H03D - Kaufvertrag Immobilien

Der Kauf eines Eigentums erfolgt üblicherweise in zwei Abschnitten. Zuerst wird ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben, (Contrato-promessa de Compra e Venda), der alle Konditionen festlegt, unter denen der endgültige Kaufvertrag wirksam werden wird. Sind diese Bedingungen erfüllt, erfolgt als letzter Akt die Unterschrift unter dem endgültigen Kaufvertrag. Die Unterschriften unter dem endgültigen Kaufvertrag werden vor einem Notar, einem Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial)oder an einem Casa Pronta service desks vollzogen. Diese Amtshandlung ist die escritura pública, sie wird in einem gebundenen Register im Notariat registriert und festgehalten. Weitere Einzelheiten über das Verfahren entnehmen Sie dem Bulletin H/09/D Häuser: Kauf und Verkauf.

Der Kauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, die über den Wert der Immobilie selbst hinausgehen. Eine davon ist die Gebühr für die Beurkundung, die vom Käufer der Immobilie getragen wird. Dieser hat keinen festen Wert, da der Betrag von drei Faktoren abhängt:

    • IMT (Gemeindesteuer, die vom Staat erhoben wird und je nach Standort und Art der Immobilie variiert)

    • Stempelsteuer (immer 0,8 % des Kaufpreises)

    • an den Notar oder eine andere zuständige Stelle gezahlter Betrag.

Der endgültige Kaufvertrag,  die escritura pública,  wird  vom Notariat/Grundbuchamt auf der Basis der von den Beteiligten gelieferten Unterlagen aufgesetzt. Der Vertrag ist in portugiesischer Sprache abgefasst. Das Notariat für beide Seiten, Käufer und Verkäufer unterschreiben die escritura an einem gemeinsam vereinbarten Termin. Vor der Unterzeichnung wird der Vertrag vor beiden Seiten laut vorgelesen. Wenn von einer oder beiden Seiten die portugiesische Sprache nicht verstanden wird, sollte ein Übersetzer zugezogen werden oder der zuständige Rechtsanwalt sollte mit einer Vollmacht zur Unterzeichnung der escritura versehen werden.

Nach Vertragsunterzeichnung erhalten beide Parteien, Käufer und Verkäufer, eine notariell beglaubigte Kopie der escritura. Diese (nicht die Eintragung ins Grundbuch!) ist der Nachweis der Eigentumsübertragung und ein sehr wichtiges Dokument für den Käufer, nötig zur Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuchamt, (Conservatória de Registo Predial), und beim Finanzamt, (Serviço de Finanças). Gleichfalls wird das Dokument bei der Ummeldung der  Verträge für Wasser, Strom und Telefon benötigt; ggf. muss der neue Eigentümer seine Daten und Kontakte noch der Verwaltung der Gemeinschaftswohnanlage angeben.

Kauf mit Hypothek
Der Vertrag und die anderen Unterlagen werden von der Bank erstellt und dann beim Notariat unterzeichnet. Davor erfolgt eine provisorische Registrierung beim Grundbuchamt (Conservatória de Registo Predial), wobei die Höhe der Hypothek und der Vertrag mit der Bank ebenfalls eingetragen werden. Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, Immobilienübertragungssteuer) und die anderen Kosten sind vom Käufer zu tragen. In solchen Fällen ist eine Lebensversicherung erforderlich.

Der Vertrag und die anderen Unterlagen werden von der Bank erstellt und dann beim Notariat unterzeichnet. Davor erfolgt eine provisorische Registrierung beim Grundbuchamt (Conservatória de Registo Predial), wobei die Höhe der Hypothek und der Vertrag mit der Bank ebenfalls eingetragen werden. Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, Immobilienübertragungssteuer) und die anderen Kosten sind vom Käufer zu tragen. In solchen Fällen ist eine Lebensversicherung erforderlich.