H07PT - Construção

Antes de comprar um terreno para construir uma nova casa ou uma casa já existente para ser melhorada, a afpop recomenda que se considere primeiro a compra de uma casa já existente, especialmente em zonas como o Algarve, onde houve um desenvolvimento considerável nos últimos vinte anos (ver Boletim H09E). Os primeiros empreendimentos estão frequentemente nos melhores locais, já têm serviços como eletricidade e pode ver exatamente o que está a comprar.

Se decidir construir, investigue cuidadosamente os regulamentos de planeamento e construção antes de comprar o terreno. Nos últimos anos, estes regulamentos aproximaram-se dos de outros países da UE para garantir uma qualidade mínima de construção e para proteger os interesses de outras pessoas na zona. Para tudo o que não sejam pequenas obras, a afpop recomenda que se contrate os serviços de um consultor profissional.

Procedimentos de planeamento e restrições 
O Governo promoveu a elaboração de planos regionais de ordenamento do território. Para limitar a expansão urbana, este restringe a construção de casas nas zonas rurais à reabilitação de casas registadas existentes (prédios urbanos). Existem regulamentos especiais, controlados pelo Ministério do Ambiente, para a proteção de terrenos próximos de lagos, rios e da linha costeira. Atualmente, estão a ser elaborados planos de ordenamento do território e da água para lagos e zonas costeiras. Para proteger as terras agrícolas, a construção numa zona rural pode também necessitar da aprovação do Ministério da Agricultura. Esta é a regra geral, mas pode haver alterações de acordo com o PDM (Plano Diretor Municipal) local.

Como parte do sistema de planeamento, cada município teve de elaborar um Plano de Desenvolvimento (PDM). Estes identificam as áreas urbanas, onde é mais fácil obter autorização para construir novas casas e onde existem serviços públicos, e mostram os desenvolvimentos rodoviários e de infra-estruturas propostos, as áreas de interesse público onde existem restrições especiais de planeamento e os requisitos locais para os acabamentos exteriores.

As Câmaras Municipais são o organismo que processa os pedidos de construção e emite as licenças de construção. A Câmara Municipal pode emitir uma informação prévia/viabilidade com base no projeto e na descrição do edifício. A sua resposta identificará quaisquer restrições gerais, tais como a dimensão máxima do edifício e se o proprietário tem de fornecer serviços especiais, tais como estradas de acesso, esgotos ou abastecimento de luz e/ou água. Embora atualmente este não seja um requisito legal, reduz o risco de o pedido formal de licença de construção ser rejeitado. 

O pedido final de licença de construção deve ser elaborado por um arquiteto inscrito na ordem dos Arquitectos. O termo de responsabilidade que apresentam reduz o tempo que os funcionários da Câmara têm de despender na análise do projeto.

Construir para o ambiente local 
O clima no sul de Portugal é bastante semelhante ao da Cidade do Cabo e de Adelaide e de todo o Mediterrâneo. Há verões quentes e secos, invernos frescos e húmidos e uma variação muito maior de temperatura e humidade do que nas zonas costeiras do norte da Europa.

A grande variação de humidade pode resultar na expansão, contração e fissuração da madeira. Por isso, muitas pessoas preferem o alumínio ou o PVC para as portas e janelas.

Os muitos meses sem chuva significam que o abastecimento de água para a casa e o jardim tem de ser pensado. A arquitetura tradicional não prevê uma drenagem e uma impermeabilização adequadas. Isso é bom no verão, mas quando a chuva chega pode ser muito forte. Os telhados mal drenados têm fugas e as paredes e os pavimentos sem impermeabilização sofrem com a humidade e a salinidade.

Por outro lado, a abundância de sol significa que o aquecimento solar da água e mesmo a eletricidade solar são opções económicas (para a sua instalação é necessário um projeto térmico). A localização e a concepção cuidadosas de uma casa para proporcionar sombra durante o verão e apanhar sol no inverno, com um bom isolamento do telhado e das paredes, podem proporcionar um ambiente agradável no interior de uma casa, mesmo quando as temperaturas são demasiado altas ou demasiado baixas no exterior. A maioria das casas precisa de aquecimento durante o inverno, pelo que vale a pena considerar uma lareira ou um aquecimento central. A sua instalação posterior pode ser mais dispendiosa.

Não se esqueça que Portugal é uma zona sísmica. Os regulamentos de construção foram concebidos para terramotos. É por isso que os pilares e as vigas de betão são técnicas de construção habituais. Isto implica, de facto, custos adicionais.

Construções novas 
Em geral, a construção de uma nova casa num terreno vazio só é permitida em zonas urbanas ou em novos loteamentos. Depois de a Câmara Municipal autorizar a utilização do terreno para construção, os procedimentos de licenciamento são semelhantes aos da renovação ou reconstrução de uma propriedade antiga.

Renovação ou ampliação de casas antigas 
Pequenas obras, como manutenção, restauro, reparação ou limpeza, que não alterem a estrutura ou o aspeto exterior de uma casa, não requerem normalmente uma licença de construção. No entanto, é aconselhável consultar previamente a sua Câmara Municipal. Os pequenos trabalhos de construção que afectem o exterior de um edifício ou num edifício protegido requerem normalmente uma licença de construção. (Se a obra requerer uma licença, é necessário ter um empreiteiro certificado).

Arquitectos e engenheiros 
Em Portugal, os arquitectos e engenheiros devem estar inscritos numa ordem profissional. Para além de pequenos trabalhos de construção, é necessário contratar um profissional para preparar a documentação necessária para pedir a licença de construção, para supervisionar o trabalho do empreiteiro e para certificar que o trabalho foi executado corretamente. O Boletim H/05E fornece informações adicionais sobre estes serviços profissionais.

Documentação, licenças e homologação 
O pedido de autorização para renovar ou ampliar uma casa existente deve incluir:

O certificado de responsabilidade do arquiteto responsável pelo projeto; o projeto de arquitetura da casa (projeto da obra), incluindo uma descrição, desenhos de plantas, cortes e alçados, pormenores de construção, uma estimativa de custos e um calendário de trabalhos.

• Os cálculos estruturais (projeto de establilidade);

• Os planos de escavação (projeto de escavação);

• Projectos de instalações de eletricidade, gás, telefone, água e esgotos;

• Cálculos de isolamento térmico e, por vezes, de insonorização;

• Projectos de ventilação e exaustão de gases de fornos e esquentadores;

• Planos de segurança e de saúde;

A Câmara Municipal consulta em seguida as autoridades competentes, como o serviço de saúde. Durante este período, a Câmara Municipal fornece um cartaz para ser afixado no local, indicando que foi pedida uma licença de construção. Depois de receber a autorização das outras autoridades, a Câmara Municipal informa-o por carta da sua decisão de emitir o alvará de licença de construção. Esta carta indicará quaisquer requisitos especiais durante os trabalhos e o período de validade da licença. Este processo demora pelo menos um mês. Normalmente, demora entre dois e três meses, mas se a documentação estiver incompleta, pode demorar muito mais tempo.

O construtor terá então de mostrar a sua licença de construtor (alvará) e o seu seguro de trabalhadores (seguro) ao Conselho antes de este emitir a licença de construção efectiva. A Câmara Municipal fornecerá outro aviso para ser afixado no local durante as obras, desta vez indicando que a autorização foi concedida e descrevendo o tipo de edifício em construção.

Uma vez concluídas as obras, o construtor ou você deve solicitar à Câmara Municipal a vistoria final e a emissão da licença de utilização/habitação. Este documento comprova que a casa foi construída de acordo com a licença de construção.

Contratos de construção 
O Código Civil português contém uma secção que trata especificamente dos contratos de construção. No entanto, é aconselhável que um advogado elabore um contrato com o construtor que proteja os seus direitos ao abrigo da lei. Certifique-se de que o contrato inclui os desenhos do arquiteto e os respectivos projectos e especificações, um orçamento detalhado do empreiteiro, a definição dos prazos de pagamento e os períodos de garantia. Normalmente, o construtor deve corrigir, no prazo de um ano, os defeitos identificados aquando da recepção da construção. Para os defeitos ocultos, a garantia deve ser de cinco anos.

O construtor deve ter uma licença para efetuar obras de construção (alvará) e deve ter um seguro de acidentes de trabalho e de responsabilidade civil. O Boletim H/05E fornece mais informações sobre os empreiteiros de obras públicas.