H13D - Lizenzen für Ferienwohnungen

Kleinere Ferienwohnungsobjekte wie Villen, Appartements und Gästehäuser werden nach dem Gesetz über Touristenwohnungen als Alojamento local (örtliche Unterkunft) klassifiziert. Das Gesetz hat mit der Veröffentlichung des Gesetzes Lei nº 62 de 22 de Agosto 2018 sowie der Portaría (Verordnung) 

nº 262/2020 v. 6. November 2020, die am 4. Februar 2021 in Kraft trat, einige Änderungen erfahren 

und wurde durch das Decreto-Lei 76/2024 der neuen Regierung novelliert, das am 1. November 2024 in Kraft trat (bestimmte Teile erst am 21. Januar 2025).

Das jüngste AL-Gesetz ändert und ergänzt den rechtlichen Rahmen für Alojamentos locais, indem es den Gemeinden die rechtlichen Instrumente an die Hand gibt, um über die Zuteilung, Regelung,  Überwachung und Eingriffsmöglichkeiten zu entscheiden. 

Regeln für den Betrieb
Die maximale Kapazität für ein Alojamento local beträgt 9 Zimmer und 27 Gäste, außer für Hostels und Zimmerkategorien ohne Kapazitätsbegrenzung. Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, können in den AL-Einheiten Klappbetten und/oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, sofern 50 % der Anzahl der normalen Betten nicht überschritten werden.

Alojamentos locais werden in diese vier Kategorien eingeteilt: 

a) Haus = Villa, Stadthaus, Eigenheim 

b) Appartement = Eigenständige Wohneinheit in einem Gebäude 

c) Gästehaus = Eigentum, dessen Räume vermietet werden 

d) Zimmer = maximal drei "Einheiten" pro Wohneinheit

Sie müssen folgende Anforderungen erfüllen: 

a) Das Gebäude muss innen und außen in gutem Zustand sein. 

b) Es muss an das öffentliche Wassernetz angeschlossen sein oder über eine eigene zugelassene Wasserversorgung verfügen. 

c) Es muss an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen sein oder über eine Senkgrube verfügen, die der maximalen Belegungskapazität entspricht. 

d) Es muss über fließend Kalt- und Warmwasser verfügen. 

Die Mieteinheiten müssen: 

a) Ein Fenster oder einen Balkon nach außen mit guten Lüftungsmöglichkeiten haben. 

b) Möbliert und entsprechend ausgestattet sein. 

c) Lichteinfall von außen mit einem beliebigen System verhindern können. 

d) Die Türen müssen so verschlossen werden können, dass die Privatsphäre des Gastes geschützt ist. 
 

Sicherheit:

a) Feuerlöscher und eine Plakette

b) Löschdecke und eine Plakette

c) Erste-Hilfe-Box und eine Plakette

In Apartments, Häusern und Zimmern muss es für jeweils 4 Räume mit einem Gesamt-Maximum von 10 Benutzern mindestens eine Toilette geben.

In Beherbergungsbetrieben müssen die gemeinschaftlich genutzten sanitären Einrichtungen, die nicht nach Geschlechtern getrennt sind, über gesonderte Toiletten mit verschließbaren Türen verfügen.

In Beherbergungsbetrieben muss es für jeweils 6 Personen, die die sanitären Einrichtungen gemeinsam nutzen, mindestens eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche geben. 

Die Vermieter, egal ob Besitzer oder Vermietungsfirma, müssen die Gäste über die Hausordung informieren, z.B. über die Nutzung von Pool, Aufzügen, Gemeinschaftsbereichen, Öffnungszeiten des Empfangs, Dienstleistungen usw. 

Die Registrierung 
Um einen Beherbergungsbetrieb zu gründen, müssen Sie dies zuerst beim Finanzamt (Finanças) anmelden. Sie können sich als Einzelunternehmer oder als Firma eintragen lassen. Bitte beachten Sie, dass Sie, wenn Sie hier nicht Resident sind, auch als EU-Bürger einen Steuerrepräsentanten haben müssen, wenn Sie Einkommen in Portugal erzielen.

Die Eintragung als Mietobjekt erfolgt am Balcão Unico Ihrer örtlichen Câmara. Die Adressen finden Sie hier, wenn Sie Ihren Distrito ou ilha (Distrikt), Ihr Município (Stadt) und dann VER anklicken:  https://www2.gov.pt/inicio/espaco-empresa/balcao-do-empreendedor/alojamento-local-registo-da-atividade. Den Link zur Adresse finden Sie unten auf der Seite.

Folgende Unterlagen  müssen vorgelegt werden: 

a) Ein Identitätsnachweis des Antragstellers, d.h. des Eigentümers, des Repräsentanten des Eigentümers oder der Verwaltungsgesellschaft. 

b) Ein Zertifikat des Eigentümers, dass die Strom-, Gas- und Wasserinstallationen den gültigen Vorschriften entsprechen. 

c) Das Zertifikat Inicio de Actividade, das beweist, dass das Geschäft bei den Finanças angemeldet ist.

d) Den Grundbuchauszug Caderneta predial urbana.

Der von der Câmara gestempelte Antrag muss der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. 

Innerhalb von 60 Tagen nach Antragstellung wird die Câmara überprüfen, ob alle Anforderungen erfüllt sind. 

Ist dies nicht der Fall, wird die Registrierung widerrufen und der Antragsteller muss den gestempelten Antrag wieder zurücknehmen. 

Gästekapazität
Sie wird bei den Mietobjekten durch die Zahl der vorhandenen fest eingerichteten Einzel- oder Doppelbetten definiert. 

Bei geeigneten Voraussetzungen können in AL-Einheiten umbaubare und/oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, sofern sie nicht mehr als 50 % der Zahl der festen Betten ausmachen.

Hygienische Anforderungen
Sauberkeit und Hygiene der Mietobjekte müssen einem guten Standard entsprechen. Reinigung und Pflege sowie das Wechseln von Bettwäsche und Handtüchern muss mindestens einmal wöchentlich sowie bei jedem Belegungswechsel erfolgen. 

Sicherheitsanforderungen
Die Unterkünfte müssen den allgemeinen Brandschutzbestimmungen sowie folgenden Anforderungen genügen: 

a) Feuerlöscher und Brandschutzdecken müssen entsprechend der Zahl der Mieteinheiten zugänglich sein. 

b) Die Erste-Hilfe-Ausstattung muß dem EU-Standard entsprechen und das CE-Symbol tragen. 

c) Bedienungsanleitungen zu Gebrauch und Funktionsweise für alle elektrischen Geräte müssen vorhanden sein, falls nicht verfügbar, muss darüber informiert werden. 

d) Die Notrufnummer 112 muss deutlich sichtbar sein.

Die Anforderungen an den Brandschutz sind je nach Art der Unterkunft verschieden, aber wie wir von den Bombeiros erfuhren, gibt es einen Mindeststandard. Eine Löschdecke in der Küche am Herd und einen großen Feuerlöscher oder zwei mittlere auf jedem Stockwerk des zu vermietenden Objektes. Die Feuerwehr empfiehlt auch, in jedem Raum einen kleinen Feuerlöscher anzubringen, wenn lediglich Zimmer vermietet werden, wie in einem Gasthaus oder in kleinen Pensionen (Bed and Breakfast). 

Für Gebäude mit einer Kapazität von 50 oder mehr Kunden muss zusätzlich noch ein Brandschutzsystem eingerichtet werden, das einem mit dem Antrag eingereichten Plan entspricht. Außerdem muss ein Handy bzw. Festnetztelefon vorhanden sein. 

Einige Câmaras verlangen auch eine Ficha de Segurança Incêndio (Brandschutzzertifikat).

Barrierefreiheit

1 - Ein Hostel mit mehr als 50 Betten/Gästen muss mindestens über einen Raum und eine Sanitäreinrichtung verfügen, die für Behinderte nutzbar sind, ausgenommen in den im Decreto-Lei 163/2006 de 8 de Agosto, Art. 10 genannten Ausnahmen. 

2 - Die o.g. Sanitäreinrichtung kann auch als von behinderten und nicht behinderten Menschen gemeinsam genutzte Einrichtung gestaltet werden. 

Werbung
Werbung, Geschäftsunterlagen und Vermarktung des Mietobjektes müssen den Namen der Einrichtung aufweisen, gefolgt von der Alojamento local-Registriernummer.

Identifizierungsplakette
Die Mietobjekte müssen an der Außenseite nahe am Haupteingang ein 20 cm auf 20 cm großes transparentes Informationsschild zeigen. Wenn sich der Eingang innerhalb eines Gebäudes befindet, kann es auch ein gleichartiges kleineres Schild sein, mit folgenden Eigenschaften:

a) aus 5 mm dickem transparentem stranggepresstem und poliertem durchsichtigem Acryl, 100 mm x 100 mm; 

b) mit den Großbuchstaben „A“ und „L“, mit einem Zwischenraum, in Arial 100 pt, in dunkelblau (pantone 280);

c) darunter muss in derselben Farbe in Klammern in Großbuchstaben (ALOJAMENTO LOCAL) stehen, in Arial 13 pt;

d) diese Platte sollte vorzugsweise mit rostfreien Schrauben in jeder Ecke befestigt sein, deren Kopf ca. 5 mm Durchmesser haben sollte, oder durch andere Befestigungsmittel, jedenfalls aber mit einem Abstand von 10 mm zur Wand. 

Wie bei allen dem Publikum zugänglichen Orten muss ein Livro de Reclamações (Beschwerdebuch) vorhanden sein. 

Hausordnung in verschiedenen Sprachen
Die Eigentümer müssen eine Hausordnung mit allen das Gebäude betreffenden Regeln auslegen, einschl. der zu Abfall und Lärm. Wenn es eine schriftliche Condominiums-Hausordnung gibt, muss diese ebenfalls beigelegt und den Gästen übergeben werden. Darin muss auch die Telefonnummer des Hausverwalters/-meisters genannt sein. Diese Unterlagen müssen in Portugiesisch, Englisch und in mindestens zwei weiteren Sprachen verfügbar sein.

Versicherung
Hausbesitzer sind verpflichtet, eine Multirisiko-Versicherung in einer Mindesthöhe von € 75.000 pro Fall für Schäden abzuschließen, die in den Gemeinschaftsbereichen eines Condominiums entstehen können und von Gästen verursacht werden, für die die Eigentümer in Haftung genommen werden können.

Bei einem in einem Gebäude mit Horizontalteilung befindlichen Alojamento Local ist der Inhaber des Betriebs außerdem verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen oder nachzuweisen, die Sachschäden abdeckt, die durch einen im Betrieb entstandenen oder von ihm ausgehenden  Brand verursacht werden.

Die Câmaras können einen Versicherungsnachweis verlangen, der innerhalb von drei Tagen erbracht werden muss, andernfalls wird die Registrierung gelöscht.

Regulierte Gebiete
Die CMs können die Anzahl der Ferienwohnungen gebietsmäßig begrenzen, um die „sozialen Gegebenheiten von Nachbarschaft und Ortschaft zu bewahren“. Zusätzlich darf in derart ausgewiesenen Gebieten ein einzelner Vermieter nur höchstens 7 Ferienwohnungen vermieten.

Erweiterte Vollmachten
Die ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, Aufsichtsbehörde für Lebensmittel- und Wirtschaftssicherheit) und die Stadtverwaltungen sind verantwortlich für die Befolgung der Vorschriften dieses Gesetzes, ebenso für die Ankündigung der entsprechenden Verfahren bei Verstößen und die Verhängung von Bußgeldern und anderen Sanktionen.

Hostels
Wie bei den Câmaras wurden auch die Rechte von Condominiums erweitert. Die Einrichtung von neuen AL-Einheiten muss zuvor von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. 

Condominiums
Die Eigentümerversammlung hat keine Befugnis, AL-Genehmigungen zu erteilen oder zu entziehen. Wird das AL-Gewerbe in einer Eigentumswohnung ausgeübt, kann die Eigentümerversammlung  dies durch einen begründeten Beschluss ablehnen, der von der Mehrheit der Eigentümer des Condominiums gebilligt wird und sich auf wiederholte und nachgewiesene Vorfälle stützt, die die normale Nutzung des Gebäudes stören, sowie auf Handlungen, die Belästigungen verursachen und die übrigen Eigentümer beeinträchtigen. 

Eine Entscheidung muss beim Präsidenten der Câmara beantragt werden. Nach Erhalt des Beschlusses der Eigentümerversammlung kann der Bürgermeister die Löschung der AL-Registrierung betreiben oder die beteiligten Parteien auffordern, eine Verständigung zu finden, eventuell mit einem AL-Ombudsmann, um das Verfahren durch die Übernahme von Verpflichtungen und Bedingungen abzuschließen.

Es ist zu beachten, dass die Entscheidung, die Eintragung entsprechend dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu löschen, bedeutet, dass die betreffende Immobilie für einen in dieser Entscheidung festgelegten Zeitraum (bis zu fünf Jahre) nicht als AL betrieben werden kann, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Eine von der Câmara Municipal erlassene Verordnung kann die Ernennung eines AL-Ombudsmanns bestimmen, der die Gemeinde bei der Beilegung von Streitigkeiten zwischen Bewohnern, Eigentümern von AL-Einrichtungen und Wohnungseigentümern oder Dritten mit entgegengesetzten Interessen unterstützt.

Beitragszahlungen an das CondominiumDie Eigentümerversammlung kann die Zahlung von zusätzlichen Beiträgen durch die Vermieter von Ferienunterkünften festsetzen, entsprechend den Mehraufwendungen aufgrund der erhöhten Benutzung der Gemeinschaftsanlagen, mit einer Obergrenze von 30 % des Jahresbeitrages.

Empfang
Die Beherbergungsbetriebe müssen einen Empfangsdienst (Check-in und Check-out) anbieten und Informationen für die Nutzer bereitstellen, die persönlich oder nicht persönlich, d. h. telefonisch oder elektronisch, erfolgen können.  Die Beherbergungsbetriebe, einschließlich hostels, stellen Kommunikationsmittel für den Empfangsdienst zur Verfügung und geben die nationale Notrufnummer sowie die Kontaktdaten des Betreibers an.

Registrierung von Gästen
UCFE (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros) muss über die Übernachtung von ausländischen Touristen informiert werden, daher müssen alle AL-Vermieter ebenso wie Hotels Ankunft und Abreise ihrer ausländischen Gäste innerhalb von jeweils 3 Tagen beim UCFE melden. Das erfolgt über die speziell dafür eingerichtete Website https://siba.ssi.gov.pt. Hierzu müssen als erstes das Objekt registriert sowie  Nutzername und Passwort angefordert werden, danach ist die Seite jederzeit zugänglich. Ein Handbuch auf Englisch finden Sie hier https://siba.ssi.gov.pt/files/SIBA_Manual_de_Utilizador_v1_ingles-1.pdf 

Frühstücksservice
Wenn AL-Betriebe Frühstück anbieten, müssen sie den entsprechenden Vorschriften zu Hygiene und Lebensmittelsicherheit genügen.

Wenn sie unter Bed & Breakfast firmieren, müssen sie entsprechend dem Decree-Law no. 128/2014 de 29 de Agosto, 17, 4, zusätzlich zum Übernachtungsservice immer auch Frühstück anbieten. 

Nachhaltigkeit
Hinsichtlich der Nachhaltigkeit müssen AL-Betriebe Verfahren für die effiziente Nutzung von Wasser und Energie einführen und anwenden (wenn dies nicht ohnehin gesetzlich vorgeschrieben ist), ebenso wie Hinweise zu umweltbewusstem Verhalten für die Kunden. Zusätzlich müssen biologisch abbaubare Putz- und Reinigungsmittel eingeführt und Abfalltrennungsmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden. Die Angestellten sollten fortlaufend in umweltbewusstem Verhalten geschult werden. Die Betriebe sollten von einer national oder international anerkannten Einrichtung ausgestellte Umweltzertifikate oder -siegel haben. 

Erhöhte Bußgelder
Das Parlament beschloss auch eine Erhöhung der Bußgelder für Eigentümer, die illegal vermieten, vor allem wenn die Unterkunft nicht gemeldet ist oder die nicht der Verpflichtung nachgekommen sind,

alle Daten im Balcão Único Eletrónico zu aktualisieren, sowie bei allen Überschreitungen der Belegungszahlen der Ferienwohnung.

Die Strafen reichen von € 2.500 bis € 4.000 bei Privatleuten und von € 25.000 bis € 40.000 bei Firmen.

10-tägige Meldefrist bei Aufgabe
Der Eigentümer einer Ferienwohnung muss die Beendigung der Vermietungstätigkeit innerhalb von 10 Tagen über den Balcão Único Eletrónico melden. Die gleiche Frist gilt für die Beendigung der  Zusammenarbeit mit Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com usw.

Informationen zu Geschäftsaufgabe, Änderungen der Registrierung, dem „Clean & Safe“-Siegel oder zur Bestellung eines Beschwerdebuches (Livro de Reclamações) findet man auf der Webseite https://www2.gov.pt/en/fichas-de-enquadramento/alojamento-local