T07F - Imposition des Plus-values mobilières

Note : Ces informations ne sont qu'un résumé ; Les lois et règlements en matière fiscale font l'objet de fréquents changements, souvent sans préavis, il est donc fortement recommandé de s'entourer de l'avis de professionnels 

La vente d'une propriété située au Portugal doit être déclarée à l'administration fiscale portugaise, que le vendeur y soit résident ou non. Une législation particulière qui régit la vente d'un domicile principal, prévoit que la plus-value peut être exempte de taxes si le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale dans n'importe quel pays de l'Union.
La vente de parts d'intérêt de personnes morales dont le siège est au Portugal ou ailleurs ne doit être déclarée que si le vendeur a sa résidence fiscale au Portugal.

Les personnes enregistrées comme résidents portugais, ou qui perçoivent des revenus ayant leur origine au Portugal sont tenues de joindre un imprimé dit "Annexe G" à leur déclaration d'impôts annuelle en Avril/Mai de l'année fiscale suivant celle de l'origine des revenus pour des plus-values réalisées à l'occasion de :

1. transfert de propriété quelle qu'en soit la nature
2. transfert d'actions ou de parts sociales
3. transfert de droits ou de parts dans le secteur industriel, commercial ou  scientifique
4. transfert d'engagements contractuels ou d'autres droits résultant de contrats d'achat de propriétés foncière
5. transfert de produits dérivés d'instruments financiers, à l'exception de plus-values résultant d'échanges
6. transfert à titre onéreux d'obligations additionnelles ou accessoires au capital de personnes morales
7. droits de propriété littéraire et gains issus de jeux

Sont exemptées de cette taxe les plus-values résultant de

1. Les résidences acquises avant le 1er janvier 1989
2. Logement acheté avant le 01/01/1989 (cela peut changer lorsque le bien a été utilisé à des fins de location de vacances – voir Bulletin H13)
3. Les propriétés bâties et propriétés rurales acquises par donation ou successions avant le 8 juin 1965
4. Les bons et obligations d'Etat

Lorsque la vente est exonérée d'impôt, elle doit être déclarée de toute façon. Dans ce cas, l'annexe G1 doit être soumise.

Plus-values foncières

Pour les résidents du Portugal, 50 % de la plus-value est exonérée d'impôt. Le taux de l'impôt sur le revenu sera calculé sur les 50% restants et en fonction du revenu total de l'année et il sera cumulatif.

La plus-value est calculée selon la différence entre le prix d'achat augmenté des taxes et frais de notaire relatifs à l'achat et le prix de vente. La commission payée à l'agent immobilier peut être déduite lorsque la vente est intervenue par l'intermédiaire d'un agent immobilier régulièrement enregistré, ce qui doit être mentionné dans l'acte de vente. Lorsque l'achat est antérieur de 24 mois à la vente, le prix est toujours mis à jour suivant un barème publié dans une loi dans le but de compenser l'érosion monétaire. De cette façon, vous comparerez des valeurs effectivement comparables aujourd’hui, la valeur de vente et la valeur d’achat. En effet, 1 000 euros aujourd'hui n'ont pas la même valeur que 1 000 euros en 2010, à cause de l'effet de l'inflation. Les derniers tableaux de coefficients, Ordonnance de novembre 2024, vous les trouverez ICI.

Toute amélioration majeure apportée à la propriété 12 ans avant la vente, dument documentée pourra également être déduite de la plus-value (factures officielles).

Nouvelles règles

Le décret-loi n° 57/2024 met en vigueur les nouvelles règles sur l'exonération des plus-values ​​sur l'achat et la vente de logements. Cette législation est entrée en vigueur le 11 septembre 2024 mais n'a pas d'effets rétroactifs.

Par conséquent, deux régimes fiscaux seront en vigueur simultanément : l'un pour les consommateurs qui ont vendu leur résidence principale avant le 10 septembre et un autre régime pour ceux qui la vendent après cette date. La date de vente de la maison est déterminante pour le régime fiscal auquel elle s'applique.

• Jusqu'au 10 septembre 2024, l'ancien régime s'applique, dans lequel la période minimale entre la vente de la résidence principale et l'achat d'une nouvelle résidence aux mêmes fins est de 24 mois. Les familles ne peuvent bénéficier de l'exonération de l'IRS sur les plus-values ​​provenant de la vente de la maison que si elles ne l'ont pas fait au cours des trois années précédentes.

• À partir du 11 septembre 2024, le nouveau régime fiscal d'exonération de l'IRS sur les plus-values ​​s'appliquera. La période entre l'achat et la vente de la même résidence permanente (prouvée par le domicile fiscal respectif) sera de 12 mois et la famille n'aura pas à se soucier de savoir si elle a déjà bénéficié des plus-values, car elle pourra utiliser ce régime plus d'une fois, car le critère qui excluait ceux qui « dans l'année où les plus-values ​​ont été obtenues et avaient déjà bénéficié de ce régime au cours des trois années précédentes » a été éliminé.

Cela signifie que toute personne qui vend la maison avant le 10 septembre devra y avoir vécu pendant deux ans, sinon elle ne pourra pas bénéficier du régime. Cependant, toute personne qui a vendu la maison le 11 septembre ou après ne devra avoir vécu dans la propriété que pendant un an pour éviter de payer l'IRS sur les plus-values ​​immobilières.

Les circonstances exceptionnelles seront prises en compte, à savoir les changements dans la composition du ménage respectif en raison d'un mariage ou d'une union de fait, d'une dissolution du mariage ou de l'union de fait, ou d'une augmentation du nombre de personnes à charge.

Réaliser une plus-value lors de la vente de son domicile principal n'entraine pas forcément le paiement de la taxe. Si le prix de vente fait l'objet d'un remploi dans les 36 mois suivant la vente ou si le remploi a eu lieu 24 mois avant, aucune taxe n'est due. Dans le cas d'une prise d'hypothèque, le montant remboursé pour la levée de l'hypothèque réduit le montant du remploi et doit être pris en compte.

Le remploi doit être réalisé pour un domicile principal dans n'importe quel pays de l'Union ou dans un pays de l'espace économique européen (EEA) qui inclut principalement la Norvège l'Islande et le Lichtenstein. Si le réinvestissement n’est pas total, la plus-value sera imposée proportionnellement.

Le nouveau domicile principal sera enregistré comme tel dans les 12 mois de son achat. Le réinvestissement doit être signalé dans la déclaration IRS modèle 3.

La vente d'un domicile secondaire n'ouvre pas droit au remploi. **

**Exemption extraordinaire :
La vente de terrains à bâtir ou d'habitation secondaire au cours des années 2022, 2023 et 2024 est exonérée du paiement des plus-values, à condition que les vendeurs utilisent la valeur obtenue de la vente pour rembourser le capital restant dû dans les contrats de crédit logement dans les cas suivants trois mois.

Pour être exonéré des plus-values, l'amortissement peut être effectué à partir d'un contrat de crédit dans le logement permanent du propriétaire qui a vendu la résidence secondaire ou dans le logement permanent de ses descendants (enfants ou petits-enfants); il est nécessaire que ce prêt existe déjà au moment de la vente du bien.

Cette dernière mesure permettra de soulager les familles des frais occasionnés par les emprunts bancaires, sans les pénaliser par l'impôt sur les plus-values résultant des ventes de résidences secondaires réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024. Clarifiez tout doute sur l’exonération extraordinaire des plus-values avec votre comptable.

Vendre une maison à l'État portugais

La loi Mais Habitação prévoit également une exonération de l'impôt sur les plus-values pour les propriétaires qui vendent leurs maisons à l'État. Veuillez contacter votre comptable si vous souhaitez vendre votre maison à l'État et vérifier si et comment vous pouvez bénéficier de cette exonération.

Plus-value immobilière pour les non-résidents
L'imposition au taux forfaitaire de 28 % de la plus-value sur la vente de biens immobiliers réalisée par des non-résidents a été abrogée dans le budget de l'État portugais de 2023. Les non-résidents bénéficient donc également de 50 % de la plus-value en franchise d'impôt s'ils vendent un bien immobilier après le 1er janvier 2023, les 50 % restants étant imposés en tant que revenu personnel aux taux marginaux.

Dépenses à déduire
Les dépenses qui peuvent être déduites de la plus-value sont les suivantes :

• Commission immobilière sur la vente

• Améliorations majeures apportées à la propriété au cours des 12 années précédant la vente

• Frais juridiques, frais de notaire et droits de mutation sur l'achat du bien vendu.

Plus-values sur les actions et autres biens meubles
A partir du 1er janvier 2023, l'imposition portugaise des plus-values à court terme provenant de la vente d'actions et d'autres biens mobiliers a changé de manière significative.

Les plus-values provenant de la vente d'actions et d'autres biens meubles seront obligatoirement agrégées au reste des revenus du contribuable et imposables aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu des personnes physiques si, cumulativement :

• les actifs sous-jacents ont été détenus pendant moins d'un an avant la vente, et

• le revenu imposable total du contribuable, y compris ces plus-values, est égal ou supérieur à la dernière tranche d'imposition.

Les plus-values qui ne répondent pas, cumulativement, aux exigences ci-dessus ne verront pas leurs règles d'imposition modifiées, et le même taux forfaitaire de 28 % continuera à s'appliquer dans la plupart des cas.

Les ventes de biens immobiliers par les Sociétés, sont soumises aux règles du Code des impôts sur les sociétés. La situation de vente de propriétés détenues par une entité offshore ou toute autre forme de société non-résidente doit être signalée sur la déclaration IRC de la société.

Programme de réinvestissement pour les contribuables retraités ou âgés de 65 ans ou plus

Les contribuables à la retraite ou âgés de 65 ans ou plus de bénéficier de l'exclusion totale ou partielle de l'imposition des gains, même s'ils ne le font pas. t réinvestir la valeur de vente dans l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'une autre maison permanente.

Dans de tels cas, les contribuables doivent :

Réinvestir dans :

1. Contrat d'assurance vie

2. Adhésion individuelle à une caisse de pension ouverte 

3. Contribution au régime de capitalisation publique

4. Produit d'épargne individuel paneuropéen

L'assujetti ou son conjoint respectif, à la date du transfert du bien, est manifestement en retraite ou est âgé d'au moins 65 ans.

L'acquisition du contrat d'assurance financière d'assurance-vie, l'adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert ou la contribution au régime public de capitalisation s'effectue dans les six mois qui suivent la date de réalisation.

  Si l'investissement s'effectue par l'acquisition d'un contrat d'assurance-vie ou par l'adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert, ceux-ci visent exclusivement à assurer à l'acquéreur ou à son conjoint un versement périodique régulier pendant une période de 10 ans ou plus, avec un montant annuel maximum égal à 7,5% du montant investi.

Si le paiement régulier des prestations n'est pas effectué ou si leur valeur dépasse le montant ci-dessus, l'exclusion fiscale ne s'appliquera plus et l'exonération de l'impôt se fera en référence à l'année au cours de laquelle la période de réinvestissement est conclue.

À l’instar du régime existant de réinvestissement dans de nouveaux logements propres et permanents, ces contribuables doivent également déclarer dans leurs déclarations IRS modèle 3 l’intention et la mise en œuvre ultérieure du réinvestissement.

Maisons en hébergement local (Alojamento Local) :

Dans le budget de l'État de 2021, la simplification des plus-values a été annoncée, notamment en ce qui concerne la (dés)affectation à l'hébergement local - les plus-values d'un bien ne seront calculées que lorsque le bien est vendu à des tiers, en raison de le transfert entre patrimoine personnel et affectation à une activité commerciale et vice versa.

Le moment de la vente du bien peut désormais avoir un poids important dans le montant final de l’impôt à payer.

Lorsqu'il s'agit de fournir un service, les contribuables exerçant cette activité seront imposés dans la catégorie B et les plus-values dans la catégorie G.

Il est fortement recommandé de demander l’avis d’un comptable professionnel pour vous aider dans cette démarche.

​Source:

OE2024/2025

CIRS Finances

DÉCO

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