H12D - Gemeinschaftordnung für Wohnanlagen

ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN

ARTIKEL 1

Die vorliegende Gemeinschaftsordnung gilt für das Gebäude........ in der Gemarkung...... in....... , welches:

a) beim Conservatoria do Registo Predial (Grundbuchamt) unter der Nummer ................ eingetragen ist,
b) entsprechend der Eintragungsbestimmung........als Eigentumswohnanlage klassifiziert ist,
c) im städtischen Katasteramt unter dem Ortsteil............. von........... unter dem Abschnitt Nr...... des Finanzamtes                   von............... registriert ist.

ARTIKEL 2

Das Gebäude umfaßt ..... Wohneinheiten, identifiziert durch die Buchstaben ... bis ...

ARTIKEL 3

1. Diese Gemeinschaftsordnung und die ihr angefügten Dokumente sollen den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums an dem oben beschriebenen Gebäude und die diesbezüglichen Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft regeln.

2. Die Gemeinschaftsordnung findet auch auf zukünftige Eigentümer (Sondernachfolger) Anwendung, sie ist Bestandteil jeden Kauf- und Verkaufsvertrags.

ARTIKEL 4

Alle Eigentümer, Mieter und lebenslangen Mieter sind verpflichtet, sich an diese Ordnung zu halten, soweit sie auf sie zutrifft.

RECHTE UND PFLICHTEN DER EIGENTÜMER

ARTIKEL 5

Die Eigentümer haben das Recht, ihre Wohnung ausschließlich und die Gemeinschaftsflächen, -einrichtungen und -dienste gemeinsam zu nutzen, entsprechend der vorliegenden Gemeinschaftsordnung, dem Gesetz und als Wohnungseigentümer.

ARTIKEL 6

Außer den im Kaufvertrag festgelegten gelten die folgenden Bestimmungen:

Die Eigentümer dürfen nicht

a) Handlungen vornehmen, die Schäden verursachen oder die Benutzung der anderen Wohnungen und/oder des Gemeinschafts-eigentums erschweren.

b) durch Unterlassung von Reparaturen oder durch äußere Veränderungen die architektonische Linie, die Ästhetik oder die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.

c) die Wohnung zu anderen als den üblichen Zwecken nutzen.

d) die Wohnung zu vertragswidrigen Zwecken nutzen.

e) die Gemeinschaftseinrichtungen in irgendeiner Weise in Anspruch nehmen, außer es ist in der Teilungserklärung vorgesehen oder die Eigentümerversammlung beschließt einstimmig das Gegenteil.

f) bei der Nutzung ihrer Wohnung die gesetzlichen Gesundheits- und Hygienebestimmungen und/oder die angemessenen Erfordernisse mißachten.

g) Geräusche, Erschütterungen, Gerüche oder Rauch emmittieren, die ihrer Natur oder Intensität nach das Wohlbefinden der übrigen Wohnungseigentümer oder ihre Sicherheit beeinträchtigen können.

h) die rechtmäßigen Entscheidungen der Wohneigentümergemeinschaft mißachten. 

I ) Handlungen begehen, durch die die Wohnanlage oder die anderen Eigentümer in irgendeiner Weise geschädigt werden.

ARTIKEL 7

Die Pflichten der Wohneigentümer sind:

a) die fristgerechte Bezahlung der Gemeinschaftsumlage, die von der Eigentümerversammlung jährlich festgelegt wird.

b) die Wohnung und Einrichtung in gutem Zustand und sauber zu halten.

c) Arbeiten und Reparaturen zuzulassen, die für die Erhaltung der Wohnanlage notwendig sind, ebenso wie die Durchführung von Arbeiten in der eigenen Wohnung, wann immer die Unversehrtheit und Sicherheit der anderen Wohnungen gefährdet ist.

d) die Bezahlung aller Kosten, die aufgrund dieser Gemeinschaftsordnung, auf Beschluß der Eigentümerversammlung oder durch gesetzliche Auflagen für sie anfallen.

e) der Verwaltung zu erlauben, ihre Wohnung zu besichtigen.

f) die Verwaltung schriftlich zu informieren, wenn ihr ständiger Wohnsitz sich von dem in Art. 1 beschriebenen unterscheidet.

VERWALTUNG DER WOHNANLAGE

ARTIKEL 8

1. Für die Verwaltung der Wohnanlage sind der (die) Verwalter und die Eigentümerversammlung verantwortlich.

2. Der (die) Verwalter wird (werden) auf einem der folgenden Wege ernannt:

a) durch Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung;
b) auf Verlangen irgendeines der Eigentümer durch das Gericht;
c) auf andere Weise, wenn es die Eigentümerversammlung einstimmig so beschlossen hat.

3. Wenn die Eigentümerversammlung nicht anders beschließt, gilt die Ernennung für ein Jahr und verlängert sich jeweils für den gleichen Zeitraum.

4. Der Verwalter bleibt im Amt, bis ein Nachfolger entsprechend der Nr. 2. dieses Artikels ernannt ernannt wird.

5. Bei Abwesenheit oder Verhinderung des (der) Verwalter(s) werden seine (ihre) Funktionen von dem Eigentümer mit dem größten Eigentumsanteil versehen.

ARTIKEL 9

1.  Außer anderen, von der Eigentümerversammlung festzulegenden, hat der Verwalter folgende Pflichten:

a) die Eigentümerversammlung einzuberufen;
b) den Jahreshaushalt vorzubereiten;
c) das Bestehen einer Feuerversicherung sicherzustellen, der Versammlung die Höhe des zu   versichernden Kapitals vorzuschlagen und für die Versicherung des verbleibenden Teils der Wohnanlage zu sorgen;
d) die Umlage zu kassieren und die Gemeinschaftsausgaben zu bezahlen;
e) von den Eigentümern ihren Anteil an den gebilligten Kosten einzuziehen;
f) anhand der die Wohnanlage betreffenden Unterlagen mit Behörden und anderen offiziellen Stellen zu verhandeln;
g) den Gebrauch der Gemeinschaftseinrichtungen zu regeln und für die  Erledigung der Gemeinschaftsaufgaben zu sorgen;
h) die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auszuführen;
i) die Eigentümer bei den Behörden zu vertreten; 
j) die Eigentümergemeinschaft bei Gericht zu vertreten, sei es gegen irgendeinen der Eigentümer, sei es gegen Dritte, entweder im Rahmen seiner Pflichten oder wenn er von der Eigentümerversammlung damit beauftragt wird; 
k) die strikte Einhaltung dieser Ordnung sowie der gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen bezüglich der Wohnanlage sicherzustellen; 
l) in Ausführung von Punkt g) Angestellte für die Durchführung von Gemeinschaftsaufgaben einzustellen und zu entlassen, deren Arbeit zu beaufsichtigen und zu koordinieren und alle Arbeiten und Dienstleistungen Dritter für die Wohnanlage zu kontrollieren; 
m) der Eigentümerversammlung Rechnungen vorzulegen;
n) am Ende seines (ihres) Mandates dem Nachfolger sämtliche Unterlagen sowie Bank- und Buchhaltungsaufstellungen zu übergeben;
o) die Rechnungslegung für die Wohnanlage zur Vorlage für die Eigentümerversammlung vorzubereiten und die diesbezüglichen so wie auch alle anderen Unterlagen aufzubewahren;
p) ein Sparkonto für die Wohneigentümergemeinschaft einzurichten; 
q) an sichtbarer Stelle die Sicherheitsvorschriften anzubringen, besonders, soweit sie mit der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen zu tun haben.

2. Eigentümer, die mit Handlungen des Verwalters unzufrieden sind, können sich schriftlich und formell innerhalb von 20 Tagen nach Bekanntwerden dieser Handlungen an die Eigentümerversammlung wenden, die innerhalb dieser Frist von ihnen einberufen werden muß.

ARTIKEL 10

1. Die Eigentümerversammlung setzt sich aus allen Eigentümern selbständiger Wohneinheiten des Gebäudes zusammen.

2. Die Eigentümer können durch Vollmachtstimmen vertreten werden.

3. Wenn nicht einstimmig anders entschieden, trifft sich die Eigentümerversammlung innerhalb der ersten zwei Januarwochen; sie wird vom Verwalter einberufen, um die Bilanzen des vergangenen Jahres zu besprechen und zu billigen und den Haushaltsplan für das laufende Jahr zu bestätigen.

4. Die Eigentümergemeinschaft kann sich auch zu außerordentlichen Versammlungen treffen, wenn sie vom Verwalter, oder einem Eigentümer, dessen Anteil am Gesamtwert des Gebäudes mindestens ein Viertel beträgt, oder von Eigentümern, die mit dem Verwalter unzufrieden sind und sich an die Versammlung wenden wollen, einberufen werden.

5. Einberufungen erfolgen mit mindestens 10-tägiger Frist per Einschreiben mit Rückschein. Ort, Datum und Uhrzeit sowie die zu besprechenden Themen müssen angegeben sein. Eine Einberufung kann auch gültig sein, wenn sie den Eigentümern angezeigt und eine Empfangsbestätigung mit Datum und Unterschrift in einem Protokollbuch festgehalten wird.

ARTIKEL 11

1. Wenn die für die Beschlußfähigkeit notwendige Anzahl von Eigentümern nicht erscheint und in der Einberufung kein anderes Datum angegeben ist, wird eine neue Versammlung eine Woche später am gleichen Ort und zur gleichen Zeit stattfinden. In diesem Fall ist die Versammlung beschlußfähig und kann mit Mehrheit entscheiden, wenn die anwesenden Eigentümer mindestens ein Viertel des Gesamtwertes des Gebäudes repräsentieren.

2. Entscheidungen, für die Einstimmigkeit nötig ist, können von den anwesenden Eigentümern einstimmig getroffen werden, wenn die Anwesenden mindestens zwei Drittel des Gesamtwertes des Gebäudes repräsentieren und unter der Bedingung, daß die abwesenden Eigentümer diese Entscheidungen unter folgenden Bedingungen billigen:

a) die Entscheidungen müssen innerhalb von 30 Tagen allen abwesenden  Eigentümern per    Einschreiben mit Rückschein mitgeteilt werden.
b) diese Eigentümer haben nach Erhalt des in Punkt a) beschriebenen Briefes 90 Tage Zeit, der Eigentümergemeinschaft schriftlich ihr Einverständnis oder Nichteinverständnis mitzuteilen.
c) wenn sich nach der in Punkt b) genannten Frist keiner der abwesenden Eigentümer meldet, gilt das Einverständnis als erteilt.

GEMEINSCHAFTSUMLAGEN

ARTIKEL 12

Die Kosten für das normale Funktionieren und die Erhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen werden durch die periodische Zahlung einer Umlage aufgebracht, die dem prozentualen Eigentumsanteil entspricht.

ARTIKEL 13

Der jährliche Haushaltsplan enthält Beträge für die Gebäudeerhaltung und soll ein als Gemeinschafts-Reserve-Vermögen (Instandhaltungsrückstellung) bezeichnetes Kapital beinhalten.

ARTIKEL 14

1. Der Zweck dieses Gemeinschafts-Reserve-Vermögens ist die Finanzierung von Reparaturen oder Verbesserungen der Wohnanlage.

2. Jeder Eigentümer soll in dieses Vermögen zusätzlich einen Betrag in Höhe von 10 % seines Anteils einzahlen (die Eigentümerversammlung kann nötigenfalls einen höheren Betrag festsetzen).

3. Das Gemeinschafts-Reserve-Vermögen wird auf einem Gemeinschafts - Sparkonto festgelegt.

4. Das Vermögen wird entweder durch den Verwalter, entsprechend der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, eingesetzt, oder durch Eigentümer, die von der Versammlung dazu autorisiert wurden.

ABSTIMMUNGEN

ARTIKEL 15

In der Eigentümerversammlung entspricht der Stimmenanteil jedes Eigentümers seinem Anteil am Gesamteigentum in Promille oder Prozent.

ARTIKEL 16

Je nach den zu beschließenden Punkten sind folgende Mehrheiten der Gesamtstimmenzahl erforderlich:

a) Einstimmigkeit: Änderungen der Teilungserklärung; Billigung der Gemeinschaftsordnung; Wiederaufbau des Gebäudes, falls es zu mehr als drei Viertel seines Gesamtwertes zerstört wurde; Verfügungen betr. die Gemeinschaftseinrichtungen.
b) zwei Drittel-Mehrheit: Modernisierungsarbeiten; Änderungen bei der Aufteilung der Gemeinkosten.
c) einfache Mehrheit: alle anderen Entscheidungen.

ARTIKEL 17

Streitigkeiten von Eigentümern untereinander oder zwischen Eigentümern und der Verwaltung sollen wenn möglich durch Schiedsspruch geregelt werden.

VERANTWORTLICHKEITEN UND STRAFEN

ARTIKEL 18

1. Der Eigentümer, der direkt oder indirekt die Regelungen dieser Ordnung verletzt, ist für daraus entstehende Schäden und Verluste verantwortlich.

2. Eigentümer sind für Schäden, die von in ihrem Dienst stehenden Personen verursacht werden, verantwortlich.

ARTIKEL 19

1. Werden die Vorschriften der Sätze a) und d) des Artikels 7 für länger als 30 Tage nicht befolgt, zieht das die Zahlung einer Strafe in Höhe der monatlichen Umlage nach sich.

2. Wenn die Umlage nicht innerhalb von neunzig Tagen bezahlt ist, wird die Verwaltung die notwendigen Schritte zur Zwangsbeitreibung, insbesondere rechtliche Schritte gegen den in Verzug befindlichen Eigentümer unternehmen.

3. Bei Nichteinhaltung von Regeln dieser Gemeinschaftsordnung oder von Entscheidungen der Verwaltung muß der Schädiger die übrigen Eigentümer für erlittene Schäden in Höhe eines von der Eigentümerversammlung festzusetzenden Betrages entschädigen, vorbehaltlich zivilrechtlicher Schritte.

4. Die Beträge, die unter den Bestimmungen dieses Artikels gezahlt werden, fallen dem Gemeinschafts-Reserve-Vermögen zu.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

ARTIKEL 20

1. Eine Feuerversicherung ist sowohl für die einzelnen Wohnungen als auch für die Gemeinschaftsflächen obligatorisch.

2. Die Versicherung muß von den Eigentümern abgeschlossen werden.

3. Geschieht dies nicht in der von der Eigentümergemeinschaft festgesetzten Höhe und Frist, obliegt es der Verwaltung, die Versicherung abzuschließen, deren Kosten ihr voll erstattet werden müssen.

4. Die Feuerversicherung muß jedes Jahr erneuert werden, ihre Höhe hat die Eigentümerversammlung zu bestimmen.

5. Wenn die Eigentümerversammlung die aktualisierte Prämie nicht 45 Tage vor Fälligkeit genehmigt hat, muß die Verwaltung handeln, entsprechend dem vom portugiesischen Versicherungsinstitut alle drei Monate veröffentlichten Index.

ARTIKEL 21

1. Der Eigentümer, der seine Wohneinheit vermietet, muß in den Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters aufnehmen, sich den Regeln der Teilungserklärung, dieser Gemeinschaftsordnung und  möglichen Änderungen zu unterwerfen.

2. Die Vermietung einer Wohnung muß der Verwaltung mit Angabe der Personalien des Mieters per Einschreiben mitgeteilt werden.

3. Satz 1. findet, mit den nötigen Änderungen, auf jeden Wechsel der Besitzverhältnisse der Wohnung Anwendung.

ARTIKEL 22

Alle von dieser Gemeinschaftsordnung nicht erfaßten Fälle werden durch das Zivilrecht und die Gesetze 268/94 und 269/94, beide vom 25. Oktober, geregelt.

ARTIKEL 23

1. Die vorliegende Gemeinschaftsordnung tritt mit der Verabschiedung durch die Eigentümerversammlung in Kraft.

2. Jeder Eigentümer erhält ein Exemplar der Gemeinschaftsordnung, das Original verbleibt bei der Verwaltung.

3. Die in Satz 1. und 2. beschriebenen Verfahren finden auf jede Änderung im Text der Gemeinschaftsanordnung Anwendung.                         

ANMERKUNGEN

ARTIKEL 2

Wenn das Gebäude neben Wohnungen auch gewerbliche Räume enthält, ist es nützlich, dazwischen zu unterscheiden. In Gebäuden, in denen die Eigentumseinheiten nicht identisch sind, ist es ratsam, ein Verzeichnis anzulegen, in dem alle Einheiten identifiziert und ihr jeweiliger Wert vermerkt sind. Dies wird, unter anderem, die Stimmengewichtung bei Eigentümerversammlungen erleichtern.

ARTIKEL 5

Juristisch entspricht der Anteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum dem prozentualen Anteil seines Eigentums am Gesamteigentum. Dies hindert den Eigentümer nicht an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums in seiner Gesamtheit, solange diese nicht gegen das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung verstößt und die anderen Eigentümer von der Nutzung ausschließt.

ARTIKEL 6

b) Es ist ratsam, zu definieren, was als Schädigung der Ästhetik oder der architektonischen Linie des Gebäudes angesehen wird. Z.B. die Verglasung von Balkonen mit Aluminium-Rahmen, die Installation von Klimaanlagen außen oder von Parabolantennen...
i) U.a. ist darauf zu achten, ob tropfnasse Wäsche außen aufgehängt wird, ohne die unteren Nachbarn zu informieren, oder ob Waschbottiche oder Gerümpel auf Flächen abgestellt werden, wo dies Nachbarn stört.

ARTIKEL 7

a) Aus praktischen Gründen ist es empfehlenswert, die Zahlung der Umlage auf vier Termine/Jahr zu verteilen; sie sollte entweder beim Verwalter persönlich oder per Überweisung auf das Gemeinschaftskonto erfolgen.
e) Dieses Recht der Verwaltung bzw. die Verpflichtung des Eigentümers beschränkt sich auf den Fall der begründeten Annahme von Vorgängen, die die übrigen Eigentümer und die Wohnanlage generell schädigen könnten (z.B. die Durchführung von Arbeiten, die die Struktur der Wohnanlage oder die Wohnung eines Nachbarn beeinflussen).

ARTIKEL 8.2 (c)

c) DECO schlägt folgende Formel vor: wenn die Verwaltung durch die Eigentümer selbst erfolgt, wird automatisch bei der ersten Jahresversammlung der in der Teilungserklärung erstgenannte Eigentümer nominiert, dem dann in alphabetischer Reihenfolge der  Wohnungsbenennung die übrigen Eigentümer folgen. 

ARTIKEL 12

Die Umlage, die sich aus dem gebilligten Budget ergibt, sollte die Kosten der Gemeinschaftseinrichtungen (Inkl. Reinigung und/oder Bewachung) abdecken und die Instandhaltungsrückstellung für allgemeine Gebäudereparaturen einschließen.

ARTIKEL 13:

Die Bildung eines Sondervermögens für Extraausgaben ist ratsam, z.B. um die Kosten eines von der Eigentümerversammlung angestrengten Gerichtsverfahrens abzudecken.

ARTIKEL 15

Beispiel: erfolgt die Berechnung nach Promille, hat ein Eigner mit 30 Promille Anteil am Gebäude 30 Stimmen, bei Berechnung nach Prozenten hat ein Eigner mit 9 % Anteil am Gebäude 9 Stimmen.

ARTIKEL 16

Die Eigentümergemeinschaft kann einstimmig weitere Fälle bestimmen, für die Einstimmigkeit erforderlich ist, solange dies nicht dem Gesetz widerspricht.

ARTIKEL 19.3

Der Betrag der verhängten Strafen darf pro Jahr ein Viertel des erzielbaren Mieteinkommens der Wohnung des Schädigers nicht überschreiten. Normalerweise kann die Höhe des erzielbaren Mieteinkommens der Wohnung im Caderneta Predial festgestellt werden.

ARTIKEL 23

Wenn eine einstimmige Verabschiedung der Gemeinschaftsordnung (dieses Dokuments) wegen der Abwesenheit von Eigentümern nicht möglich ist, kann sie mit Mehrheit angenommen werden. In diesem Fall tritt die Ordnung provisorisch in Kraft, bis zu ihrer Bestätigung durch alle Eigentümer oder bis zur Verabschiedung einer anderen Gemeinschaftsordnung.                

Die Gemeinschaftsordnung und die Anmerkungen sind übersetzt aus "Guia do Condomino", hrsg. von DECO (Portugiesische Verbraucherorganisation).

Gemeinschaftsordnung - Anerkennungsformular

Jeder Eigentümer, der die Gemeinschaftsordnung billigt, sollte dieses Formular ausfüllen, unterschreiben und dem Verwalter übergeben. Hat eine Wohneinheit mehr als einen Besitzer, sollten es alle ausfüllen und unterschreiben.

Als Vorlage dient ein portugiesisches Formular.

BESTÄTIGUNG

Ich, (Name(n); Familienstand: verh., gesch., verw., alleinst.; Beruf) 

......................................................................................................................................................................................................

wohnhaft in (Adresse des Hauptwohnsitzes, wenn verschieden von der Eigentumswohnung)

......................................................................................................................................................................................................

Eigentümer der Eigentumswohnung (s.1.S. der Gemeinschaftsordnung) ......., gelegen in (vollst. Adresse der Wohnanlage)

.....................................................................................................................................................................................................

mit einem Promille/Prozent - Anteil (s.1.S. d. Gemeinschaftsordn.) von................, anerkenne hiermit die Gemeinschaftsordnung.

Ort und Datum.....................................................

Unterschrift(en)..................................................