre ou à l'acheteur d'identifier tous les éléments du bien tels qu'ils sont reportés et enregistrés à la mairie
• Pour les immeubles dont la construction est postérieure au 25 Mars 2003 une “Ficha técnica de habitação” est requise. Ce document réservé aux immeubles d'habitation comprend tous les détails de la propriété : identification du constructeur, type de matériaux mis en œuvre, fournisseur des matériaux etc. 
• Des copies des pièces d'identité et le numéro fiscal des propriétaires devront être remises aux agents immobiliers et aux avocats ou solicitadores. Les originaux devront être présentés au notaire lors de la signature des actes
• Un mandat de représentation de la partie qui se substituera son représentant légal s'il y a lieu devra être remis à, l'agent immobilier, au solicitador ou à l'avocat. Les originaux devront être présentés au notaire lors de la signature des actes
• Des copies des pièces d'identité et le numéro fiscal du mandataire (s'il y a lieu), de même qu'il est indiqué ci-dessus pour les parties
• Dans le cas où le vendeur ou l'acheteur est une personne morale, devront également être présentés : 
• Un extrait du registre du commerce et des sociétés “Certidão Comercial” délivré par le “Conservatória do Registo Comercial” (registre du commerce et des sociétés) où se trouvent indiquées les identités des associés et les pouvoirs dont ils disposent dans la société
• Les documents d'identification et numéraux fiscaux de la société devront être remis à l'agent immobilier, au solicitador ou à l'avocat. Les originaux devront être présentés au notaire lors de la signature des actes
• Un mandat de représentation donné par les associés à celui qui signera l'acte (s'il y a lieu) devra être remis à l'agent immobilier, au solicitador ou à l'avocat. Les originaux devront être présentés au notaire lors de la signature des actes 

Une fois réunis tous ces documents (si un agent immobilier intervient, il les aura déjà préparés) l'acheteur et le vendeur pourront signer une promesse de vente et d'achat, par laquelle l'acheteur s'engagera à acheter et versera un acompte que le vendeur recevra en s'engageant à vendre. 

Promesse d'achat et de vente 

Ce contrat indique ce qui est convenu entre l'acheteur et le vendeur : le prix de vente, les conditions du paiement de ce prix, les dates de paiement et de signature des actes, ainsi que tous les éléments de la transaction. Tous ces termes doivent être clairement mentionnés dans le contrat pour éviter toute difficulté future. Si ce contrat n'est pas rédigé par un avocat, il devra au moins recevoir son approbation. Il est rédigé en portugais et la signature des parties doit être certifiée. 

Au minimum, une promesse d'achat et vente comprendra : 

• L'identification des vendeurs, des acheteurs et de leurs mandataires respectifs s'il y a lieu
• L'identification de la propriété, son numéro d'enregistrement, sa description complète, ainsi que les numéros de sa licence d'habitation ou de son permis de construire
• Le prix de vente et les conditions de son paiement
• Le depôt de garantie (sinal), et, si d'autres paiements d'acomptes sont payables avant la signature de l'acte la quittance du paiement du premier 
• Le délai (prazo) dans le quel aura lieu la signature du contrat final
• La possession de la propriété attribuée à l'acheteur ou au vendeur avant la signature de l'acte
• L'intérêt stipulé s'il y a lieu sur le prix de vente dans l'attente de la signature de l'acte
• L'autorisation donnée à l'acheteur de construire sur la propriété avant la signature des actes
• La partie à qui incombera le paiement de l'IMI
• Les pénalités à défaut de finaliser la vente 
• Toute autre condition à la discrétion de l'une ou l'autre des parties avant la signature de l'acte

Dépôt de garantie et remboursement

Le dépôt de garantie est en général de 10 à 20% du prix de vente, mais il peut être supérieur selon l'accord des parties. Normalement, en cas de défaut de l'acheteur, ce dépôt reste acquis au vendeur. Si c'est le vendeur qui fait défaut il doit rembourser l'acheteur et lui verser un dédommagement égal dépôt. Une autre possibilité consiste à viser l'article 830 du code civil qui permet à l'une des parties de poursuivre en justice l'exécution forcée du contrat en cas de défaut de son cocontractant. 

Contrat final – acte de vente 

Il est préparé par le notaire ou l'avocat. Quelques jours avant la vente, devront être payés la taxe sur les mutations foncières (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) et le droit de timbre (IS – Imposto de Selo). Le contrat sera signé par les parties en présence du notaire. 

Après la date de la signature il conviendra de vous assurer que la vente a bien été transcrite au bureau du registre foncier (Conservatória do Registo Predial). 

Un conseil : après la vente, assurez-vous que l'acheteur a bien reçu du notaire ou de votre mandataire tous les documents importants comme une expédition de l'acte “Escritura”, un extrait du registre foncier la “Caderneta Predial”, ainsi que la “Licença de Habitação/Ocupação”, les clés et informations sur la gestion de copropriété (s'il y a lieu).

Dans le cas de contrats prêts à l'emploi (généralement fournis par des agents immobiliers), qu'il s'agisse d'un avant-contrat ou des actes définitifs, nous vous recommandons de rechercher un avocat en qui vous avez confiance pour clarifier vos doutes. Si vous souhaitez conclure une affaire, demandez l'aide professionnelle d'un avocat pour rédiger le contrat d'une manière qui vous donne la garantie et la sécurité juridique.

Si votre choix se porte sur un terrain ou une vieille maison, reportez-vous à notre Bulletin H/07 qui vous indique toutes les formalités à accomplir avant de donner suite à votre projet.