H10F - Baux d'habitation

L’afpop recommande fortement à ses membres qui louent une propriété d'établir un contrat écrit, après qu'ils ont consulté un avocat et un conseil financier, et que le locataire ait fait de même.

Types de contrats (regime de contrato)

Il existe trois types de baux d’habitation :

• Le bail d'un commun accord (renda livre)

• Le bail contrôlé (renda condicionada)

• Le bail subventionné (renda apoiada)

La plupart des baux sont de la première catégorie (renda livre), la législation n'impose aucune limite au loyer librement fixé entre le bailleur et le locataire. Ce bulletin concerne surtout ce type de contrat. Les conditions du bail contrôlé pourront s'appliquer s'il n'y a pas de bail écrit, si le droit au bail est transféré à d'autres occupants, ou si l'Etat a subventionné la construction de l'immeuble. Les loyers contrôlés ont pour base la valeur de la propriété.

Le bail

Il doit être écrit, établi en double original, l'un pour le bailleur, l'autre pour le locataire. Ensuite une copie devra être déposée au centre des impôts local (Repartição das Finanças). Les originaux seront signés des deux parties, plus, éventuellement, la caution. Le bailleur doit fournir les timbres fiscaux

à apposer sur le contrat, dont la valeur correspond normalement est de 10% du loyer mensuel.

Le contrat devra mentionner :

• L'identification du propriétaire et du locataire

• La qualité du bailleur (propriétaire ou loueur en sous-location)

• L'identification de la propriété et son adresse exacte

• Les surfaces privatives, à l'usage exclusif du bailleur et les parties communes

• La licence d'habitation de la Camara

• La date d'entrée en vigueur du bail et sa durée de validité

• Le type de bail et le montant du loyer mensuel

• Le certificat d'efficacité énergétique (Certificado Energético) mentionnant le numéro et la classification ;

• D'autre clauses optionnelles comme l'état et le contenu de l'immeuble, à qui incomberont l'entretien et les réparations et la nature des restrictions à l'usage de l'immeuble ou du bien sous-loué.

A défaut de précisions sur l'état de la construction, elle sera présumée correcte.

Durée du bail

Actuellement la durée minimale d'un bail est de 1 an avec reconduction à 3 ans, sauf accord préalable différent entre le bailleur et le locataire (tous les baux doivent être signés, attestés par un témoin et notariés).

Transfert du droit au bail

Un droit au bail doit être transféré en cas de séparation, divorce ou décès du locataire. Dans le cas d'un divorce, ce droit peut être attribué à l'un ou l'autre 

des conjoints par accord amiable ou décision judiciaire. Dans les autres cas, il pourra être transmis à l'épouse d'un des locataires, à un descendant direct (enfant de moins d'un an ou enfant ayant habité le logement depuis au moins d'un an) parents du locataire ayant habité le logement depuis au moins d'un an ou partenaire célibataire vivant avec le locataire depuis au moins 5 ans. Des règles spécifiques définissent l'ordre des priorités. 

Aucun bail ne peut être transféré plus d'une fois, avec comme seule exception le transfert à l'épouse du locataire originel. Dans cette situation, un transfert subséquent peut être consenti au profit d'un proche de celle-ci. Le transfert ne peut bénéficier à une personne qui dispose d'une autre habitation dans la même commune. La personne qui demande le transfert doit en informer le transfert par écrit sous un délai de 180 jours. S'ils n'entendent pas poursuivre le bail, le délai est alors de 30 jours. Si ces conditions ne sont pas respectées, le droit au transfert est perdu.

Suivant certaines conditions, lorsque le loyer est nettement inférieur à la valeur de marché, le bailleur dispose de l'option, soit de transformer le contrat en bail contrôlé, soit de mettre fin au contrat, en payant une indemnité égale ou supérieure à 10 annuités de loyer. Dans les deux cas, des dispositions légales particulières définissent les délais de notification. Dans les deux cas le bailleur et le locataire feront bien de consulter un avocat.

Si le bail n'est pas a durée déterminée, d'autres occupants peuvent disposer du droit de souscrire un nouveau bail. Les règles qui définissent cette situation sont compliquées, ce qui fait que les deux parties devront consulter l'avocat dès que le bail sera susceptible d'être transféré.

En cas de chômage involontaire, d'incapacité permanente de travail ou de décès du locataire ou de la personne avec qui il vit dans l'économie commune depuis plus d'un an, le locataire peut résilier le contrat sans payer les loyers correspondant au délai de préavis.

Fin d'une convention d'habitation

Le bailleur peut résilier le contrat en cas de retard dans le paiement du loyer de plus de huit jours*, plus de quatre fois (consécutif ou non), sur une période de 12 mois, mais, contrairement à ce qui était auparavant, ils doivent informer : le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, après le troisième mois de retard dans le paiement du loyer, qu’il a l’intention de résilier le bail.

* l'indemnité due au bailleur est de 20% du montant dû

Bailleur et locataire peuvent à tout moment mettre fin au contrat. A moins que la résiliation soit immédiate, un écrit sera nécessaire. Dans les autres cas, la loi prévoit les délais dans lesquels elle doit être notifiée (de 3 pois à un an) selon le type de contrat. Le locataire ou le propriétaire qui désire dénoncer le bail sans avoir obtenu l'accord de son cocontractant devra prendre avis d'un avocat.

Si le bailleur ne remplit pas les conditions du contrat, le locataire peut résilier le contrat à tout moment et demander le paiement d'une indemnité.

Un bailleur peut demander en justice l'expulsion du locataire qui :

• Ne paie pas son loyer au terme convenu

• Affecte l'immeuble loué à un autre usage que l'habitation ou à un usage contraire à l'ordre public et aux bonnes mœurs

• Entreprend des travaux sans l'accord du bailleur

• Sous-loue ou prête l'immeuble sans l'accord du bailleur, ou si le propriétaire a besoin de la propriété pour son propre logement ou pour les descendants au premier degré;

Dépots de garanties et paiements

Le premier mois de loyer est payable à la signature du bail. Au même moment, le propriétaire peut demander ou non le paiement d'une caution. Le montant de la caution doit être expressément indiqué dans le bail. Il n'y a pas de limite au montant de la caution, et le locataire peut l'accepter ou non. Dans ce second cas, le preneur, s'il considère que l'exigence du bailleur est déraisonnable, peut ne pas vouloir continuer le bail.

Révision du loyer

Une fois le bail signé, trois moyens de réviser le loyer sont admis :

Révisions annuelles 

Pour les contrats de moins de 8 ans, les révisions annuelles des loyers sont déterminées par la Loi. En Octobre de chaque année le journal officiel publie le coefficient de l'année suivante. Pour les contrats de plus de 8 ans, les modalités de la révision doivent être stipulées dans le bail. Des règles spéciales régissent les contrats conclus avant 1985. Elles permettent des révisions plus fréquentes pour rapprocher les loyers des valeurs du marché.

Le bailleur doit aviser son locataire de la révision au moins 30 jours avant de la mettre en application. Il doit préciser le montant du nouveau loyer, la valeur du coefficient et les autres éléments du calcul. Le locataire peut accepter l'augmentation, résilier le bail, ou (s'il relève une erreur de calcul) répondre en indiquant le calcul qui lui parait correct. Le bailleur peut alors, soit accepter cette proposition soit se pourvoir dans les 15 jours devant une commission spécialisée (comissão especial) qui siège au centre des impôts (repartição das finanças). Dans ce cas le loyer existant reste en vigueur jusqu'à la décision de la commission. 

Améliorations

Si la mairie impose au propriétaire certains travaux d'amélioration du logement, le loyer pourra être revalorisé en proportion de la valeur des travaux. Le calcul est alors analogue à celui qui permet de fixer les loyers règlementés.

Application du régime des loyers règlementés

Un bail peut être converti en convention de loyer règlementé :

• lorsqu'il n'y a pas de bail écrit

• si l'occupant bénéficie du droit à un nouveau contrat à la fin de la convention en cours

• sous certaines conditions si le droit au bail est transmis à la famille du locataire dans une succession

• sous certaines conditions, s'il s'agit d'un bail à durée indéterminée et le locataire possède un autre logement dans la même municipalité ou à Porto, ou à Lisbonne.

Régime fiscal

Les conseils financiers professionnels ou les comptables peuvent renseigner les propriétaires et les locataires sur leurs obligations fiscales respectives et les meilleures solutions pour chacun. 

Enregistrement du contrat

Normalement, tous les baux doivent être enregistrés auprès du centre des impôts (Repartição das finanças) par le dépôt d'une copie du bail.

Questions comptables et fiscalité des loyers

Normalement, tous les loyers que perçoit un propriétaire doivent être inclus dans sa déclaration annuelle d'impôts sur le revenu.

Dépenses déductibles

Les propriétaires peuvent bénéficier de nombreuses déductions fiscales. Ces déductions sont définies par le budget annuel établi par le gouvernement. Elles comprennent :

• les intérêts et les échéances de remboursement du capital prêté pour l'acquisition, la construction ou les améliorations du bien loué

• les sommes affectées à la participation à des opérations d'amélioration de l'habitat

• une partie du loyer perçu dans le cadre de la législation sur les locations 

   dans l'habitat urbain

• frais sur justificatifs investis dans l'entretien et les réparations, comprenant la sécurité, le nettoyage, l'alimentation en énergie, l'entretien des ascenseurs, l'administration de la copropriété, l'assurance, les taxes foncières et certaines réparations.

Les locataires qui louent une maison dans le cadre de la réglementation des baux urbains peuvent aussi être éligibles au bénéfice d'une déduction d'une partie du loyer de leur revenu imposable.