H10PT - Arrendamento habitacional

a afpop recomenda vivamente que os associados apenas arrendem imóveis com um contrato escrito e que tanto o potencial senhorio como o inquilino consultem um advogado e um consultor financeiro antes de redigirem um contrato de arrendamento.

Tipos de contratos (regime de contrato) 
Existem três tipos de contratos de arrendamento de imóveis:

• contrato de aluguer negociadolivremente (renda livre)

• contrato de arrendamento controlado (renda condicionada)

• contrato de arrendamento subsidiado (renda apoiada)

A maior parte dos novos contratos de arrendamento são derenda livre, a legislação não limita o nível de renda que pode ser acordado entre o senhorio e o inquilino. Este boletim refere-se principalmente a este tipo de contrato. As condições de arrendamento controlado podem ser aplicadas quando não existe um contrato de arrendamento escrito, quando o arrendamento é transferido para outros ocupantes ou quando o Estado subsidiou a construção da casa. As rendas controladas baseiam-se no valor do imóvel.

O contrato 
O contrato deve ser redigido por escrito. Deve ter, pelo menos, três originais (um para o senhorio, outro para o inquilino e uma cópia que deve ser posteriormente depositada naRepartição das Finanças). O contrato deve ser assinado pelo senhorio e pelo inquilino. O fiador também deve assinar. O senhorio é responsável por fornecer os selos fiscais para o contrato, normalmente 10% da renda mensal.

Um contrato escrito deve incluir

• a identificação do senhorio e do inquilino

• a base jurídica em que o senhorio está a arrendar o imóvel (proprietário ou subarrendatário)

• identificação e localização do imóvel

• as zonas de uso privado do inquilino e as zonas comuns

• a licença da Câmara Municipal para ocupação

• a data de início do contrato e o período de vigência

• o tipo de contrato e o valor da renda mensal

• o Certificado Energético com indicação do número e classificação

• outras cláusulas facultativas, como o estado do edifício e do recheio, a responsabilidade pela manutenção e reparação e se 

  existem restrições à utilização do edifício ou ao subarrendamento.

Se o contrato não mencionar o estado do imóvel, considera-se que este se encontra em bom estado de conservação.

Duração do contrato 
Atualmente, o período mínimo de arrendamento para habitação é de um ano com renovação até 3 anos, salvo acordo prévio diferente entre o senhorio e o inquilino (todos os contratos devem ser assinados, testemunhados e autenticados).

Transferência do arrendamento 
O arrendamento pode ser transferido em caso de separação, divórcio ou morte do arrendatário. Em caso de separação ou divórcio, o arrendamento pode ser transmitido de um cônjuge para o outro, por mútuo acordo ou por decisão judicial. Caso contrário, o arrendamento pode ser transmitido ao cônjuge do arrendatário, a um descendente direto (uma criança com menos de um ano de idade ou outra criança que viva na casa há mais de um ano), ao progenitor do arrendatário que viva na casa há mais de um ano ou a uma pessoa que viva em união de facto com o arrendatário há mais de cinco anos. Existem regras específicas sobre quem tem prioridade.

Cada contrato só pode ser transferido uma vez. A exceção é se a transferência for para o cônjuge do inquilino original. Neste caso, pode ser permitida uma nova transferência para os familiares diretos do cônjuge. O contrato de arrendamento não pode ser transferido para uma pessoa que tenha outra casa na mesma autarquia. A pessoa que solicita a transferência do arrendamento deve informar o senhorio por escrito no prazo de 180 dias. Se não pretender continuar com o arrendamento, deve informar o senhorio no prazo de 30 dias. Se estas condições não forem cumpridas, o direito de transferência perde-se.

Em algumas condições, quando a renda é muito inferior ao valor de mercado, o senhorio pode optar por converter o contrato em renda controlada ou pode rescindir o contrato, pagando uma indemnização até 10 anos de renda. Em ambos os casos, existem regulamentos específicos com prazos de notificação. Tanto o senhorio como o futuro inquilino devem aconselhar-se com um advogado.

Se o contrato de arrendamento não for por um período limitado, os outros ocupantes podem ter direito a um novo contrato de arrendamento. As regras para este efeito são complicadas e tanto os ocupantes como o senhorio devem aconselhar-se juridicamente logo que o contrato de arrendamento fique disponível para transferência.

Em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou da pessoa com quem viveu em economia comum durante mais de um ano, o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

Rescisão de um contrato de arrendamento 
O senhorio pode denunciar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito dias*, por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas), num período de 12 meses, mas, ao contrário do que acontecia anteriormente, deve informar o inquilino, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de atraso no pagamento da renda, de que pretende denunciar o contrato de arrendamento.

*A indemnização a pagar ao senhorio é de 20% do montante devido

O senhorio e o inquilino podem acordar a rescisão do contrato de arrendamento em qualquer altura, a menos que esta ocorra imediatamente, o que normalmente deve ser acordado por escrito. Caso contrário, a lei prevê diferentes prazos para a rescisão do contrato (de 3 meses a um ano), consoante o tipo de contrato. Um inquilino ou senhorio que pretenda rescindir um contrato sem chegar a um acordo mútuo deve consultar um advogado.

Se o senhorio não cumprir as condições do contrato, o inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento e solicitar o pagamento de uma indemnização.

O senhorio pode pedir em tribunal a expulsão de um inquilino que

• não pague a renda a tempo

• utilize o edifício para outras actividades que não a habitação, ou para actos ilegais, imorais ou desonestos

• efectua obras não aprovadas pelo senhorio

• subarrendar ou emprestar a casa sem a autorização do senhorio, ou subarrendar a casa por uma renda superior à aprovada pelo senhorio; ou se o senhorio necessitar da propriedade para habitação própria ou para descendentes em primeiro grau

A comunicação da vontade de resolução de um contrato de arrendamento pelo arrendatário e pelo senhorio pode ser diferente, consoante a duração do contrato:

Prazo de comunicação do inquilino:

Prazo de comunicação do proprietário:

Nos contratos sem prazo definido, é necessário aguardar pelo menos seis meses antes de rescindir o contrato. Nestes casos, o prazo de pré-aviso será de 60 dias para contratos com duração até um ano e de 120 dias para contratos com duração superior a um ano. Esses prazos são projetados para garantir que tanto o inquilino quanto o proprietário possam se reorganizar adequadamente, seja para encontrar um novo imóvel ou para porcurar um novo inquilino. Tenha em conta, que para o cancelamento do contrato de arrendamento, uma carta registrada deve ser enviada com aviso de recepção.

Caução e pagamentos 
O pagamento do primeiro mês de renda deve ser efectuado no momento da assinatura do contrato. Simultaneamente, o senhorio pode exigir o pagamento de uma caução/depósito. O montante da caução deve ser expressamente indicado no contrato de arrendamento. Não há limite para o montante da caução, podendo o arrendatário cumpri-la ou não. Neste segundo caso, o arrendatário, se considerar que a exigência do senhorio não é razoável, pode não querer avançar com o contrato de arrendamento.

O objetivo do pagamento da caução é garantir que qualquer dano causado pelos inquilinos seja reparado. Portanto, se não surgirem problemas no final do contrato, esse montante deve ser devolvido, salvo acordo em contrário entre as partes. Este valor é acordado entre as partes envolvidas e deve ser explicitamente indicado no contrato de arrendamento.

Atualização do pagamento da renda 
Uma vez assinado o contrato, existem três formas de atualizar o montante da renda a pagar.

Aumentos anuais
Os aumentos anuais da renda são determinados anualmente pelo Governo. Em outubro, o Diário da República publica o coeficiente para o ano seguinte. 

Como mencionado anteriormente, o coeficiente de atualização da renda para o ano de 2025 foi fixado em 2,16%. Portanto, para calcular o valor atualizado da renda, deverá efectuar o seguinte cálculo:

Valor da renda atual X coeficiente de atualização = Valor de renda atualizado para 2025

Ou seja, e a título de exemplo prático, num contrato de arrendamento em que a renda atual é de 750 euros, o cálculo a ser feito da seguinte forma:

€ 750 x 1,0216 = € 766,20

O senhorio deve notificar por escrito o inquilino do aumento, com 30 dias de antecedência, indicando o novo montante, o valor do coeficiente e quaisquer outros factores relevantes para o cálculo. O inquilino pode aceitar o aumento, rescindir o contrato ou (se houver um erro no cálculo) responder por escrito com o cálculo correto. O senhorio pode então aceitar esta proposta ou recorrer, no prazo de 15 dias, para a comissão especial da Repartição das Finanças. Neste caso, a renda em vigor mantém-se até à decisão da comissão.

Melhorias 
Se a Câmara Municipal exigir ao senhorio a realização de obras de beneficiação na casa, a renda pode ser aumentada de acordo com o valor das obras. O cálculo é semelhante ao das rendas controladas.

Aplicação de uma renda controlada 
Um contrato de arrendamento pode ser convertido num contrato de renda condicionada quando

- não existir um contrato escrito

- se um ocupante tiver direito a um novo contrato quando o atual contrato terminar

- em algumas condições, quando o arrendamento é herdado pela família do arrendatário

- em determinadas condições, se o período do contrato for ilimitado e o inquilino tiver outra casa no mesmo concelho ou no Porto ou em Lisboa

Fiscalidade 
Os consultores financeiros ou contabilistas profissionais devem estar aptos a prestar aconselhamento específico sobre as obrigações e benefícios fiscais do senhorio e do inquilino.

Declaração de contrato 
Normalmente, todos os contratos de arrendamento devem ser declarados às autoridades fiscais locais(Repartição das Finanças) através do depósito de uma cópia do contrato de arrendamento.

Lembre-se de que, se você for o proprietário, precisará registrar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças:
• Autentique-se com seu NIF e senha de acesso
• Pesquise por "Contratos"
• Selecione a opção "Comunicar início de contrato"
• Preencha o formulário Modelo 2 com os dados do contrato de arrendamento
• Submeta o formulário Modelo 2
• Receberá uma nota de cobrança para pagamento do imposto correspondente a 10% do valor da renda

Desta forma, todos os meses, você terá que fazer login novamente para declarar a renda recebida. Para informações mais deta- lhadas, aconselhamos  a procurar a ajuda de um profissional.

Contabilização e tributação dos rendimentos do arrendamento 
Todas as rendas recebidas por um senhorio relativamente a um imóvel em Portugal devem ser declaradas às autoridades fiscais na declaração anual de rendimentos do senhorio.

Despesas admissíveis 
Há uma série de benefícios fiscais que podem ser aplicáveis ao senhorio, cujos limites são normalmente especificados no orçamento anual do Estado. Estes incluem a dedução de:

• juros e reembolsos de capital de empréstimos para a compra, construção ou beneficiação de habitações

• depósitos em regimes de poupança-habitação

• parte da renda recebida ao abrigo da legislação sobre arrendamento urbano

• despesas documentadas de manutenção e reparação, incluindo segurança, limpeza, eletricidade, manutenção dos elevadores, administração do imóvel, seguros, impostos prediais e algumas reparações

O inquilino que arrenda uma casa ao abrigo da legislação sobre o arrendamento urbano pode igualmente beneficiar da dedução de uma parte da renda ao seu rendimento tributável.

Fonte:

As principais leis que regulam o arrendamento em Portugal são:

Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
Regime de Arrendamento Apoiado (RAA), Decreto-Lei n.º 166/93, de 7 de maio
Lei do Arrendamento, Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto
Programa de Arrendamento Acessível, Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio