H13F - Licence de location de vacances (AL)

Parmi les résidences de vacances, celles qui ne constituent pas de grandes unités comme les villas, les appartements, les chambres chez l'habitant et les auberges, sont classées par la législation sur les locations touristiques comme logement local : "Alojamento local"(AL) lei/62-2018  a introduit quelques changements dans le droit existant et portaria/262-2020 entrée en vigueur le 4 février 2021 et modifié par le nouveau décret-loi 76/2024 du gouvernement entré en vigueur le 1er novembre 2024 (certaines parties entreront en vigueur le 21 janvier 2025).

La dernière loi modifie et complète le cadre juridique pour le fonctionnement des établissements d'Alojamento Local, en accordant aux municipalités les outils juridiques pour décider de l'attribution, de la réglementation, du suivi et de la promotion des processus d'intervention.

Des conditions de fonctionnement

La capacité maximale d'un "logement local" est de 9 chambres et 27 personnes, sauf s'il s'agit des auberges pour lesquelles aucune limite n'est fixée.

Si les conditions sont réunies, des lits convertibles et/ou supplémentaires peuvent être installés dans les unités AL, à condition qu'ils ne dépassent pas 50 % du nombre de lits fixes.

Les propriétés sont classées en 4 catégories : 

1. maison = villa, maison de ville ou maison familiale

2. appartement = partie divise autonome d'un immeuble

3. Pension ou auberge = une propriété dont les chambres sont les unités données en location

4. Chambre : dans la limite de trois "unités" dans la propriété

Les propriétés ainsi désignées comme "logement local" doivent satisfaire aux exigences suivantes :

1. être en bon état général intérieur et extérieur

2. être raccordées au réseau d'eau courante ou disposer d'une alimentation privée en eau, pourvu que celle-ci soit autorisée

3. être raccordées au réseau de collecte des eaux usées et eaux vannes ou à une fosse septique dont les dimensions devront correspondre à la capacité maximale du logement

4. disposer de l'eau courante chaude et froide

Tous ces logements doivent :

1. avoir une fenêtre ou un balcon donnant à l'extérieur et de bonnes conditions de ventilation

2. être meublés et équipés selon leur destination

3. avoir un système de coupure de courant extérieure

4. Etre munis d'un système de sécurité sur les portes qui garantisse la vie privée des occupants

5. Disposer d'équipements de sécurité :

• un extincteur et signalisation

• une couverture anti-feu et signalisation

• un coffret de premier secours et signalisation

Les logements doivent disposer d'au moins un équipement sanitaire pour 3 chambres qui doit comprendre un lavabo, un WC et une douche ou baignoire.
Les sanitaires doivent être équipés d'une fermeture efficace

Les loueurs, propriétaires ou entreprises de location doivent informer leurs clients sur les règlements applicables au logement : usage de piscines, ascenseurs, parties communes, heures de réception, services etc…

Enregistrement :

Avant la mise en location de votre bien, vous devez déclarer à l'administration fiscale votre commencement d'activité, que vous l'exerciez personnellement, ou par l'intermédiaire d'un prestataire. Si vous n'êtes pas résident, vous devrez désigner un représentant fiscal. Cette exigence abolie en général subsiste par exception dès que vous percevez un revenu au Portugal.

L'enregistrement des propriétés en location à la "Câmara" se fait au guichet unique (Balcão Único ou Espaço Cidadão) auquel vous devrez fournir :

vous pouvez trouver les adresses ici en cliquant sur le quartier et la ville : https://www2.gov.pt/inicio/espaco-empresa/balcao-do-empreendedor/alojamento-local-registo-da-atividade

1. Une preuve de la qualité du demandeur : propriétaire, mandataire de celui-ci ou société de gestion (document d'identification)

2. Une attestation du propriétaire certifiant la conformité des installations d'électricité, de gaz et d'eau chaude

3. Un certificat de début d'activité (Certificado de Início de Actividade)
   qui atteste de votre enregistrement fiscal

4. Un extrait cadastral : (Caderneta predial urbana)

La demande tamponnée par le conseil municipal, (Câmara municipal) est le document qui vous permet d'offrir votre logement au public.

Dans les 60 jours de votre inscription, la Câmara contrôlera la conformité de votre local à toutes les conditions légales.

En cas de défaut, l'autorisation est annulée et la demande tamponnée devra être retournée.

Capacité 

Elle se détermine en rapport au nombre de lits fixes (individuels ou doubles) mis à la location.

Si les conditions sont réunies, des lits convertibles et/ou supplémentaires peuvent être installés dans les unités AL, à condition qu'ils ne dépassent pas 50 % du nombre de lits fixes.

Exigences au niveau de l'hygiène 

Les logements locaux doivent satisfaire aux meilleures conditions d'ordre et de propreté.

Le nettoyage et l'entretien, comme le changement des draps et serviettes doivent être faits au moins une fois par semaine et à chaque changement d'occupant.

Normes de sécurité

Les logements locaux doivent satisfaire aux exigences générales des règlementations contre les incendies et être dotés des équipements suivants :

1. Extincteurs et couvertures de sécurité en nombre suffisant pour le nombre d'unités de logement

2. Equipements de premiers secours aux normes UE (porteurs du symbole (EU)

3. Manuels d'utilisation de tous les appareils électriques équipant le logement, à défaut toutes les informations et instructions nécessaires à leur fonctionnement.

4. Affichage visible du numéro d'urgence national (112)

Les équipements de sécurité incendie seront différents selon la nature de la propriété, bien qu'un minimum soit préconisé par les pompiers : une couverture de sécurité près du feu de la cuisine, un gros extincteur ou deux de taille moyenne, par niveau du bien loué.

Il est également conseillé par les pompiers d'équiper chaque chambre d'un extincteur dans les auberges et les chambres chez l'habitant.

Les propriétés accueillant plus de 50 personnes doivent disposer, en plus des équipements ci-dessus, d'un système de protection incendie suivant un descriptif à présenter avec la demande d'autorisation et d'un appareil téléphonique fixe ou mobile raccordé à une ligne téléphonique extérieure.

Certaines Câmaras peuvent également demander une fiche de sécurité incendie (Ficha de Segurança Incêncio).

Accès pour les utilisateurs handicapés

1 - L'auberge de plus de 50 lits/utilisateurs doit disposer d'au moins une chambre et d'un sanitaire adapté aux utilisateurs à mobilité réduite, sauf dans les situations légalement prévues dans le décret-loi n° 163/2006 du 8 août, dans sa formulation actuelle.

2 - Le sanitaire visé à l'alinéa précédent peut être intégré dans un sanitaire commun pour les personnes à mobilité réduite ou non.

Publicité

La publicité, le document commercial ainsi que toute communication de la propriété mise en location, doivent faire suivre le nom du logement du numéro d'enregistrement d’“Alojamento local”.

Plaque d'identification 

Les logements locaux peuvent apposer à l'extérieur de la propriété, près de la porte d'entrée une plaque d'information. Ce carré transparent de 20x20 cm est obligatoire. Lorsque l'entrée de l'établissement se fait à l'intérieur d'un bâtiment, il est possible de choisir une plaque de même modèle et de plus petite taille, présentant les caractéristiques suivantes :

a) Fabriqué en matériau acrylique cristallin transparent, extrudé et poli de 5 mm d'épaisseur, d'une dimension de 100 mm x 100 mm.

b) Les lettres "A" et "L" doivent être inscrites en lettres majuscules, avec un espace entre les deux, en caractères Arial de 100 pt, en couleur bleu foncé (pantone 280).

c) Sous les lettres prévues au paragraphe précédent, l'expression « (ALOJAMENTO LOCAL) » doit être inscrite entre parenthèses, qui doivent être gravées en lettres majuscules, en caractères Arial de 13 pt, de la même couleur que les précédentes.

d) La fixation de la plaque doit être effectuée de préférence à l'aide de vis en acier inoxydable dans chaque coin, dont la tête doit avoir un diamètre d'environ 5 mm ou, alternativement, par d'autres moyens de fixation des coins, et, dans tous les cas, la plaque doit avoir un diamètre de 10 mm loin du mur.

Comme tous les établissements ouverts au public, les logements locaux doivent avoir un livre de réclamations (Livro de Reclamações).

Livre d'informations

Les propriétaires doivent tenir à la disposition de leurs hôtes un livret contenant toutes les informations sur les règles en usage dans l'immeuble, ci-inclus ce qui concerne "l'enlèvement des ordures et le niveau sonore ” et le règlement de copropriété, s'il existe. Doit figurer également dans ce livret le numéro de téléphone du responsable de l'établissement. L'ensemble de ces documents doit être rédigé en portugais, en anglais et "dans au moins deux autres langues étrangères".

Assurance

Les propriétaires de logements mis en location de vacances doivent justifier d'une assurance multirisques couvrant les dommages causés par leurs locataires aux parties communes de la copropriété aussi bien qu'aux tiers quels qu'ils soient, avec un capital minimum de 75 000 € par sinistre.

Dans le cas d'un établissement AL intégré dans un bâtiment sous un régime de propriété horizontal, le propriétaire de l'exploitation est également tenu de conclure ou de prouver l'existence d'une assurance valable garantissant les dommages matériels directement causés par un incendie dans ou provenant de l'établissement.

Les communes peuvent demander une preuve d'assurance, qui doit être fournie dans un délai de trois jours, sous peine d'annulation de l'immatriculation.

Restrictions applicables à certaines zones

Les services municipaux peuvent limiter le nombre des établissements dans certaines zones géographiques, dans le but de "préserver la réalité sociale du voisinage et des lieux". De plus, il est interdit aux propriétaires d'immeubles situés dans ces zones d'exploiter plus de 7 unités d'Alojamento local.

Renforcement des contrôles 

L'ASAE (Répression des fraudes alimentaires et économiques), les municipalités et les paroisses sont en charge du contrôle de l'application de la loi, de l'information ainsi que de la constatation et de la poursuite des infractions.

Zones de confinement limitées

Les mairies peuvent imposer des limites au nombre d'établissements proposés dans certaines zones géographiques, afin de "préserver la réalité sociale des quartiers et des lieux". De plus, dans ces zones, un même propriétaire ne peut exploiter qu'un maximum de sept établissements d'hébergement locaux.

Autorisation préalable pour les auberges

A l'instar des municipalités, les copropriétés voient également leurs pouvoirs étendus. La nouvelle loi prévoit qu'elles doivent donner leur autorisation préalable à l'ouverture de tout nouvel établissement de ce type dès lors que dans l'immeuble un des lots est occupé par un résident permanent. 

Copropriété

Les copropriétés n'ont pas le pouvoir d'approuver ou d'annuler les licences AL. Dans le cas où l'activité AL est exercée dans une partie autonome d'un immeuble, l'assemblée des copropriétaires peut s'opposer à l'exercice de cette activité par une décision motivée approuvée par la majorité des copropriétaires de l'immeuble, sur la base d'actes répétés et prouvés qui perturbent l'utilisation normale de l'immeuble, ainsi que d'actes qui causent des nuisances et affectent le reste des copropriétaires.munes et de 30% du montant annuel de ces charges.

Une décision doit être demandée au maire de la commune. Dès réception de la décision de l'assemblée des copropriétaires, le maire peut promouvoir l'annulation de l'inscription AL ou inviter les parties concernées à conclure un accord, éventuellement avec un médiateur AL, pour conclure la procédure en acceptant des engagements et des conditions.

Il convient de noter que la décision d'annulation de l'inscription suite à la résolution de la copropriété implique que le bien en question ne peut pas être exploité comme AL, pendant une période fixée dans la décision (jusqu'à cinq ans), quel que soit le propriétaire.

Un règlement établi par la Câmara Municipal peut prévoir la nomination d'un médiateur AL qui assiste la commune dans la gestion des litiges entre les résidents, les propriétaires d'établissements AL et les copropriétaires ou des tiers ayant des intérêts opposés.

Charges de copropriété

Les copropriétés seront en droit de déterminer le montant d'un complément de charges du par les propriétaires d'unités d'AL, dans la limite des frais qu'entraine un usage excédentaire des parties com Copropriétés (30%).

Réception (service d'accueil)

Les établissements d'hébergement locaux doivent fournir un service d'accueil (check-in et check-out) et contenir des informations pour les utilisateurs, qui peuvent être effectuées personnellement ou non, notamment par téléphone ou par voie électronique. Les établissements d'hébergement, y compris les auberges, fournissent des moyens de communication avec le service d'accueil, ainsi que l'indication du numéro d'urgence national et les coordonnées de l'opérateur.

Enregistrement des clients 

Les autorités (UCFE – UNIDADE DE COORDENAÇÃO DE FRONTEIRAS E ESTRANGEIROS) doit pouvoir s’informer de la présence de touristes étrangers résidant au Portugal. 

Non seulement les auberges, mais tous les propriétaires loueurs doivent enregistrer leurs clients étrangers auprès de SEF avec leurs dates d'arrivée et de départ. Tous les clients non portugais doivent être enregistrés en ligne au SEF dans les 3 jours de leur arrivée et dans les 3 jours de leur départ. Cet enregistrement se fait sur un site dédié https://siba.ssi.gov.pt/ . Il vous suffit d'enregistrer votre propriété et d'obtenir vos identifiant et mot de passe ce qui vous donnera un accès permanent aux formulaires de logement en ligne. Le manuel peut être consulté ici (uniquement disponible en anglais ou portugais): https://siba.ssi.gov.pt/files/SIBA_Manual_de_Utilizador_v1_ingles-1.pdf

Service de petit-déjeuner

Les établissements d'hébergement locaux qui fournissent le petit-déjeuner doivent respecter les règles d'hygiène et de sécurité alimentaire selon les termes de la législation applicable.

Les établissements d'hébergement et les chambres qui utilisent le nom Bed & Breakfast, aux termes du paragraphe 4 de l'article 17 du décret-loi n. 128/2014, du 29 août, dans sa rédaction actuelle, ils doivent toujours fournir un service de petit-déjeuner, en plus du service d'hébergement.

Conditions de durabilité

En ce qui concerne les conditions de durabilité environnementale, les établissements AL doivent adopter et mettre en œuvre des pratiques favorisant une consommation efficace d'eau et d'énergie (lorsque la loi ne l'exige pas), ainsi qu'une politique d'information sur les pratiques de tourisme durable par les utilisateurs. De plus, ils doivent adopter exclusivement des détergents et des produits biodégradables et fournir des équipements pour la séparation des déchets urbains solides, ainsi que garantir la formation continue des employés sur les bonnes pratiques environnementales et les normes de travail et avoir une certification environnementale ou un label de qualité environnementale attribué par une entité de reconnaissance nationale ou internationale.

Pénalités 

Le Parlement a approuvé l'augmentation des amendes susceptibles d'être infligées aux propriétaires de logements de vacances qui fonctionnent dans l'illégalité, en particulier dans les cas où ils ne sont pas enregistrés ou ne satisfont pas aux obligations énumérées ci-dessus où encore s'ils n'ont pas tenues à jour les données de leur logement au guichet électronique unique (Balcão Único Eletrónico) ainsi que pour toute inexactitude dans la déclaration de la capacité de leurs logements.

Les infractions sont sanctionnées par des amendes de 2 500 à 4 000 € pour les propriétaires individuels et de 25 000 à 40 000 pour les personnes morales.

Cessation d'activité

Le propriétaire d'un logement sous le régime de l’Alojamento Local doit communiquer dans les 10 jours, la cessation d'activité de son établissement par le Balcão Único Eletrónico. Le même délai s'applique dans ce cas à son retrait des plateformes come Airbnb, Booking.com, etc.

Pour plus d'informations sur la cessation de votre activité, les modifications de l'enregistrement, la déclaration propre et sûre ou pour demander un livre de plaintes, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : https://www2.gov.pt/en/fichas-de-enquadramento/alojamento-local