H12F - Règlement de copropriété
Catégorie : Logement
H12F - Règlement de copropriété
CLAUSES GENERALES
ARTICLE 1
Le présent règlement s'applique à l'immeuble sis à ........ :
Inscrit à la Conservatória do Registo Predial (Registre cadastral) de ...., sous le numéro...
Constitué en tant que copropriété horizontale, et enregistré comme tel sous la référence...
enregistré au bureau principal du cadastre de ... Article ..., au bureau des finances de ...
ARTICLE 2
L'immeuble est divisé en ...lots, identifiés par les lettres ... à ... .
ARTICLE 3
Le présent règlement et ses annexes fixent les règles relatives à l'usage des parties communes de l'immeuble désigné ci-dessus ainsi que les droits et les devoirs des copropriétaires de celui-ci.
Son application s'étend à tous les propriétaires présents et futurs, une copie en étant jointe à tout contrat de vente ou d'achat des droits privatifs.
ARTICLE 4
Les obligations résultant du présent règlement s'appliquent à tous les propriétaires et locataires ainsi qu'à l'ensemble de leurs ayant-droits.
DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
ARTICLE 5
Les copropriétaires ont droit à la libre jouissance de leurs droits privatifs et à l'usage des parties communes, aux équipements et aux services qui leur sont rattachés, dans le respect des dispositions du présent règlement, des statuts de la copropriété et de la loi.
ARTICLE 6
Au-delà des limitations résultant des statuts, il est interdit aux copropriétaires:
de faire quoi que ce soit qui porte atteinte aux parties communes de l'immeuble, ou qui en gêne le libre usage
de porter atteinte de quelque manière et par quelque moyen que ce soit, qu'il s'agisse de défaut d'entretien ou de modifications extérieures à la ligne architecturale, à l'esthétique, à l'harmonie générale ou à la sécurité de l'immeuble
d'exercer dans les parties privatives qui sont les leurs des activités incompatibles avec les usages et la destination de l'immeuble
de faire usage de leur partie privative dans tout autre but que celui prévu par les statuts et leur titre de propriété
d'occuper de quelque manière que ce soit les parties communes en-dehors de ce qui est prévu, sauf dérogation autorisée à l'unanimité des membres du assemblée générale
d'user de leurs parties privatives d'une manière qui, en quoi que ce soit se trouve en contravention aux règles d'hygiène et de salubrité et en dehors de l'utilisation normale de leur bien
d'agir en contravention aux décisions du comité des copropriétaires
ARTICLE 7
Il est fait obligation aux copropriétaires :
de s'acquitter ponctuellement des charges de copropriété selon les modalités fixées par le comité de la copropriété
de conserver en bon état de propreté, de conservation et en bon ordre leurs parties communes et les équipements qui en sont les accessoires
d'accepter l'exécution des travaux et opérations d'entretien nécessaires à la conservation de l'immeuble, de même effectuer dans leurs parties privatives les travaux nécessaires à la conservation de l'intégrité et de la sécurité de nature à prévenir tout risque éventuel qui pourrait affecter la propriété des autres propriétaires.
d'effectuer tous les paiements à leur charge en application du présent règlement, par délibération de l' assemblée générale ou par simple application de la loi.
d’informer l’administration, par écrit, de votre résidence habituelle, chaque fois qu’elle est différente de celle décrite à l’article 1er ou en cas de changement d’adresse, en indiquant votre numéro fiscal, votre contact téléphonique et votre adresse e-mail.
d’informer l’administration, par lettre recommandée, jusqu’à 15 jours après la vente de la portion, en indiquant le nom complet et le numéro fiscal du nouveau propriétaire. Le manque de communication implique, pour la personne qui a vendu, le paiement des frais nécessaires à l’identification du nouveau propriétaire.
ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
ARTICLE 8
L'administration de la copropriété est confiée au(x) syndic(s) et à l'assemblée générale
Le ou les syndic (s) sont désignés de l'une ou l'autre des manières suivantes :
élection au scrutin majoritaire par les membres de l'assemblée générale
nomination par décision judiciaire, à la requête de l'un des copropriétaires
par tout autre moyen choisi à l'unanimité des membres de l'assemblée générale
A moins qu'il en soit décidé autrement par l'assemblée générale, le mandat du (des) syndic(s) est d'une durée d'un an renouvelable pour la même durée
Le syndic reste en fonctions tant qu'un successeur ne lui est pas désigné dans les conditions prévues au No.2 du présent article
En cas d'absence ou d'empêchement du syndic, c'est celui des copropriétaires qui possède le plus grand nombre de millièmes qui assumera ses fonctions
ARTICLE 9
Le syndic est chargé des fonctions suivantes, parmi d'autres qui peuvent lui être confiées par le assemblée générale :
convoquer le assemblée générale
préparer the budget annuel : recettes et dépenses
vérifier l'existence et la validité d'une assurance incendie, proposer au assemblée générale le montant du capital garanti conformément à la destination de l'immeuble
recouvrer les recettes et procéder au paiement des dépenses communes
réclamer aux copropriétaires leur part des dépenses approuvées
tenir la copropriété en conformité avec les règles concernant les copropriétés telles qu'édictées par les autorités de l'Etat et des autres autorités
règlementer l'usage du bien commun et la bonne exécution des services d'intérêt commun
exécuter les décisions de l'assemblée générale
représenter les copropriétaires auprès des autorités administratives
représenter les copropriétaires en justice, soit en demande, soit en défense, dans toute action mettant en cause la copropriété qui oppose celle-ci soit à des copropriétaires soit à des tiers dans le cadre de la mission et conformément aux instructions del'assemblée générale
assurer l'exécution ponctuelle de ces instructions ainsi que des dispositions légales et règlementaires s'appliquant aux copropriétés
en application du paragraphe g), engager, suspendre et licencier le personnel affecté aux services communs, superviser et coordonner l'exécution des tâches par ce personnel ainsi que les missions effectuées pas des tiers dans le respect de la destination de l'immeuble
rendre compte de l'exécution de sa mission à l'assemblée générale
à la fin de son mandat, tenir à la disposition de la personne en charge du contrôle de la gestion l'ensemble des documents relatifs à sa gestion, ainsi que les relevés bancaires et la comptabilité
préparer l'ensemble des factures en vue de les soumettre à l'approbation de l’assemblée générale et en assurer la conservation, de même que de l'ensemble des documents concernant la copropriété
dresser le compte des réserves de la comptabilité de la copropriété
afficher à un endroit visible les règles qui président à la sécurité de l'immeuble, en particulier celles qui s'appliquent à l'usage des équipements communs
veiller au maintien des conditions de sécurité incendie dans les espaces communs ;
de s’assurer de l’existence d’un Fonds de Réserve Commun « Fundo Comum de Reserva ou Fundo de Reserva » ;
d’informer les copropriétaires, par écrit (peut être par e-mail), chaque fois que la copropriété est convoquée ou notifiée dans le cadre d’une procédure judiciaire, d’une procédure d’arbitrage, d’une procédure d’injonction, d’une procédure d’infraction administrative ou d’une procédure administrative ;
d’informer les copropriétaires, au moins tous les six mois, par lettre ou par courriel, de l’évolution des procédures judiciaires ;
d’émettre, dans un délai maximal de dix jours, un état de créance de copropriété, chaque fois qu’il en fait la demande, notamment aux fins de la vente de la portion ;
(x) Intervenir dans toutes les situations d’urgence, en convoquant immédiatement une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour approuver les mesures à prendre.
2. Présenter au moins 3 budgets, chaque fois qu’une décision de l’assemblée de copropriété est en jeu concernant des travaux d’innovation dans l’immeuble.
3. Les copropriétaires insatisfaits des actes de l’administrateur peuvent faire appel au comité des copropriétaires par écrit et dans la forme établie, dans les 30 jours suivant la connaissance des actes déférés. À cette fin, les copropriétaires appelants doivent convoquer le comité des copropriétaires dans ce délai.
ARTICLE 10
Sont membres de l'assemblée générale tous les propriétaires de parties privatives qui constituent l'immeuble
Les copropriétaires peuvent être représentés par un mandataire
A moins qu'il en soit décidé autrement par l'assemblée générale, à l'unanimité, l'assemlée générale annuelle se tiendra au cours de la première quinzaine de Janvier sur convocation du syndic. A l'ordre du jour figureront l'examen et l'approbation des comptes de l'exercice achevé et du budget de l'année en cours.
Des assemblées générales extraordinaires pourront également être convoquées par le syndic ou sur demande de copropriétaires représentant un quart au moins des millièmes de la copropriété en cas de désaccord avec le syndic ou de recours formé devant l'assemblée contre ses décisions.
L'assemblée est convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à chacun des copropriétaires sous un délai de 10 jours, y seront indiqués le lieu, la date et l'ordre du jour de la réunion. La convocation sera également valable si la lettre est remise aux copropriétaires qui signeront sa réception et reporteront la date de celle-ci dans un registre adéquat.
L’avis peut être envoyé par courrier électronique à ceux qui expriment ce souhait lors de la réunion, à condition que cela soit consigné dans le procès-verbal, en indiquant l’adresse électronique. Le copropriétaire doit confirmer la réception de l’assignation.
ARTICLE 11
Si le nombre de copropriétaires présents est inférieur au quorum et si aucune autre date n'a été indiquée dans la convocation, une nouvelle réunion sera organisée une semaine plus tard aux mêmes lieu et heure. Dans ce cas, l'assemblée pourra délibérer à la majorité simple des membres présents, dès lors qu'ils représenteront un quart au moins des millièmes.
Si les conditions sont réunies pour garantir la présence, le même jour, de copropriétaires représentant un quart de la valeur totale de l’immeuble, la rencontre peut avoir lieu 30 minutes plus tard au même endroit.
Les délibérations qui requièrent l'unanimité pourront être prises à la majorité des copropriétaires présents à l'assemblée dès lors qu'ils représenteront les deux tiers au moins des millièmes et sous la condition que les copropriétaires absents approuvent la décision dans les conditions suivantes :
les délibérations devront être communiquées à tous les absents par lettre recommandée avec accusé de réception sous 30 jours
les copropriétaires disposeront d'un délai de 90 jours, après avoir reçu la lettre dont s'agit au paragraphe précédent pour notifier à l'assemblée leur accord ou leur désaccord
le silence de la part des absents à l'expiration de la période vaudra approbation de la délibération
DEPENSES DE LA COPROPRIETE
ARTICLE 12
Les dépenses exposées pour assurer le fonctionnement normal de la copropriété et l'entretien des parties communes seront supportées par les copropriétaires sous forme de paiements périodiques proportionnellement aux millièmes attachés à leurs lots respectifs.
ARTICLE 13
Le budget annuel prévoira à coté des dépenses de fonctionnement un fonds provisionnel communément désigné "Fonds Commun de Réserve" (Fundo Comum de Reserva).
ARTICLE 14
L'objet du Fonds Commun de Réserve est de permettre de faire face à des dépenses rendues nécessaires par des réparations ou des améliorations de l'immeuble commun.
Par résolution de l’assemblée, le Fonds de réserve commun peut être utilisé à d’autres fins que celles indiquées au numéro précédent, à condition que les copropriétaires assurent le paiement, dans les 12 mois suivant la résolution, d’une contribution extraordinaire pour remplacer le montant utilisé.
Chacun des copropriétaires devra contribuer au Fonds Commun de Réserve à hauteur de 10% de sa part des charges communes (l'assemblée générale ayant la possibilité de relever ce taux si nécessaire) pour faire face aux dépenses hors budget.
Le Fonds Commun de Réserve sera déposé sur un compte de réserves de la copropriété.
Le fonds interviendra à la diligence du syndic en exécution des décisions de l'assemblée générale.
VOTES AUX ASSEMBLEES GENERALES
ARTICLE 15
Chacun des copropriétaires dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de millièmes qu'il détient
ARTICLE 16
Toutes contestations qui surviendraient entre les copropriétaires, aussi bien qu'entre ceux-ci et le syndic seront soumises à l'arbitrage.
RESPONSABILITES ET PENALITES
ARTICLE 17
Tout copropriétaire qui directement ou indirectement agirait en contravention du présent règlement devra répondre des pertes et dommages qui en résulteraient.
Les copropriétaires sont responsables de tout dommage causé par leurs préposés.
ARTICLE 18
Les copropriétaires qui ne rempliraient pas les obligations des paragraphes a) et d) de l'Article 7, pendant plus de 30 jours, se verront infliger une amende égale à une mensualité de leurs charges.
En cas de non paiement pendant 90 jours, l'administration engagera telles actions de recouvrement qu'il appartiendra, même judiciaires pour recouvrer sa créance
Toute infraction aux dispositions du présent règlement ou aux décisions prises dans le cadre de son application exposera son auteur à indemniser les autres copropriétaires à due concurrence des dommages subis, à concurrence d'un montant déterminé par l'assemblée des copropriétaires sans préjudice d'éventuelles poursuites en responsabilité civile consécutives auxdites infractions.
Les sommes perçues en exécution de cet article seront portées au crédit du Fonds Commun de Réserve.
DISPOSITONS FINALES
ARTICLE 19
L'assurance incendie est obligatoire pour toute partie commune ou privative de l'immeuble.
Elle est à la charge des copropriétaires (multiriscos-habitação or multiriscos-condomínio)
S'il advenait qu'elle ne soit pas prise pour la durée et pour le montant décidé par l'assemblée générale, il incomberait au syndic de la contracter le remboursement des sommes exposées à ce titre lui ouvrant droit à remboursement
L'assurance incendie doit être tenue à jour chaque année. Le montant des garanties devant être défini par l'assemblée générale
Si l'assemblée générale n'approuve pas le montant actualisé 45 jours avant l'échéance annuelle de la prime le syndic doit l'accepter selon l'index trimestriel publié par l'Institut des assurances du Portugal (Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões).
ARTICLE 20
Le (la) copropriétaire qui loue sa partie privative doit joindre à son bail une copie du présent règlement et faire figurer dans le bail l'obligation transmise au locataire de se conformer à ce règlement ainsi qu'à toutes les modifications qui l'affecteraient après la signature du bail.
Toute location doit être notifiée au syndic par lettre recommandée où figurera l'identité du (de la) locataire
ARTICLE 21
Le présent règlement est applicable par décision de l'assemblée générale.
Chaque copropriétaire dispose d'une copie de ce règlement, l'original restant en possession du syndic.
La procédure décrite en 1 et 2 s'applique à toute modification du texte
NOTES SUR LA REGLEMENTATION
ARTICLE 2:
Dans le cas d'un immeuble mixte, certaines des parties privatives étant destinées à une activité commerciale, d'autres à l'habitation, il convient de leur appliquer des régimes différents. Dans les immeubles où les millièmes de copropriété ne sont pas attribués de manière identique pour toutes les parties privatives, il sera de bon conseil de faire un tableau dans laquelle chacune d'entre elles sera identifiée et le nombre de ses millièmes indiqué en face de son identification. Ce tableau sera un des éléments permettant, lors des assemblées générales de faciliter le décompte des voix.
ARTICLE 5:
La loi prévoit que chaque copropriétaire est propriétaire d'une part de la propriété commune qui correspond au nombre de millièmes rattaché à son lot. Ceci ne l'empêche nullement d'avoir droit à l'usage de la totalité des parties communes dans des conditions conformes à celles que définissent la loi et le règlement de copropriété et dans la mesure où son usage ne porte aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires
ARTICLE 6:
(b) Il est pertinent d'indiquer ce qui est considéré comme une atteinte à l'esthétique et à l'unité architecturale de de la construction, comme, par exemple, l'installation de cadres d'aluminium sur les balcons, d'appareils de climatisation extérieurs, d'antennes paraboliques etc...
Entre autres hypothèses, on envisagera l'étendage de linge à l'extérieur sans l'avis des copropriétaires des niveaux inférieurs, la descente d'eau, ou le rejet de détritus là où ils peuvent causer un trouble aux voisins.
ARTICLE 7
Pour des raisons de commodité, un paiement trimestriel de provisions sur charges est une bonne pratique, les règlements étant effectués soit au domicile du syndic ou à toute autre adresse suivant ses instructions, soit par virement bancaire au compte de la copropriété.
(e) ce droit conféré au syndic et sa contrepartie pour le copropriétaire peuvent être encadrés dans des limites précises, par exemple à l'hypothèse de l'existence présumée de faits susceptibles de causer un préjudice aux autres copropriétaires ou à la copropriété en général, par exemple de travaux affectant la structure de l'immeuble ou le lot d'un voisin.
ARTICLE 8.2 (c):
DECO suggère la formule suivante : la nomination automatique lors de la première réunion de l'année, à tour de rôle en commençant par le premier lot mentionné dans l'acte constitutif, puis des autres par ordre alphabétique ou dans l'ordre dans lequel sont énumérés les lots.
ARTICLE 12:
Les charges telles qu'elles sont définies par le budget voté annuellement foivent couvrir les fais d'entretien des parties communes (comprenant le nettoyage et la surveillance) ainsi que les provisions à verser au Fonds Commun de Réserve destiné aux réparations générales de l'immeuble.
ARTICLE 13:
Il est souhaitable de créer un fonds pour les dépenses extraordinaires, par exemple une éventuelle action en Justice que l'assemblée générale pourrait devoir engager.
ARTICLE 15:
Exemple: Dans le cas d'une répartition par millièmes, le copropriétaire qui possède 30 millièmes du total, a 30 votes à l'assemblée, s'il s'agit de centièmes, 9 pour cent du total donnent 9 votes.
ARTICLE 16:
Par une délibération à l'unanimité, les copropriétaires peuvent convenir de systèmes différents, tant qu'ils restent en confromité avec la loi.
ARTICLE 19.3:
Le montant des pénalités appliquées chaque année ne peut dépasser un quart de la part des charges dues par le copropriétaire défaillant. Normalement le montant des charges recouvrables peut être contrôlé à la Caderneta Predial'.
ARTICLE 23:
S'il s'avère impossible de voter le règlement de copropriété – c'est-à-dire le présent document –certains copropriétaires étant absents, il pourra être voté à la majorité. Dans cette hypothèse, le règlement sera applicable à titre provisionnel en attendant sa confirmation par tous les copropriétaires ou l'adoption d'un autre règlement. Le présent règlement de copropriété et les notes sont une traduction du "Guia do Condomino" publié par l'association portugaise de consommateurs DECO.
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Règlement de copropriété- Formulaire d'approbation
Chaque copropriétaire qui approuve de Règlement de Copropriété devra le remplir, le signer et le retourner au syndic. Si le lot appartient à plusieurs copropriétaires, chacun d'entre eux devra le remplir et le signer.
Les mentions et le format proviennent d'un modèle portugais.
APPROBATION
I, ................................................................ (nom(s) - état civil : marié, divorcé, veuf -veuve, célibataire; profession ), ............................................addresse du domicile si différente de l'adresse dans la copropriété ..................................................................................................................................................,propriétaire(s) du lot (désigné à la première page du présent règlement).........., dans la copropriété (dénomination et adresse complète) .............................................Titulaire de ............. millièmes de ladite copropriété comme indiqué en page 1 du présent règlement
Déclare approuver le règlement de la copropriété.
Lieu et date: ..................................................................................................
Signature(s): ...................................................................................................
