H10D - Mietvertrag

afpop empfiehlt seinen Mitgliedern dringend, ein Objekt nur mit einem schriftlichen Vertrag zu mieten, und daß sowohl Vermieter als auch Mieter einen Anwalt und einen Finanzberater hinzuziehen, bevor sie diesen unterschreiben.

VERTRAGSARTEN (Regime do Contrato)
Es gibt drei verschiedene Mietvertragsarten:

• ein frei ausgehandelter Vertrag (Renda Livre)

• ein kontrollierter Vertrag (Renda Condicionada)

• ein subventionierter Vertrag (Renda Apoiada)

Die meisten neuen Verträge sind frei (renda livre), d.h. die Miethöhe ist nicht gesetzlich beschränkt und kann zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt werden. Dieses Bulletin behandelt hauptsächlich diese Vertragsart. 

Kontrollierte Mietbedingungen können angewandt werden, wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, wenn das Mietverhältnis auf andere Bewohner übergeht, oder wenn die Regierung den Bau des Hauses subventioniert hat. Diese Verträge basieren auf dem Wert des Objektes. 

DER VERTRAG
Der Vertrag sollte schriftlich sein. Es müssen wenigstens drei Originale (je eins für Mieter und Vermieter) ausgefertigt werden. Eine Kopie sollte dann beim örtlichen Finanzamt (Repartição das Finanças) hinterlegt werden. Der Vertrag muss von beiden Parteien unterschrieben sein. Ein eventueller Bürge sollte ebenfalls unterzeichnen. Der Vermieter hat die Steuermarken für den Vertrag zu besorgen, normalerweise 10 % der Monatsmiete.

Ein schriftlicher Vertrag sollte folgendes enthalten:

• Personalien von Vermieter und Mieter

• die Rechtsgrundlage für die Vermietung des Objektes (Vermieter als Eigner oder Mieter)

• Beschreibung und Lage des Objektes

• Privatbereich des Mieters und Gemeinschaftsbereich

• Wohnerlaubnis der Câmara Municipal

• Vertragsbeginn und -dauer

• Vertragsart und monatliche Miethöhe

• das Energieeffizienzzertifikat (Certificado Energético) mit Angabe der Nummer und Klassifizierung

• andere mögliche Klauseln, z.B. Zustand von Gebäude und Inhalt, Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen, Auflagen für Nutzung oder Untervermietung

Wenn der Vertrag den baulichen Zustand nicht beschreibt, wird dieser als gut angenommen.

VERTRAGSDAUER
Zur Zeit beträgt die Mindestvertragsdauer ein Jahr, mit einer Verlängerung auf drei Jahre, falls zwischen Vermieter und Mieter keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Alle Verträge müssen unterschrieben, bezeugt und notariell beglaubigt sein. 

ÜBERTRAGUNG EINES MIETVERHÄLTNISSES
Ein Mietverhältnis kann übertragen werden im Falle einer Trennung, Scheidung oder dem Tod des Mieters. Im Fall von Trennung oder Scheidung kann das Mietverhältnis vom einen auf den anderen Ehepartner übergehen, entweder durch Übereinkunft oder durch Gerichtsbeschluss. Im Todesfall kann das Mietverhältnis auf den Ehegatten übergehen, einen direkten Nachkommen (entweder ein Kind unter einem Jahr oder ein Kind, das länger als ein Jahr in dem Objekt wohnt), auf ein Elternteil des Mieters, wenn er länger als ein Jahr dort wohnt, oder einen unverheirateten Partner, der mit dem Mieter länger als fünf Jahre zusammenwohnte. Für den Vorrang gibt es besondere Regelungen.

Jeder Vertrag kann nur einmal übertragen werden. Die Ausnahme davon ist die Übertragung auf den Ehepartner des ursprünglichen Mieters. In diesem Fall kann eine weitere Übertragung an die Verwandten des Ehepartners erlaubt sein. Das Mietverhältnis kann nicht auf jemand übergehen, der im selben Kreis eine Wohnung hat. Die Person, die die Übertragung wünscht, sollte den Vermieter innerhalb von 180 Tagen schriftlich informieren. Wenn das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll, sollte der Vermieter innerhalb von 30 Tagen benachrichtigt werden. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, geht das Recht auf die Übertragung verloren.

Unter einigen Bedingungen, wenn die Miete erheblich unter dem Marktwert liegt, kann der Vermieter den Vertrag in einen kontollierten Vertrag umwandeln oder ihn aufheben, indem er eine Entschädigung von bis zu zehn Jahresmieten zahlt. In jedem Fall gibt es spezielle Regelungen mit Fristen für die Ankündigung. Sowohl dem Vermieter als auch dem zukünftigen Mieter sei Rechtsberatung sehr ans Herz gelegt.

Bei unbegrenzter Vertragsdauer können andere Bewohner das Recht auf einen neuen Vertrag haben. Die Bestimmungen hierfür sind kompliziert und sowohl Vemieter als auch Bewohner sollten sofort Rechtsberatung in Anspruch nehemen, wenn das Mietverhältnis zur Übertragung ansteht.

Im Falle unverschuldeter Arbeitslosigkeit, dauernder Arbeitsunfähigkeit oder Tod des Mieters oder der Person, mit der er länger als ein Jahr in einer Bedarfsgemeinschaft zusammenlebte, kann der Mieter den Vertrag beenden, ohne die während der Kündigungsfrist eigentlich fälligen Mieten bezahlen zu müssen. 

ZEITMIETVERTRAG
Der Vermieter kann den Vertrag kündigen, wenn sich die Zahlung der Miete um mehr als acht Tage* in einem Zeitraum von zwölf Monaten mehr als viermal verzögert (unabhängig davon, ob sie aufeinander folgt oder nicht). Er muss jedoch anders als zuvor nach dem dritten Monat der Verzögerung der Zahlung der Miete dem Mieter per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, dass er beabsichtigt, den Mietvertrag zu kündigen.
*die dem Vermieter zu zahlende Ausgleichszahlung beträgt 20 % des geschuldeten Betrages

Vermieter und Mieter können jederzeit übereinkommen, das Mietverhältnis zu beenden; wenn das nicht sofort geschieht, sollte es normalerweise schriftlich fixiert werden. Andererseits gibt das Gesetz bestimmte Kündigungsfristen vor, zwischen drei Monaten und einem Jahr, abhängig von der Vertragsart. Wenn Vermieter oder Mieter den Vertrag streitig lösen wollen, sollten sie einen Anwalt nehmen.

Wenn der Vermieter die Vertragsbedingungen nicht erfüllt, kann der Mieter den Vertrag jederzeit aufheben und Entschädigung verlangen.

Ein Vermieter kann auf Zwangsräumung klagen, wenn der Mieter:

• die Miete nicht pünktlich bezahlt

• das Objekt für andere als Wohnzwecke nutzt, oder für illegale, unmoralische oder unredliche Handlungen

• vom Vermieter nicht genehmigte Bauarbeiten vornimmt

• wenn er ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet oder das Objekt vermietet, oder es zu einem höheren als vom Vermieter genehmigten Preis vermietet

• oder wenn Vermieter oder Nachkommen im ersten Grad das Immobilien für eigene Gehäuse brauchen

Die Mitteilung des Kündigungswillens durch den Mieter und den Vermieter kann je nach Dauer des Vertrags unterschiedlich erfolgen:

Frist für die Mitteilung an Mieter:

Frist für die Mitteilung an Vermieter:

Bei Verträgen ohne feste Laufzeit muss man mindestens sechs Monate warten, bevor man den Vertrag kündigen kann. In diesen Fällen beträgt die Kündigungsfrist 60 Tage für Verträge mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr und 120 Tage für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

Diese Fristen sollen sicherstellen, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter die Möglichkeit haben, sich angemessen umzuorganisieren, sei es, um eine neue Immobilie zu finden oder um einen neuen Mieter zu suchen.

Bitte beachten Sie, dass für die Kündigung des Mietvertrags ein Einschreiben mit Rückschein des Empfängers erforderlich ist.

KAUTION UND MIETZAHLUNG
Die Zahlung der ersten Monatsmiete wird mit Unterzeichnung des Vertrages fällig. Gleichzeitig kann der Vermieter die Zahlung einer Kaution in beliebiger Höhe verlangen, deren Betrag jedoch im Vertrag ausdrücklich festgelegt sein muss. Der Mieter kann diese Kaution leisten oder nicht. Wenn er die Forderung des Vermieters für unberechtigt hält, kann er vom Mietvertrag zurücktreten. 

Mit der Zahlung einer Kaution soll sichergestellt werden, dass eventuelle von den Mietern verursachte Schäden behoben werden. Wenn also bei Vertragsende keine Probleme auftreten, muss der Betrag der Kaution zurückerstattet werden, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Dieser Betrag wird zwischen den beteiligten Parteien vereinbart und muss ausdrücklich im Mietvertrag angegeben werden.

MIETERHÖHUNG
Es gibt drei Möglichkeiten der Mieterhöhung:

Jährliche Erhöhung

Mieterhöhungen werden jährlich von der Regierung festgelegt. Im Oktober veröffentlicht das offizielle portugiesische Amtsblatt „Diario de República” den Koeffizienten für das folgende Jahr. 

Der Aktualisierungskoeffizient für 2025 wurde auf 2,16 % festgesetzt. Um den aktualisierten Mietwert zu berechnen, sollten Sie daher die folgende Berechnung durchführen:

Aktueller Mietwert X Aktualisierungskoeffizient = Aktualisierter Mietwert für 2025.

Mit anderen Worten, und als praktisches Beispiel, in einem Mietvertrag, in dem die aktuelle Miete 750 Euro beträgt, ist die Berechnung wie folgt vorzunehmen:

€ 750 x 1.0216 = € 766,20

Der Vermieter muss den Mieter 30 Tage vor Inkrafttreten der Mieterhöhung schriftlich benachrichtigen, unter Angabe des Koeffizienten und anderer Kalkulationsfaktoren. Der Mieter kann die Erhöhung akzeptieren, den Vertrag lösen oder, bei Rechenfehlern, schriftlich (mit korrigierter Berechnung) antworten. Der Vermieter kann dann diesen Vorschlag akzeptieren oder sich innerhalb von 15 Tagen an die Spezial-Kommission (Commissão Especial) beim örtlichen Finanzamt (Repartição das Finanças) wenden. In diesem Fall bleibt die Miete bis zur Entscheidung der Kommission unverändert. 

RENOVIERUNG
Wenn die Câmara Municipal den Vermieter zu Renovierungen auffordert, kann die Miete den Kosten entsprechend angehoben werden. Die Kalkulation ähnelt der der kontrollierten Miete.

ANWENDUNG DER KONTROLLIERTEN MIETE
Ein Mietvertrag kann in einen kontrollierten Mietvertrag (Renda Condicionada) umgewandelt werden, wenn:

• keine schriftliche Abmachung vorliegt                           
• der Bewohner mit Ablauf des gegenwärtigen das Recht auf einen neuen Vertrag hat
• unter bestimmten Bedingungen das Mietverhältnis auf die Familie des Mieters vererbt wird
• unter gewissen Bedingungen bei unbegrenzter Vertragsdauer und wenn der Mieter eine weitere Wohnung im selben Kreis oder in Porto bzw. Lissabon hat.

BESTEUERUNG
Professionelle Finanz- oder Steuerberater können Vermieter und Mieter über ihre steuerlichen Pflichten und Vorteile genau beraten. 

VERTRAGSREGISTRIERUNG
Normalerweise sollten alle Mietverträge beim örtlichen Finanzamt (Repartição das Finanças) registriert werden, indem eine Vertragskopie hinterlegt wird.

Bitte beachten Sie, dass Sie als Vermieter den Mietvertrag (Contrato de Arrendamento) auf dem Portal der Finanças registrieren müssen:

•  Authentifizieren Sie sich mit Ihrer NIF und Ihrem Zugangspasswort

•  Suchen Sie nach „Contratos (Verträge)“.

•  Wählen Sie die Option „Comunicar início de contrato (Vertragsbeginn melden)“.

•  Füllen Sie das Formular Modelo 2 mit den Einzelheiten des Mietvertrags aus

•  Einreichen (Submeter) des Formulars Modelo 2

•  Sie erhalten eine Aufforderung zur Zahlung der Steuer in Höhe von 10 % des Mietbetrags.

Danach müssen Sie sich jeden Monat erneut anmelden, um die erhaltenen Einnahmen zu deklarieren. Für detailliertere Informationen empfehlen wir den Mitgliedern, die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.

BERECHNUNG UND BESTEUERUNG DES MIETEINKOMMENS
Normalerweise sollen alle Mieteinnahmen aus Besitz in Portugal bei der jährlichen Steuererklärung des Vermieters angegeben werden.

ERLAUBTE ABZÜGE
Es gibt eine Anzahl von Steuervorteilen für den Vermieter, ihre Grenzen sind normalerweise im Jahreshaushalt der Regierung spezifiziert. Sie beinhalten den Abzug von:

• Zinsen und Tilgung von Darlehen für den Erwerb, den Bau oder die Renovierung von Gebäuden

• Genossenschaftseinlagen

• einem Teil der Mieteinnahme, wenn sie aufgrund kommunaler Regelungen erzielt wurde

• belegten Aufwendungen für Erhaltung und Reparatur, einschließlich der Kosten für Sicherheit, Reinigung, Strom, Aufzug, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und anderes.

Mieter, die ihre Wohnung in Übereinstimmung mit den kommunalen Mietvorschriften gemietet haben, können auch zum Abzug eines Teils ihrer Miete von ihrem zu versteuernden Einkommen berechtigt sein.

Quellen:

Die wichtigsten portugiesischen Mietgesetze sind:

Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU (Neues städtisches Mietregime), Lei No. 6/2006, de 27 de Fevereiro, 

Regime do Arrendamento Apoiado, RAA, (Mietförderungs-Regime), Decreto-Lei No. 166/93, de 7 de Maio, Regime jurídico do arrendamento urbano (Mietgesetz) Lei no. 31/2012, de 14 de Agosto

Programa de Arrendamento Acessível  (Programm „Erschwingliche Mieten) Decreto-Lei No. 68/2019, de 22 de Maio