H05PT - Empreiteiros de construção civil

Vários boletins da afpop fornecem informações sobre o processo de construção de uma casa em Portugal, nomeadamente os da série H sobre Habitação e os da série P relativos à Documentação. Este Boletim fornece informação para quem está a pensar contratar uma empresa de construção.

Construtores licenciados e tipos de licença (alvarás) 
Com exceção de pequenos trabalhos de manutenção e cosmética, todos os trabalhos relacionados com a construção exigem que o construtor esteja registado. Em português, chama-se Alvará de Empreiteiro de Construção Civil. Este registo especifica o tipo e a dimensão dos trabalhos de construção que o empreiteiro está apto a realizar. Depende da empresa ter um número mínimo de técnicos qualificados, equipamento e outras condições. Os instaladores eléctricos e de gás necessitam de um registo especial (ver abaixo).

Como encontrar empreiteiros 
Para as casas individuais, é geralmente aconselhável contratar um empreiteiro local em vez de um empreiteiro de uma zona diferente. As empresas locais poderão supervisionar o local da obra com mais frequência e serão geralmente mais fáceis de contactar durante e após a conclusão do trabalho. O diretório de empresas que fornecem seriços ou produtos mantém uma lista de empreiteiros e outros serviços que proporcionam algum tipo de benefício aos nossos sócios. Outras fontes de empreiteiros são as Páginas Amarelas, a imprensa local portuguesa e estrangeira, os diretórios locais e os proprietários de novos edifícios na sua área. Certifique-se de que o empreiteiro tem uma licença válida.

O processo de construção de uma casa requer normalmente negociações consideráveis. A escolha de um empreiteiro com quem possa comunicar bem é, por isso, uma prioridade.

O código civil e os empreiteiros 
O Código Civil inclui regulamentos sobre a contratação de obras de construção. No entanto, a afpop recomenda que se elabore um contrato formal com o empreiteiro, com aconselhamento jurídico profissional. O contrato deve incluir como anexos o maior número possível de pormenores sobre as obras a realizar. Entre estes, contam-se o projeto e os projectos de especialidade apresentados à Câmara Municipal para a obtenção da licença de construção, bem como os pormenores dos materiais e das técnicas de construção a utilizar na obra. O contrato deve especificar o preço, o calendário de pagamentos e um programa de trabalho ou data de conclusão. Pode ser incluída uma penalização por atraso na conclusão. O contrato deve especificar a forma de autorizar e incluir no contrato as alterações aos trabalhos.

Especialistas licenciados (electricistas, instaladores de gás) 
Os especialistas, como os electricistas, os canalizadores e os instaladores de gás, devem possuir as qualificações e os registos adequados em Portugal. Os fornecedores de serviços públicos exigem que as instalações sejam certificadas por um empreiteiro registado antes de efetuar a ligação. As instalações de gás também requerem uma inspeção por um inspetor independente registado.

Garantias
O Código Civil português prevê determinados prazos mínimos de garantia contra defeitos, de acordo com a tabela seguinte, embora estes prazos possam ser negociados e devam fazer parte do contrato.

*Desde janeiro de 2022, o prazo de garantia dos imóveis foi alargado para 10 anos no caso de defeitos que afectem elementos estruturais da construção. Nas restantes situações, mantém-se o prazo de cinco anos.

A garantia de uma casa é um direito previsto na legislação, mais concretamente no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril. De acordo com a lei, um imóvel está abrangido por uma garantia que pode e deve ser acionada se o imóvel ou os bens da casa não cumprirem o que está estabelecido no contrato de compra e venda. Se comprou uma casa nova e esta apresenta defeitos de construção dentro do período de garantia, o proprietário deve contactar o construtor, de preferência por escrito, para que estes defeitos sejam reparados.

Caso não veja o seu problema resolvido por falta de acordo ou por não obter resposta, então o melhor é recorrer a um Tribunal ou Julgado de Paz, consoante o valor que a reparação representa. Por exemplo, se a indemnização for superior a 15.000 euros, terá de recorrer a um tribunal, uma vez que o Julgado de Paz só é competente para apreciar e decidir sobre acções com valores inferiores a 15.000 euros.

Outro pormenor essencial é que a ação deve ser intentada no prazo de 3 anos a contar da comunicação do defeito ao vendedor/contratante. Se deixar a situação arrastar-se e não tomar qualquer medida, o vendedor fica livre da obrigação de reparar os defeitos que a casa apresenta. Por isso, é essencial que tente chegar a um acordo.

Finalmente, outra solução é apresentar uma queixa no IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). Se o seu caso puder ser apresentado ao IMPIC, deve identificar a entidade em causa, fazer uma descrição completa dos factos, apresentar provas ou outros elementos relevantes. Quando a queixa estiver relacionada com defeitos de construção, deve ser sempre acompanhada de um relatório de peritagem, efectuado por um técnico credenciado.

Tenha em atenção que o mais importante é atuar dentro dos prazos legais e apresentar o máximo de provas possíveis para comprovar os defeitos que encontrou na sua casa.

Informações mais detalhadas podem ser consultadas aqui:

Diretivas da União Europeia 2019/771 e 2019/770