T05F - IMT - Taxe sur les mutations immobilières

Note: Ces directives doivent être comprises comme un simple sommaire. Les lois fiscales et la règlementation en cette matière sont soumises à de fréquents changements parfois imprévus. Nous vous recommandons donc de vous informer auprès de spécialistes. 

Le gouvernement a augmenté de 2,3 % les tranches d'imposition de l'impôt sur les mutations communales (IMT) pour l'achat d'un bâtiment communal ou d'une fraction indépendante exclusivement destinée à l'habitation. Le nombre de tranches d'imposition de l'IMT et leurs taux resteront inchangés en 2025.

Les tableaux IMT varient en fonction de l'objectif du logement acquis. Les taux de IMT sont plus bas si la propriété est destinée à posséder et un logement permanent et plus élevés s'il s'agit d'un logement secondaire ou d'un bail.

Taxe Municipale

L' IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis est perçue sur le transfert de droits de propriété foncière ou de démembrements de ces droits.

C'est l'acheteur qui est redevable de la taxe. Le paiement doit être effectué auprès de n'importe quelle perception avant la réalisation complète de la transaction, la preuve du paiement étant l'un des documents requis pour la signature de l'acte, hormis les cas d'exemption (voir ci-dessous). Ou cela peut se faire en ligne sur le site des Finanças après vous être connecté à votre espace personnel : 

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. Vous devez remplir un formulaire appelé Modelo1 IMT.

Si le transfert a lieu à l'étranger, l'impôt doit être payé au cours du mois suivant.

Il y a un tutoriel youtube en portugais sur la chaîne AT avec des instructions pour payer cela avec votre Imposto de Selo (Droit de timbre): Voir la vidéo sur Youtube.

A partir de 1:45, c'est plus facile à suivre, mais nous vous suggérons de demander à un avocat, un agent immobilier, un comptable ou un ami qui parle portugais de vous aider.

Exemptions

Parmi les différentes exemptions tenant soit à la nature de la transaction soit à la personne de l'acheteur :

• Les acquisitions de l'Etat, des Régions Autonomes, des autorités locales, des associations et fédérations de municipalités de droit public, qu'il s'agisse de leurs services, de leurs établissements ou institutions diverses, même disposant de la personnalité morale, y compris les institutions publiques à but non lucratif 

• Les acquisitions des fonds d'investissement immobilier détenus à 100%par l'Etat, les régions autonomes, les autorités locales, les associations et fédérations de municipalités de droit public, ainsi que leurs services, établissements et personnes morales sous leur contrôle, même si elles disposent d'une personnalité morale propre, en ce incluses les institutions publiques à but non lucratif. 

• Les acquisitions par les gouvernements étrangers de propriétés exclusivement affectées à leurs représentations diplomatiques ou consulaires où à la résidence des chefs de mission ou consuls également de terrains nécessaires à la construction de ces immeubles sous condition de réciprocité.

• Les acquisitions par les institutions privées de solidarité et les entités légalement assimilées à celles-ci, pourvu que ces acquisitions soient nécessaires à l'accomplissement de leurs missions statutaires·      
• Les acquisitions dans un but religieux par des personnes reconnues comme religieuses par la loi et enregistrés comme telles, dans le cadre de la loi sur la liberté religieuse·      
• L'achat d'immeubles agricoles par des jeunes agriculteurs candidats à des subventions dans le cadre de la législation en vigueur sous la condition qu'il s'agisse d'un premier achat·      
• L'achat d'immeubles classés avant la date de l'acquisition comme bâtiments d'intérêt national d'intérêt public ou municipal, dans le cadre de la législation en vigueur·      
• L'acquisition par des sociétés civiles ou commerciales, d'immeubles situés dans des zones économiquement désavantagées, dans le but d'exercer dans ces régions des activités agricoles ou industrielles considérées comme essentielles pour le développement de la région ;
• L'achat d'immeubles en vue de leur revente, sous certaines conditions, par des personnes physiques ou morales exerçant cette activité
• Les acquisitions d'immeubles par une personne morale d'intérêt public ou d'utilité publique ou administrative légalement reconnue comme telle, comme un musée, une bibliothèque, une école, ou une institution ou association culturelle, scientifique, littéraire, artistique, charitable, sociale ou de bienfaisance pour autant que l'acquisition soit immédiatement et directement affectée à l'exécution de sa mission
• Les acquisitions d'immeubles urbains dans le cadre d'opérations de réhabilitation urbaine, sous certaines conditions, à la condition que l'acheteur entreprenne les travaux dans une période de trois ans à compter de la date de l'acquisition. Les zones de réhabilitation sont définies par chaque municipalité 

• L'acquisition d'une propriété urbaine ou d'une fraction autonome d'un tel bien, affectée à la résidence principale de l'acheteur, sous condition que le montant de la taxe susceptible d'être perçue soit inférieur à €104,261.00 (130 326 euros pour Madère et les Açores).

• Immeubles de faible valeur patrimoniale, destinés à l'habitation permanente, pour les contribuables à faibles revenus, à condition que le revenu brut total du ménage n'excède pas 2,3 x 14 IAS.

• Une exonération IMT (et Droit de Timbre) pour les acquisitions jusqu’à 324 058 euros* ou une exonération partielle (avec un taux de 8 % prélevé et une fourchette d’ajustement de 25 924,64 euros) pour les acquisitions supérieures à 324 058 euros et jusqu’à 648 022 euros. Entre 648 022,01 euros et 1 128 287 euros, un forfait de 6 % et au-dessus de 1 128 287 euros, un forfait de 7,5 %, pour les jeunes jusqu’à 35 ans, qui achètent leur premier logement, est entré en vigueur le 1er août 2024.

* Pour Madère et les Açores, ce montant est de 405 073 euros (avec un taux de 8 % prélevé et une marge d’ajustement de 32 405,80 euros pour des montants allant de 405 073 euros à 810 028 euros). Entre 810 028,01 euros et 1 410 359 euros, soit un forfait de 6 % et au-delà de 1 410 359 un forfait de 7,5 %

Cette exonération est accordée lors de la première acquisition d'un bien destiné exclusivement à la résidence propre et permanente, à condition que les jeunes acheteurs ne soient propriétaires d'aucun bien résidentiel à la date du transfert ou à aucun moment au cours des trois années précédentes et qu'ils ne soient pas considérés comme des personnes à charge aux fins de l'IRS. 

En règle générale, l’IMT doivent être payés le jour du règlement ou le 1er jour ouvré suivant.

Si le paiement n'est pas effectué dans ce délai, les documents resteront sans effet et pour réaliser l'acte d'achat, vous devrez effectuer de nouveaux règlements puis effectuer le paiement respectif.

Assiette de La Taxe

La taxe sur les mutations immobilières ("IMT”) est basée sur la valeur de cession de la propriété. Celle-ci doit être déterminée selon les règles suivantes :

1. Normalement la valeur retenue est le prix de vente, à moins que la "valeur patrimoniale" c'est-à-dire la valeur enregistrée au registre fiscal soit plus élevée

2. Dans le cas où une évaluation est faite, c'est la valeur résultant de celle-ci sera retenue et qui prévaudra; à moins que le prix soit plus élevé

3. Certaines règles particulières concernent en particulier les propriétés acquises par le Gouvernement et ses représentations locales, en cas de vente aux enchères sur saisie ou par décision administrative, comme dans le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique 

Taux

Le taux général est de 5% sur les mutations de terrains (prédio rústico) en l'absence de permis de construire. Les parcelles sur lesquelles a été accordé un permis de construire, de même que les garages et propriétés commerciales sont taxées au taux unique de 6.5%.

Pour les bâtiments (urbains ou ruraux) ou autres achats pour lesquels l'acheteur réside dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal beaucoup plus avantageux: 10%.

Lors du paiement de cette taxe, vous devez produire l' Identification de l'acheteur et du vendeur, les numéros fiscaux de toutes les parties et l'extrait de la “caderneta predial” ou tout autre document comportant le numéro de la propriété.

Ci-dessous les tarifs pour 2025

Pour savoir combien vous devez payer si vous achetez un bien immobilier cette année et selon les tableaux ci-dessus, le prix d'achat est multiplié par le taux marginal et la marge d'ajustement est déduite du résultat.

Pour simplifier cette explication, nous avons pris comme exemple une propriété à acheter comme résidence permanente pour €250,000.00 pour une personne de plus de 35 ans.

Comme vous pouvez le constater, le prix d'achat de €250,000.00 se situe dans la quatrième tranche. Le prix d'achat est donc multiplié par 7 % (le taux marginal) et le montant est déduit du résultat sur la même ligne.

(€250.000,00 x 7%) - €10.252,92 = €7.247,08

Dans ce cas, l'IMT à payer est de €7.247,08

Un droit de timbre de 0,8 % sur le prix d'achat ou la valeur fiscale (la plus élevée des deux) devra également être acquitté lors de l'achat.

€250.000,00 x 0.8% = €2.000,00

Total à payer  €7.247,08 + €2.000,00 = € 9.247,08

Si vous vous trouvez dans les régions autonomes des Açores et de Madère, vous pouvez bénéficier de taux réduits. Il s'agit des taux applicables aux régions autonomes de Madère et des Açores pour 2025. 

Les informations sur les exonérations extraordinaires de l'IMI et de l'IMT pour les îles doivent être consultées dans chaque municipalité.

Si l'acquéreur est une personne morale résidant dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal nettement plus favorable (paradis fiscal figurant sur la liste noire + 1 révoqué), les taux de l'IMI, de l'IMT et du droit de timbre seront majorés. Veuillez consulter votre conseiller fiscal.