T05D - IMT - Grunderwerbssteuer

Vorbemerkung: Diese Ausführungen sind nur als Überblick gedacht. Die Steuergesetze ändern sich oft und manchmal unerwartet. Wir empfehlen dringend, professionellen Rat einzuholen.

Die Regierung hat die Steuersätze für die Grunderwerbssteuer um 2,3 % erhöht, wenn ein kommunales Gebäude oder ein unabhängiger Teil ausschließlich zu Wohnzwecken erworben wird. Die Anzahl der IMT-Steuerklassen und ihre Steuersätze werden bis 2025 unverändert bleiben.

Die IMT-Tabellen variieren je nach Zweck der erworbenen Wohnung. Die IMT-Sätze sind niedriger, wenn die Immobilie für den eigenen und dauerhaften Wohnraum bestimmt ist, und höher, wenn es sich um Zweitwohnungen oder Mietwohnungen handelt.

Städtische Grunderwerbsteuer 
Die Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) wird bei der Übertragung von (Teil-) Eigentumsrechten an Grundeigentum und Immobilien erhoben.

Besteuert wird der Erwerber. Abgesehen vom Fall einer Steuerbefreiung ist die Steuer vor dem endgültigen Abschluss des Kaufs zu entrichten, da der Zahlungsnachweis, außer bei Steuerbefreiungen (s.u.) zu den für den Kaufvertrag notwendigen Unterlagen gehört. Dies kann in jedem Finanzamt erfolgen, oder nach dem Einloggen über die  Finanças-Webseite:

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. Sie müssen das Formular Modelo1 IMT ausfüllen.

Erfolgt die Übertragung ins Ausland, ist die Steuer im Folgemonat zu entrichten.

Auf dem AT-Kanal von Youtube gibt es in Portugiesisch eine Anleitung, wie die IMT zusammen mit der Imposto de Selo Stempelsteuer bezahlt werden kann: View video on Youtube.

Ab 1:45 wird es einfacher verständlich, aber wir empfehlen, einen Anwalt, Makler, Buchhalter oder Portugiesisch sprechenden Freund um Hilfe zu bitten. 

Befreiungen
Unter anderen gibt es folgende Möglichkeiten der Steuerbefreiung:

• Erwerb durch den Staat, die autonomen Regionen, örtliche Behörden oder öffentlich-rechtliche Vereinigungen von Câmaras ebenso wie durch jedweden ihrer Dienste, Betriebe und Unternehmen, einschl. nicht-gewerblicher öffentlicher Anstalten. 

• Erwerb durch Immobilienfonds, sofern sie zu 100 % dem Staat, den autonomen Regionen, örtlichen Behörden oder öffentlich-rechtlichen Vereinigungen von Câmaras einschl. jedwedem ihrer Dienste, Betriebe und Unternehmen, einschl. nicht-gewerblicher öffentlicher Anstalten gehören. 

• Erwerb von Eigentum durch ausländische Regierungen, unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit, wenn es ausschließlich diplomatischen oder konsularischen Einrichtungen oder als Wohnsitz für den Missionschef oder Konsul dient, oder Land für den Bau entsprechender Einrichtungen.

• Erwerb durch private Wohlfahrtseinrichungen zum Zweck der Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Ziele.

• Erwerb für religiöse Zwecke durch nach dem Gesetz zur Religionsfreiheit als solche anerkannten juristischen Personen.

• Erwerb ländlicher Immobilien, sofern er als Ersterwerb durch Jungbauern erfolgt, die nach der entsprechenden Gesetzgebung subventionsberechtigt sind.     

• Erwerb von Gebäuden, die gesetzlich schon als Gebäude von nationaler, öffentlicher oder städtischer Bedeutung ausgewiesen sind.

• Erwerb von Immobilien durch Privatunternehmen in wirtschaftlich benachteiligten Regionen, sofern sie in diesen Regionen für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke genutzt werden, die als wichtig für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung der Region angesehen werden. 

• Erwerb von Immobilien für den Wiederverkauf, unter bestimmten Bedingungen.

• Erwerb von Immobilien durch juristische Personen oder öffentliche Versorgungsbetriebe (staatlich/privat), Museen, Bibliotheken, Schulen, Institutionen und Vereine mit Lehr-, Erziehungs-, kulturellen, wissenschaftlichen, literarischen, künstlerischen, wohltätigen oder sozialen Zwecken, wenn er direkt und sofort ihren Zielen dient. 

• Erwerb von städtischen Gebäuden für die Stadtsanierung unter bestimmten Bedingungen und vorausgesetzt, dass der Käufer die entsprechenden Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf in Angriff nimmt. Die Sanierungsgebiete werden durch die jeweiligen Rathäuser festgelegt. 

• Erwerb von städtischen Immobilien oder einem eigenständigen Teil davon, das ausschließlich zu Wohnzwecken als Hauptwohnsitz bestimmt ist, sofern der Betrag, auf den die Steuer erhoben würde, €104.261,00 nicht übersteigt (130.326 Euro für Madeira und die Azoren). 

• Gebäude von geringem Wert, die zu dauerhaftem Wohnen bestimmt sind, für Steuerpflichtige mit geringem Einkommen, sofern das gesamte Brutto-Haushaltseinkommen 2,3 x 14 IAS nicht übersteigt.

• Ab 1. August 2024 gilt für junge Leute bis zu 35 Jahren, die ihre erste Wohnung kaufen, eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer (und der Stempelsteuer) für Erwerbe bis zu 324.058*  Euro oder eine teilweise Befreiung (mit einem Satz von 8 % mit einem Satz von 8% und einer Anpassungsspanne von 25.924,64 Euro) für Erwerbe über 324.058  Euro und bis zu 648.022 Euro. Zwischen 648.022,01 Euro und 1.128.287 Euro gilt ab dem 1. August 2024 ein pauschaler Satz von 6 % und über 1.128.287 Euro ein pauschaler Satz von 7,5 %.

  * Für Madeira und die Azoren beträgt dieser Betrag 405.073 Euro (mit einem Satz von 8 % und einer Anpassungsspanne von 32.405,80 Euro für Beträge zwischen 405.073 Euro und 810.028 Euro). Zwischen 810.028,01 Euro und 1.410.359 Euro wird ein Pauschalsatz von 6% und über 1.410.359 Euro ein Pauschalsatz von 7,5% erhoben.

  Diese Steuerbefreiung wird für den Ersterwerb einer Immobilie gewährt, die ausschließlich für den eigenen und ständigen Wohnsitz bestimmt ist, unter der Bedingung, dass die jungen Käufer weder zum Zeitpunkt der Übertragung noch zu irgendeinem Zeitpunkt in den vorangegangenen drei Jahren Eigentümer von Wohneigentum sind und dass sie aus Sicht des Finanzamtes nicht als Angehörige gelten.

Grundsätzlich muss die IMT am Abwicklungstag oder am 1. folgenden Geschäftstag gezahlt werden. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb dieser Frist, bleibt der Kaufvertrag wirkungslos. Um seine Gültigkeit zu erreichen, müssen erneute Abrechnungen erfolgen und dann die entsprechende Zahlung geleistet werden.

Besteuerungsgrundlage
Die IMT wird auf den Wert des verkauften Eigentums erhoben. Er soll in Übereinstimmung mit den folgenden Regeln bestimmt werden:

1. Normalerweise basiert der Steuerwert auf dem Kaufpreis, es sei denn, der Valor Patrimonial ist zum Zeitpunkt der Steuerveranlagung im Register höher ausgewiesen.

2. Wann immer eine Bewertung vorgenommen wird, soll der hieraus resultierende Wert maßgebend sein, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

3. Für den Erwerb durch die Regierung oder ihre örtlichen Organe  gibt es Sonderregelungen, auf dem Wege der behördlich angeordneten oder Zwangsversteigerung bzw. Enteignung für öffentliche Zwecke.

Steuersätze
Der allgemeine Steuersatz ist 5 % auf die Übertragung von Land (prédio rustico) ohne Baugenehmigung; Grundstücke mit Baugenehmigung sowie Garagen und Gewerbeobjekte unterliegen einer Einheitssteuer von 6,5 %. 

Für die Steuerzahlung wird ein Identitätsnachweis von Käufer und Verkäufer benötigt, außerdem die Steuernummern aller Beteiligten ebenso wie das caderneta predial oder jedes andere Dokument, das die Registriernummer des Grundstückes trägt. 

Steuersätze für 2025:

Für die Berechnung des Steuersatzes gehen Sie folgendermaßen vor:

Der Kaufpreis wird mit dem Höchstsatz multipliziert, vom Ergebnis die Ermäßigung abgezogen. 

Um diese komplizierte Erklärung zu veranschaulichen, hier ein Beispiel für den Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz für € 250.000 von 1 Person über 35 Jahren.

Wie man sieht, gehört der Betrag von € 250.000 in die vierte Klasse, daher wird der Betrag mit 7 % multipliziert, vom Ergebnis wird die Ermäßigung abgezogen.

(250.000 € X 7%) – € 10.252,92 = € 7.247,08

Die zu zahlende IMT beläuft sich also auf = € 7.247,08

Ferner ist noch eine Stempelsteuer in Höhe von 0,80 % auf den Kaupreis bzw. Steuerwert (je nachdem, welcher Wert höher ist) zu zahlen. 

€ 250.000 X 0.80% = € 2.000

Zu zahlender Gesamtbetrag: € 9.247,08

In den autonomen Regionen der Azoren und Madeira können Sie von ermäßigten Sätzen profitieren. Dies sind die Steuersätze für die autonomen Regionen Madeira und Azoren für das Jahr 2025.

 Informationen über außerordentliche Befreiungen von IMI und IMT für die Inseln sind in jeder Gemeinde zu erfragen.

Handelt es sich bei dem Käufer um eine juristische Person, die in einem Land, Gebiet oder einer Region ansässig ist, das/die einer deutlich günstigeren Steuerregelung unterliegt (Steueroase auf der black-listed + 1 revoked), werden die Sätze für IMI, IMT und Stempelsteuer erhöht. Bitte fragen Sie Ihren Steuerberater.