H08PT - Gestão de propriedades

Se não tenciona viver permanentemente na sua casa em Portugal, como irá manter a propriedade durante a sua ausência? Poderá querer encontrar uma forma de gestão da propriedade.

Para compensar alguns dos custos desta gestão, pode também considerar alugar a sua casa a curto prazo para férias. No entanto, tenha em conta que a época alta das férias (junho a setembro) é a altura do ano em que é mais provável que queira ocupar a casa, que a ocupação média no Algarve é de cerca de 35% e que os visitantes de curta duração podem causar um desgaste extra.

Agências de aluguer e gestão de propriedades 
Se comprou uma propriedade numempreendimento, é provável que a compra inclua um acordo com a empresa de gestão do empreendimento, que pode também incluir serviços de gestão e arrendamento da sua casa. Se esta solução simples não estiver disponível, terá de considerar a forma de arrendar e gerir a sua propriedade.

Existem operadores turísticos internacionais e agências estrangeiras especializadas em arrendamentos para férias e algumas agências locais de gestão de vivendas já têm acordos com agências de arrendamento estrangeiras ou prestam um serviço de arrendamento local. Se a sua intenção é alugar apenas ocasionalmente, talvez prefira encontrar os seus próprios clientes.

Existem algumas organizações online, como a Airbnb, HomeAway, Booking, etc., que podem ser de grande ajuda para promover a sua propriedade.

Tendo decidido arrendar a sua casa ou mantê-la disponível para uso próprio, há uma série de serviços de gestão de que pode necessitar, tais como

• Pagar atempadamente as facturas de serviços públicos e os impostos locais.

• Manutenção do jardim e da piscina.

• Limpar a propriedade e os seus arredores.

• Fornecer um serviço de segurança.

• Inspecionar regularmente a propriedade e supervisionar os trabalhos de reparação de emergência.

• Supervisionar pequenos trabalhos de manutenção.

• Supervisionar o pessoal local.

• Manter uma lista do conteúdo e efetuar um controlo regular.

• Assegurar o cumprimento dos requisitos legais para o aluguer.

• Manter o seguro da casa e do recheio.

• Preparar a casa para cada arrendamento, receber os hóspedes, fazer uma apresentação da casa e efetuar uma inspeção final antes da partida.

• Prestar informações e outros serviços aos hóspedes.

O gestor da propriedade deve falar bem português, ter bons conhecimentos sobre a legislação relativa ao arrendamento e ao emprego de pessoal, ser capaz de apresentar contas regulares das despesas e receitas e enviar-lhe relatórios financeiros e de manutenção regulares na sua própria língua.

É provável que uma agência de gestão de propriedades profissional esteja em condições de prestar todos estes serviços e cobrará de acordo com os serviços a prestar ao abrigo do contrato. Uma vez que está a confiar um bem importante à sua guarda, é aconselhável um contrato formal redigido ou revisto pelo seu advogado.

Pode preferir confiar a gestão da sua casa a uma pessoa que conheça pessoalmente e que viva perto de si. Esta opção pode ter a vantagem de oferecer um serviço mais pessoal e de permitir inspecções mais frequentes. No entanto, é aconselhável um acordo escrito que especifique as responsabilidades dessa pessoa, bem como um pagamento para a compensar pelo tempo que despende em seu nome.

Requisitos legais para os alugueres de férias 
As casas alugadas para férias de curta duração devem cumprir determinados requisitos mínimos, tal como estabelecido na lei do património turístico.

Os imóveis para arrendamento de férias devem estar registados na Câmara Municipal e nas autoridades turísticas. Devem respeitar determinadas normas mínimas em termos de dimensões, serviços e mobiliário e estar cobertos por um seguro de acidentes com os hóspedes e de responsabilidade civil. Existem normas de segurança específicas para as piscinas, os aparelhos a gás, a proteção contra incêndios e as chaminés. As instalações de gás devem ser inspeccionadas por um inspetor oficialmente registado e as chaminés devem ser limpas regularmente. Deve haver um kit de primeiros socorros no local, bem como detectores de fumo e um extintor de incêndio na cozinha.

Quando os hóspedes chegam, devem ser registados, receber informações sobre a propriedade e as instalações locais e ter acesso a um livro de reclamações. O seu agente de gestão deve estar apto a preparar o seu imóvel para arrendamento de férias e a registá-lo junto das autoridades, bem como a efetuar o registo e a receção dos hóspedes.

Contabilidade e tributação dos rendimentos de aluguer 
Os rendimentos dos alugueres de férias devem ser declarados às autoridades fiscais, mesmo que o proprietário não seja residente. As convenções para evitar a dupla tributação podem limitar a sua obrigação de pagar impostos em Portugal e no seu país de residência. Os custos de gestão da propriedade, os honorários da agência de aluguer e os custos de manutenção podem ser deduzidos deste imposto. Por conseguinte, é importante que o gestor do imóvel mantenha uma contabilidade correta que seja fornecida ao contabilista que apresenta as suas declarações fiscais.