H09E - Immobilien Kauf und Verkauf

Makler, Anwälte und Banken
afpop empfiehlt nachdrücklich, vor jedem Vertragsabschluss über Kauf oder Verkauf von Liegenschaften sachverständigen Rat einzuholen, bei Anwälten, Finanzberatern oder einem Verwaltungsservice.

Beim Kauf oder Verkauf von Eigentum, sei es privat oder über einen Makler, sind folgende Unterlagen vorzulegen:

• Certidão de Teor oder Certidão Permanente Predial -  Daraus läßt sich ersehen, ob das Eigentum mit Hypotheken oder anderweitig belastet und ob es auf den Verkäufer eingetragen, er also der tatsächliche Eigentümer ist. Dieses Dokument ist nur sechs Monate gültig, achten Sie also auf das Ausstellungsdatum

• Caderneta Predial - Dieses Dokument liegt im Finanzamt (Finanças) vor und definiert Größe, Lage und Grenzen des Eigentums. Außerdem enthält es eine kurze Beschreibung

• Licença de habitabilidade ou utilização - Die Wohngenehmigung wird von der Câmara ausgegeben, falls der Bau nach dem 7. August 1951 erfolgte, für frühere Bauten gibt es ein Zertifikat

• Certificado de Eficiência Energética - Energieeffizienz-Zertifikat, ausgestellt von einem zertifizierten Unternehmen wie EDV, Galp, etc und Gültig für 10 Jahre

• Escritura publica de habilitação de herdeiros - Notarielle Beglaubigung und Registrierung neuer Eigentümer. Dies kommt bei Erwerb durch Erbschaft zur Anwendung und wird vom Notariat ausgegeben

• Ggf. Baugenehmigung

• Ggf. Bauvertrag

• Ggf. offizielle Rechnung des Bauunternehmens (fatura)

• Ggf. Bauplan

• Erklärung der Steuerbehörde, dass alle Steuern bezahlt sind. Die IMI ist die einzige finanzielle Verpflichtung, die dem Eigentum zugeordnet ist, egal, wie oft es verkauft wurde. Andere laufende Kosten wie Strom, Telefon usw. hat der Rechnungsempfänger zu tragen, während diese Steuer immer am Eigentum haftet und vom augenblicklichen Besitzer zu entrichten ist

• Nachweis der Bezahlung der IMT (s. Bull. T05). Diese Grunderwerbssteuer muss vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages bezahlt werden. Das Original der Quittung ist dem Notar vorzulegen

• Nachweis der Bezahlung der Stempelsteuer (IS, Imposto do Selo). Sie muss vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages bezahlt werden. Das Original der Quittung ist dem Notar vorzulegen.  Pläne der Immobilie, des Grundstücks und der Siedlung (wenn zutreffend). Sie erlauben dem Landvermesser oder Käufer, alle Teile des Eigentums zu identifizieren, wie sie im zuständigen Amt registriert sind

• Gebäude, die nach dem 25. März 2003 errichtet wurden, benötigen eine Ficha técnica de habitação. Dies ist ein Dokument nur für Wohnungen, in dem alle Einzelheiten wie Informationen zu Bauunternehmen, Material, Lieferanten usw. zusammengefasst sind

• Kopien der Personalpapiere und der Steuernummer der Eigentümer. Sie sollten dem  Makler oder Anwalt gegeben und bei Vertragsunterzeichnung dem Notar im Original vorgelegt werden

• Anwaltsvollmacht, falls eine der Parteien einen Verfahrensbevollmächtigten hinzuzieht. Auch sie sollte dem Makler oder Anwalt gegeben und bei Vertragsunterzeichnung dem Notar im Original vorgelegt werden

• Das gleiche gilt gegebenenfalls für Personalpapiere und Steuernummer eines Repräsentanten 

Sind Käufer oder Verkäufer eine Gesellschaft, sind außerdem vorzulegen:  

• Certidão Comercial - Dieses Dokument wird vom Conservatória do Registo Comercial (Handelsregister) herausgegeben und identifiziert die Gesellschafter sowie ihre geschäftlichen Vollmachten

• Personalpapiere und Steuernummern der Gesellschafter. Sie sollten dem  Makler oder Anwalt gegeben und bei Vertragsunterzeichnung dem Notar im Original vorgelegt werden

• Gegebenenfalls Anwaltsvollmachten der anderen Gesellschafter für den Unterzeichner des Vertrages. Sie sollten dem  Makler oder Anwalt gegeben und bei Vertragsunterzeichnung dem Notar im Original vorgelegt werden

Sind alle diese Unterlagen vorhanden (bei Einschaltung eines Maklers sollten sie ihm schon vorliegen), können Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag unterschreiben, wobei der Käufer eine Anzahlung leistet und den Kauf verspricht, der Verkäufer die Anzahlung akzeptiert und den Verkauf zusichert. 

Vorvertrag
In ihm müssen alle Vertragsbedingungen wie Preis, Zahlungs- und Vertragsmodalitäten und -termine sowie noch offene Fragen aufgeführt sein. Alle Punkte sollten klar definiert sein, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Der Vertrag sollte von einem Anwalt aufgesetzt oder wenigstens überprüft worden sein. Er muss in Portugiesisch ausgefertigt und die Unterschriften müssen notariell beglaubigt sein. 

Der Vorvertrag führt auf:

• die genaue Benennung von Käufern und Verkäufern sowie ggf. der Bevollmächtigten

• die Bezeichnung des Anwesens, seine Registriernummer, eine vollständige Beschreibung und die Nummer der Wohn- bzw. Baulizenz

• den vereinbarten Kaufpreis, einschl. der Art der Zahlung

• die Höhe der Anzahlung (sinal), ob weitere Beträge vor der Unterzeichnung des Hauptvertrages zu zahlen sind sowie die Bestätigung der Anzahlung

• den Termin (prazo) für die Unterzeichnung des Hauptvertrages

• Nutzung des Anwesens durch Käufer und Verkäufer vor Unterzeichnung des Hauptvertrages

• Festlegung von Verzugszinsen

• ob der Käufer vor dem endgültigen Kauf bauen darf

• wer die IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, Immobilien-Verkaufssteuer) bezahlt

• Bedingungen bei Rücktritt vom Vertrag   

• alle anderen Bedingungen, die Käufer und Verkäufer vor Inkrafttreten des Vertrages erfüllen müssen    

Anzahlung und Rückzahlung
Gewöhnlich beträgt die Anzahlung 10 - 20 % des Verkaufspreises, sie kann aber je nach Vereinbarung auch höher sein. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verbleibt die Anzahlung beim Verkäufer. Tritt aber der Verkäufer zurück, muss er den zweifachen Betrag der Anzahlung rückerstatten. Ist jedoch der Art. 830 des Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch) in den Vertrag aufgenommen, kann die Eigentumsübertragung gerichtlich durchgeführt werden, falls sie von einer der Vertragsparteien versäumt wird. 

Hauptvertrag
Der Vertrag sollte von einem Notar oder Anwalt aufgesetzt und einige Tage vor Unterzeichnung die Grunderwerbssteuer IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis und die Stempelsteuer IS – Imposto de Selo bezahlt werden. Dann wird er vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet.

Stellen Sie sicher, daß der Verkauf im Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial)  registriert wird.

Der Käufer sollte vom Notar oder seinem Repräsentanten Kopien aller wichtigen Unterlagen wie Escritura, Caderneta Predial, Registerauszug, Licença de Habitação/Ocupação, Schlüssel und Informationen zur Verwaltung der Wohnanlagen (falls zutreffend) erhalten.

Bei vorgefertigten Verträgen (die in der Regel von Immobilienmaklern bereitgestellt werden), sei es für den Vorvertrag oder die endgültigen Urkunden, empfehlen wir Ihnen, zur Klärung von Zweifeln einen Anwalt Ihres Vertrauens aufzusuchen. Wenn Sie einen Vertrag schließen möchten, nehmen Sie die professionelle Hilfe eines Anwalts in Anspruch, um den Vertrag so zu gestalten, dass Ihnen Garantie und Rechtssicherheit gegeben sind.

Wenn Sie ein Grundstück oder ein altes Gebäude kaufen wollen, finden Sie im Bulletin H/07 nähere Informationen dazu.