H09PT - Compra e venda de imóveis

a afpop recomenda vivamente que procure aconselhamento profissional antes de celebrar qualquer acordo de compra ou venda de propriedade, como advogados, consultores financeiros, assistentes burocráticos.

Agentes imobiliários, advogados e bancos 
Para vender/comprar um imóvel, quer seja a título particular ou através de um agente, é necessário apresentar os seguintes documentos:

• "Certidão de Teor ou Certidão Permanente Predial", que permite ao comprador saber se existem hipotecas ou outros encargos pendentes sobre a propriedade e também se a pessoa que vende é o verdadeiro proprietário, se a propriedade estiver registada em seu nome. Este documento é válido por 6 meses. Certifique-se de que tem um documento válido para as escrituras.

• "Caderneta Predial", que é o documento que se encontra na Repartição deFinanças e que indica a dimensão do imóvel, a sua localização e limites, bem como uma breve descrição.

• "Licença de habitabilidade ou utilização", que é a licença emitida pela Câmara Municipal se o edifício tiver sido construído depois de 7 de agosto de 1951, ou um Certificado da Câmara Municipal se tiver sido construído antes dessa data.

• "Certificado de Eficiência Energética", certificadode eficiência energética, emitido por uma entidade certificada como a EDP, Galp, etc e com validade de 10 anos.

• "Escritura pública de habilitação de herdeiros, reconhecimento notarial e registo de novos proprietários - aplicável quando o imóvel foi adquirido por Herança e é emitido peloNotário

• Licença de construção (quando aplicável)

• Contrato de Construção (quando aplicável)

• Facturas legais do construtor (fatura) (quando aplicável)

• Projeto completo de construção (quando aplicável)

• Declaração do Serviço de Finanças a confirmar que todas as facturas de taxas estão pagas. O IMI é o único imposto que acompanha o imóvel independentemente do número de vendas, ao contrário de outras dívidas, como eletricidade, telefone, etc. que acompanham o proprietário para pagamento, este imposto acompanha sempre o imóvel e os actuais proprietários.

• Comprovativo de pagamento do IMT (Boletim T05). Este é um imposto de transmissão de propriedade e tem de ser pago antes da assinatura da escritura. O original do comprovativo de pagamento deve ser apresentado ao Notário.

• Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo (IS). Este imposto deve ser pago antes da assinatura da escritura. O original do comprovativo de pagamento deve ser apresentado ao Notário.

• Plantas da propriedade, do lote e da Urbanização (se aplicável). Estas plantas permitem, em primeiro lugar, que o agrimensor ou o comprador identifique todas as partes da propriedade tal como foram planeadas e registadas na Câmara Municipal.

• As casas construídas ou alteradas depois de 25 de março de 2003 devem ter a "Ficha técnica de habitação". Trata-se de um documento exclusivo para habitações, que reúne todas as informações sobre o imóvel, como dados do construtor, tipo de materiais utilizados e quem os forneceu, etc.

• Cópias do documento de identificação e do número de identificação fiscal dos proprietários. Estes devem ser entregues ao agente imobiliário, solicitador ou advogado e os originais devem ser mostrados ao notário aquando da assinatura da escritura.

• Procuração (se uma das partes estiver a usar um representante legal). Esta deve ser entregue ao Agente Imobiliário, Solicitador ou Advogado e o original deve ser apresentado ao Notário aquando da celebração da Escritura.

• Cópias do documento de identificação e do número de identificação fiscal dos representantes legais (se aplicável). Idêntico aos dois últimos acima

Se o vendedor ou o comprador for uma empresa, terá também de apresentar

• "Certidão Comercial. Documento emitido pelaConservatória do Registo Comercialque identifica os sócios, bem como os poderes que detêm na empresa.

• Documentos de Identificação e Números Fiscais da empresa. Estes devem ser entregues ao agente imobiliário, solicitador ou advogado e os originais devem ser mostrados ao notário aquando da assinatura da escritura.

• Procuração dos outros acionistas para o signatário da escritura (se aplicável). Esta deve ser entregue ao Agente Imobiliário, Solicitador ou Advogado e o original deve ser apresentado ao Notário aquando da assinatura da Escritura.

Assim que todos estes documentos estiverem disponíveis (no caso de um agente imobiliário já devem estar lá), tanto o comprador como o vendedor podem assinar um contrato-promessa, no qual o comprador paga um depósito e promete comprar e o vendedor recebe o depósito e promete vender.

Contrato-promessa 
Este contrato deve conter tudo o que foi acordado entre o comprador e o vendedor, como o preço, as condições de pagamento, as datas de pagamento e a data limite para a escritura ou mesmo quaisquer procedimentos pendentes. Todos os elementos acordados devem ser claramente especificados neste contrato para evitar problemas no futuro. Este contrato deve ser redigido por um advogado ou, pelo menos, aprovado por um. Este contrato deve ser redigido em português e as assinaturas de ambas as partes devem ser certificadas.

Um contrato-promessa básico inclui:

• A identificação dos compradores e vendedores e dos seus representantes, caso tenham um

• A identificação do imóvel, o seu número de registo, uma descrição completa e o número da licença de habitação ou de construção

• O preço acordado para a venda, incluindo a forma de pagamento

• O sinal, a eventual necessidade de pagamento de outros montantes antes da assinatura do contrato definitivo e a confirmação do pagamento do primeiro sinal

• Oprazo para a assinatura do contrato final

• Utilização do imóvel pelo comprador e pelo vendedor antes da assinatura do contrato definitivo

• Se há lugar ao pagamento de juros por eventuais atrasos na conclusão da venda

• Se o comprador pode construir na propriedade antes da conclusão da venda

• Quem paga o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

• As condições de incumprimento do contrato

• Quaisquer outras condições que o vendedor ou o comprador tenham de cumprir antes da conclusão da venda

Depósito e reembolso 
Normalmente, o depósito será de 10 a 20% do preço de venda, mas pode ser superior por acordo de ambas as partes. Normalmente, em caso de incumprimento do contrato por parte do comprador, o depósito permanece com o vendedor; se for o vendedor a entrar em incumprimento, é obrigado a reembolsar o dobro do montante do depósito. Em alternativa, quando o artigo 830.º do Código Civil é mencionado no contrato-promessa, a transmissão da propriedade pode ser executada pelo Tribunal quando uma das partes não cumpre o contrato.

Contrato definitivo - Escritura 
O contrato definitivo deve ser elaborado pelo Notário ou por um Advogado. Alguns dias antes da data de assinatura do contrato deverá ser pago o IMT ( Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o IS ( Imposto de selo). O contrato é assinado por ambas as partes perante o notário. Se o comprador ou o vendedor não entenderem português, deve estar presente um tradutor ou o seu advogado deve estar munido de uma procuração para assinar a escritura em seu nome.

Após a data de conclusão, deve certificar-se de que a venda é registada naConservatória do Registo Predial.

Aconselha-se que, após a escritura, o comprador receba todos os documentos importantes do notário ou do seu representante, tais como uma cópia daescritura,caderneta predial, documento de registo,licença de habitação/ocupação, chaves e informações sobre a administração do condomínio (se aplicável).

No caso de contratos prontos (geralmente fornecidos pelas imobiliárias), seja para um contrato preliminar ou para a escritura definitiva, recomendamos que procure um advogado de sua confiança para esclarecer suas dúvidas. Se quiser fechar negócio, procure a ajuda profissional de um advogado para redigir o contrato de forma a ter garantia e segurança jurídica.

Se pretende comprar um terreno ou uma casa antiga, o Boletim H/07 dá mais informações sobre os procedimentos de planeamento, que deve considerar previamente.