H07D - Bauen

Bevor Sie Land für einen Neubau oder ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, empfiehlt Ihnen afpop, zuerst den Kauf eines bestehenden Hauses zu erwägen, besonders in Gegenden wie hier in der Algarve, wo in den letzten 20 Jahren eine beträchtliche Bauentwicklung stattgefunden hat (s. Bull. H09/D). Die betreffenden Häuser befinden sich oft in den besten Lagen, sind voll erschlossen, und Sie können genau sehen, was Sie kaufen.

Wenn Sie sich zum Bauen entschließen, überprüfen Sie vor dem Kauf des Bauplatzes genau die Planungs- und Bauvorschriften. In den letzten Jahren wurden diese Vorschriften denen in anderen EU - Ländern angenähert, um ein Minimum an Bauqualität zu sichern und die Interessen der Anwohner zu schützen. afpop empfiehlt, auch für kleinere Arbeiten einen professionellen Berater hinzuzuziehen.

PLANUNG UND PLANUNGSVORSCHRIFTEN
Die Regierung führt Landes-Nutzungs-Pläne ein. Um die Ausuferung der Wohnbebauung zu begrenzen, ist der Bau von Häusern in ländlichen Gebieten auf die Sanierung von bereits bestehenden und registrierten Häusern (prédios urbanos) beschränkt. Es gibt spezielle, vom Umweltministerium überwachte, Vorschriften zum Schutz von Land in der Nähe von Seen, Flüssen und der Küste. Land- und Wasser-Nutzungspläne für Seen- und Küstenbereiche werden erstellt. Um landwirtschaftliche Bereiche zu schützen, bedarf das Bauen in ländlichen Gegenden generell einer Genehmigung des Landwirtschaftsministeriums, hiervon kann es jedoch je nach dem örtlichen Entwicklungsplan auch Abweichungen geben. 

Als Teil dieses Planungssystemes hat jede Camara einen Entwicklungsplan (PDM – Plano Director Municipal) zu erstellen. Dieser weist Wohnbaugebiete aus, in denen eine Neubaugenehmigung leichter zu erhalten ist und die erschlossen sind; er zeigt geplante Straßen und Infrastruktur, Gebiete öffentlichen Interesses mit besonderen Einschränkungen sowie örtliche Bestimmungen für das äußere Erscheinungsbild.

Die Câmara Municipal bearbeitet Bauanträge und erteilt Genehmigungen. Aufgrund einer Skizze und Beschreibung des Hauses kann sie eine Planungsgenehmigung (informação prévia/viabilidade) erteilen. Hierin werden alle generellen Beschränkungen, z.B. Maximalgröße des Hauses, sowie Auflagen wie Straßenanbindung, Wasser- und Abwasserversorgung aufgeführt. Obwohl dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, vermindert es doch das Risiko einer Ablehnung des formellen Bauantrages.

Der förmliche Bauantrag sollte von einem Architekten verfasst sein, der bei einer portugiesischen Berufsorganisation registriert ist. Die von ihm vorgelegte “Verantwortlichkeitserklärung” (termo de responsibilidade) verkürzt die Prüfungszeit bei der Baubehörde.

KLIMAANGEPASSTES BAUEN
Das Klima in Südportugal ist mediterran. Es gibt heiße, trockene Sommer und kühle, feuchte Winter. Die Feuchtigkeitsunterschiede sind beträchtlich größer als in Nordeuropa; dies zeigt sich im Arbeiten von Holz, bis hin zu Rissen. Deshalb bevorzugen viele Leute für Fenster und Türen Aluminium oder PVC.

Bei der Wasserversorgung für Haus und Garten sollten die vielen regenlosen Monate bedacht werden. Die traditionelle Architektur sorgt nicht für ausreichende Entwässerung und ist nicht feuchtigkeitsbeständig. Im Winter kann dies sehr schwierig werden. Schlecht entwässerte Dächer lecken, nicht feuchtigkeitsbeständige Wände und Böden leiden unter Dunst und Salzschäden.

Andererseits ermöglicht die reichlich vorhandene Sonnenenergie die wirtschaftliche Erzeugung von Warmwasser und sogar Elektrizität durch Solarzellen (hierfür muss ein thermisches Projekt geplant werden). Sorgfältige Standortwahl und Architektur eines Hauses können im Sommer Schatten und im Winter Sonne bieten, und mit guter Dach- und Wandisolierung kann man auch bei extremen Außentemperaturen ein angenehmes Wohnklima schaffen.Die meisten Häuser benötigen im Winter eine Heizung, und man sollte über Kamin und Zentralheizung nachdenken. Sie später zu installieren kann teurer werden.

Vergessen Sie nicht, daß Portugal eine Erdbebenzone ist. Dies ist in den Bauvorschriften berücksichtigt, deshalb sind Betonpfeiler und -träger Baustandard, was allerdings auch die entsprechenden Kosten verursacht.

NEUBAUTEN
Im allgemeinen sind Neubauten an freien Plätzen nur noch in Wohngebieten oder in Neubausiedlungen (loteamentos) erlaubt. Wenn die Camara Land als Baugebiet ausgewiesen hat, ähnelt das Genehmigungsverfahren dem für Renovierung bzw. Wiederaufbau eines älteren Anwesens.

RENOVIERUNG ODER AUSBAU VON ALTBAUTEN
Kleine Arbeiten, wie z.B. Erhalt, Wiederherstellung, Reparatur oder Verputzen, die nicht die Struktur oder das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ändern, benötigen normalerweise keine Baugenehmigung. Doch es ist ratsam, vorher die Camara zu befragen. Für kleine Arbeiten, die das Äußere eines Gebäudes oder ein geschütztes Haus betreffen, braucht man im allgemeinen eine Genehmigung. (In diesem Fall muss ein zertifiziertes Unternehmen beschäftigt werden. 

ARCHITEKTEN UND INGENIEURE
In Portugal müssen Architekten und Ingenieure einer Berufsorganisation angehören. Für alle größeren Bauarbeiten sollte ein solcher Fachmann beauftragt werden, um die Unterlagen für das Baugesuch vorzubereiten, die Arbeit des Bauunternehmers zu überwachen und die Bauaufsicht zu führen. Bull. H05/D gibt weitere Informationen.

UNTERLAGEN, LIZENZEN UND GENEHMIGUNGEN
Der Antrag auf Renovierung oder Erweiterung eines bestehenden Hauses, bzw. Neubau (s.o.), muss enthalten:                

• “Verantwortlichkeitserklärung” des verantwortlichen Architekten; den Bauplan (projecto da obra), einschließlich Beschreibung, Zeichnungen (plantas), Querschnitte (cortes) und Aufriss (alçados), Konstruktionsdetails, Kostenvoranschlag und Arbeitsplanung.

• Statik (projecto de estabilidade)

• Ausschachtungsplan (projecto de excavação)

• Pläne für Elektrizität, Gas, Telefon, Wasser und Abwasser

• Berechnungen für Temperatur- und ggf. Schallisolierung

• Pläne für Lüftung und Abgas (Herd und Heizung)

• Gesundheits- und Sicherheitsplanung

Die Camara wird dann die entsprechenden Behörden einschalten, z.B. die Gesundheitsbehörde. Während dieser Zeit wird auf Ihrem Bauplatz eine Tafel aufgestellt, die darauf hinweist, dass ein Bauantrag eingereicht wurde. Nach der Beurteilung durch die anderen Behörden wird Sie die Camara schriftlich über die Erteilung einer Baugenehmigung (alvará de licença de construção) informieren. Sie enthält die Gültigkeitsdauer sowie Sonderanforderungen (z.B. Begrenzung der täglichen Arbeitszeit). Dieser Vorgang wird mindestens einen Monat dauern, meist aber zwei bis drei, bei unvollständigen Unterlagen beträchtlich länger.

Der Bauunternehmer muss dann der Camara seine Zulassung (alvará) und den Versicherungsnachweis (seguro) für seine Arbeiter vorlegen, bevor er die eigentliche Genehmigung erhält. Die Camara wird während der Arbeiten erneut eine Tafel aufstellen, die dieses Mal die Baugenehmigung bestätigt und die Art des Gebäudes beschreibt.

Nach Fertigstellung des Gebäudes sollten der Bauunternehmer oder Sie selbst bei der Camara wegen der Endabnahme vorsprechen und um die Nutzungs/Wohnlizenz (licença de utilização/habitação) nachsuchen. Dieses Dokument weist die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung nach. Erst dann können sie das Haus beziehen oder vermieten.

BAUVERTRÄGE
Das portugiesische Zivilrecht hat eine eigene Abteilung für Bauverträge. Es ist jedoch ratsam, einen Anwalt mit der Vorbereitung eines Vertrages mit dem Bauunternehmer zu betrauen, in dem Ihre Rechte geschützt werden. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag alle Arbeiten des Architekten aufführt sowie einen genauen Kostenvoranschlag, die Zahlungsmodalitäten und die Garantiezeiten enthält. Normalerweise muss die Baufirma Fehler, die innerhalb eines Jahres nach Abnahme auftreten, beseitigen. Es sollte jedoch eine Fünfjahresgarantie für versteckte Mängel geben.