H12PT - Regulamento do condomínio

Cláusulas gerais

ARTIGO 1

O presente regulamento é aplicável ao prédio sito na ... freguesia de ... em ... e está:

1. descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o número ...
2. constituído em propriedade horizontal, nos termos do registo ...
3. inscrita na matriz predial urbana da freguesia de ...sob o artigo ..., da Divisão de Finanças de ...

ARTIGO 2

O prédio é composto por ... fracções autónomas, identificadas pelas letras ... a ...

ARTIGO 3

1. O presente regulamento e os respectivos documentos anexos regulam a utilização dos espaços comuns do prédio acima descrito e definem os direitos e deveres dos condóminos relativamente aos mesmos.
2. O regulamento aplica-se igualmente aos futuros condóminos, sendo necessário reproduzi-lo integralmente em qualquer contrato de compra e venda.

ARTIGO 4

Todos os proprietários e arrendatários ou arrendatários vitalícios são obrigados a respeitar o regulamento no que lhes diz respeito.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS

ARTIGO 5

Os condóminos têm o direito de usar exclusivamente a sua fração e de utilizar, em comum, as áreas, equipamentos e serviços comuns existentes, nos termos do presente regulamento, do título constitutivo da propriedade horizontal e da lei.

ARTIGO 6

Para além das limitações impostas pelo título constitutivo, os condóminos não podem

1. praticar quaisquer actos que prejudiquem ou dificultem a utilização das restantes fracções e/ou das partes comuns;
2. prejudicar, por falta de reparação ou por alterações exteriores, a linha arquitetónica, a estética ou a segurança do edifício
3. utilizar a fração para qualquer atividade ofensiva dos usos e costumes;
4. utilizar a fração para fim diverso daquele que lhe é atribuído pelo título constitutivo;
5. ocupar, por qualquer forma, os espaços comuns, salvo se o título constitutivo o previr ou a comissão de condóminos decidir em contrário, por unanimidade de votos;
6. desrespeitar, na utilização da sua fração, as disposições legais de higiene e salubridade e/ou as suas exigências razoáveis;
7. emitir sons, vibrações, cheiros ou fumos que, pela sua natureza ou intensidade, possam degradar o bem-estar dos restantes condóminos ou pôr em risco a sua segurança;
8. desrespeitar as decisões legalmente tomadas pela comissão de condóminos;
9. praticar quaisquer actos que, por qualquer forma, possam prejudicar o condomínio ou os restantes condóminos.

ARTIGO 7

São obrigações dos condóminos

1. pagar a quota de condomínio anualmente aprovada pela assembleia de condóminos, no prazo determinado;
2. manter a sua fração e equipamentos em bom estado de conservação, ordem e limpeza
3. consentir na execução de obras e reparações necessárias à manutenção do condomínio, bem como efetuar obras na sua fração autónoma sempre que esteja em risco a integridade e segurança dos restantes condóminos
4. efetuar o pagamento de todas as despesas que, por força do presente regulamento, por deliberação da assembleia de condóminos ou por imposição legal, sejam realizadas e sejam da sua responsabilidade;
5. autorizar a administração a visitar ou inspecionar a sua fração;
6. informar a administração, por escrito, quanto à sua residência habitual, se esta for diferente da descrita no artigo 1º.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ARTIGO 8

1. A administração do condomínio compete ao(s) administrador(es) e à comissão de condóminos.
2. O(s) Administrador(es) será(ão) designado(s) por uma das seguintes formas
   1. eleição, por maioria, pela comissão de condóminos;
   2. por nomeação pelo tribunal, a pedido de qualquer dos condóminos
   3. por outro meio acordado, por unanimidade, pelo comité de condóminos.
3. Salvo decisão em contrário do comité de condóminos, o mandato da administração tem a duração de um ano, renovável por igual período.
4. O administrador mantém-se em funções até à designação do seu sucessor nos termos do n.º 2 do presente artigo.
5. Na falta ou impedimento do Administrador, as suas funções serão exercidas pelo condómino da fração com maior permilagem/percentagem.

ARTIGO 9

1. O Administrador tem as seguintes funções, entre outras que venham a ser estipuladas pelo comité de condóminos:
   1. convocar a comissão de condóminos;
   2. elaborar o orçamento de receitas e rendimentos relativo a cada ano;
   3. verificar a existência de seguro de incêndio, propor à comissão o montante do capital seguro e manter o restante seguro do condomínio
   4. cobrar as receitas e efetuar o pagamento das despesas comuns;
   5. reclamar dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
   6. tratar da documentação relativa ao condomínio junto das entidades governamentais ou outros órgãos oficiais;
   7. regular a utilização dos bens comuns e a prestação de serviços de interesse comum;
   8. executar as deliberações da comissão;
   9. representar os condóminos junto das autoridades administrativas;
   10. interceder em nome dos condóminos em acções judiciais, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no âmbito das suas funções ou quando autorizado pela comissão;
   11. zelar pela rigorosa execução do presente regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
   12. na execução da alínea g), contratar, suspender e despedir o pessoal encarregado dos serviços de utilidade comum; superintender e coordenar o trabalho desse pessoal; e controlar todos os serviços e trabalhos de terceiros relativos ao condomínio;
   13. prestar contas à comissão;
   14. entregar, no final do seu mandato, toda a documentação e os saldos bancários ou de tesouraria ao seu sucessor;
   15. elaborar o registo das contas do condomínio para aprovação da comissão, e conservar os respectivos documentos, bem como todos os demais documentos respeitantes ao condomínio;
   16. constituir a conta poupança do condomínio;
   17. afixar, em local visível, as regras de segurança do edifício, nomeadamente as relativas à utilização de equipamentos de uso comum.
2. Os condóminos insatisfeitos com quaisquer actos do administrador podem recorrer para a comissão de condóminos, por escrito e na forma estabelecida, no prazo de vinte dias a contar do conhecimento dos referidos actos. Para o efeito, os condóminos recorrentes devem convocar a comissão de condóminos dentro desse prazo.

ARTIGO 10

1. A comissão de condóminos é constituída por todos os proprietários das fracções autónomas que compõem o prédio.
2. Os condóminos podem ser representados por um procurador.
3. Salvo decisão unânime em contrário, o comité reúne-se na primeira quinzena de janeiro, por convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento para o ano em curso.
4. A comissão reunirá também, extraordinariamente, quando for convocada pelo administrador ou por um condómino cuja fração represente pelo menos um quarto do valor total do prédio ou por condóminos descontentes com o administrador e que pretendam recorrer à comissão.
5. As convocatórias são feitas por carta registada com aviso de receção, enviada a todos os comproprietários com um pré-aviso mínimo de 10 dias. Devem ser indicados a data, a hora e o local da reunião, bem como os assuntos a tratar. A convocatória será igualmente válida se for entregue aos condóminos um aviso convocatório e se for lavrado registo da sua data e receção em livro de protocolo.

ARTIGO 11

1. Se não comparecer o número de condóminos necessário para formar quórum e se não tiver sido fixada outra data na convocatória, realizar-se-á uma nova reunião uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Neste caso, a comissão pode deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
2. As deliberações que careçam de aprovação por unanimidade podem ser tomadas por unanimidade dos condóminos presentes na assembleia, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e na condição de os condóminos ausentes aprovarem as decisões tomadas, nos seguintes termos
   1. as deliberações devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias;
   2. os condóminos dispõem de 90 dias, após a receção da carta referida no número anterior, para comunicar por escrito à comissão de condóminos o seu acordo ou desacordo;
   3. o silêncio dos condóminos ausentes, decorrido o referido prazo, será considerado como aprovação das deliberações.

DESEMBOLSOS DO CONDOMÍNIO

ARTIGO 12

As despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento e conservação das partes comuns serão suportadas pelos condóminos, mediante o pagamento periódico de uma quota, de acordo com a respectiva permilagem.

ARTIGO 13

O orçamento anual incluirá as verbas disponíveis destinadas à conservação do condomínio, e integrará um fundo, designado por Fundo Comum de Reserva.

ARTIGO 14

1. O Fundo Comum de Reserva destina-se a fazer face às despesas decorrentes de reparações ou melhoramentos efectuados no condomínio.
2. Cada condómino contribuirá para o Fundo Comum de Reserva com 10% da sua quota-parte (podendo a comissão fixar valores superiores, se necessário) para as restantes despesas do condomínio.
3. O Fundo Comum de Reserva será depositado numa conta poupança do condomínio.
4. O Fundo será acionado pelo administrador de acordo com as deliberações da comissão ou por condóminos autorizados pela comissão.

VOTAÇÃO

ARTIGO 15

Cada comproprietário tem tantos votos na comissão como unidades inteiras que correspondam à percentagem ou permilagem da sua fração.

ARTIGO 16

A maioria necessária, de acordo com os assuntos a votar, é a seguinte

1. unanimidade: alteração do título constitutivo; aprovação do regulamento; reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor total; actos de disposição das partes comuns do edifício;
2. dois terços do valor total do prédio: obras que constituam inovações; alteração da forma de repartição das despesas do prédio;
3. maioria simples do valor total do prédio: todas as outras deliberações.

ARTIGO 17

Os litígios entre condóminos ou entre estes e a administração serão, sempre que possível, submetidos a arbitragem.

RESPONSABILIDADE E PENALIDADES

ARTIGO 18

1. O condómino que, direta ou indiretamente, violar as disposições deste regulamento será responsável pelas perdas e danos sofridos.
2. Os comproprietários serão responsáveis pelos danos causados por quaisquer pessoas ao seu serviço.

ARTIGO 19

1. O não cumprimento do disposto nas alíneas a) e d) do artigo 7º, por períodos superiores a 30 dias, implica o pagamento de uma coima de valor igual ao da quota mensal do condomínio.
2. Se a taxa de condomínio não for paga no prazo de 90 dias, a administração tomará as medidas necessárias para a cobrança coerciva da taxa, nomeadamente intentando ação judicial contra o condómino em mora.
3. O incumprimento das restantes normas do presente regulamento, bem como das decisões da administração, implica que o infrator indemnize os restantes condóminos pelos danos sofridos, em montante a estipular pela comissão de condomínio, sem prejuízo das eventuais responsabilidades civis que possam resultar do ato.
4. As importâncias pagas nos termos do presente artigo reverterão para o Fundo Comum de Reserva, como receita.

REGULAMENTO FINAL

ARTIGO 20

1. É obrigatório o seguro de incêndio para as fracções autónomas e para as partes comuns.
2. O seguro deve ser efectuado pelos condóminos.
3. Quando tal não for feito, no prazo e no montante fixados pela comissão, compete ao Administrador fazer o seguro e, neste caso, ser integralmente reembolsado do prémio pago.
4. O seguro contra incêndios deve ser atualizado todos os anos, cabendo ao comité determinar o seu montante.
5. Se a comissão não aprovar o valor atualizado no prazo de 45 dias antes da atualização anual do prémio, o administrador deverá fazê-lo, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

ARTIGO 21

1. O comproprietário que arrenda a sua fração deve fazer constar do respetivo contrato a obrigação do arrendatário de se submeter às regras do título constitutivo, ao presente regulamento e às alterações que vierem a ser introduzidas.
2. O arrendamento de qualquer fração deve ser dado a conhecer à administração, por carta registada, comunicando a identidade do arrendatário.
3. A regra do n.º 1 aplica-se, com as necessárias alterações, à transmissão da propriedade, por qualquer forma, da fração.

ARTIGO 22º

Os casos omissos no presente regulamento reger-se-ão pelas normas aplicadas pelo Código Civil e pelos Decretos-Lei nº 268/94 e 269/94, ambos de 25 de outubro.

ARTIGO 23º

1. O presente regulamento entra em vigor após a sua aprovação pela comissão de condóminos.
2. A cada condómino será entregue um exemplar do regulamento, ficando o original na posse do Administrador.
3. O procedimento descrito nos pontos 1 e 2 aplica-se a qualquer alteração que seja introduzida no texto do presente regulamento.

NOTAS SOBRE O REGULAMENTO

ARTIGO 2

Nos casos em que o edifício é composto por divisões destinadas a comércio e a habitação, é útil fazer a distinção entre elas. Nos prédios em que a permilagem não seja idêntica em todas as fracções, é aconselhável a elaboração de uma tabela em que todas elas sejam identificadas e se atribua o respetivo valor. Esta tabela facilitará, entre outras coisas, a contagem dos votos nas reuniões da assembleia de condóminos.

ARTIGO 5

Legalmente, a cada condómino pertence uma quota-parte dos bens comuns correspondente à permilagem ou percentagem da sua fração. Tal não impede o comproprietário de utilizar o bem comum na sua totalidade, desde que não o utilize de forma contrária ao estipulado na lei e no regulamento e não prive os outros comproprietários da sua utilização.

ARTIGO 6

1. (b) É conveniente especificar as coisas consideradas prejudiciais à estética ou à arquitetura do edifício. Por exemplo, a instalação de caixilharia de alumínio nas varandas, de aparelhos exteriores de ar condicionado ou de antenas parabólicas...
2. Entre outras possibilidades, chama-se a atenção para os casos em que se pendura roupa a pingar para secar, sem avisar previamente os condóminos dos andares abaixo; e para os casos em que se despejam águas ou detritos em zonas que afectam os vizinhos.

ARTIGO 7

1. Por razões de comodidade, é aconselhável um esquema trimestral de pré-pagamento, a efetuar no domicílio do administrador ou em local a indicar. Outra possibilidade seria a transferência bancária, na mesma base, para a conta do condomínio.
2. (e) Este direito da administração e respectiva obrigação do condómino, está sujeito a determinados limites, nomeadamente: apenas no caso de suspeita de existência de factos que possam causar prejuízo aos restantes condóminos e ao condomínio em geral (realização de obras que possam afetar a estrutura do condomínio ou a fração de um vizinho, por exemplo).

ARTIGO 8.º, n.º 2, alínea c)

A DECO sugere a adoção da seguinte fórmula: nomeação automática, na primeira assembleia do ano, de forma rotativa, começando pelo primeiro fração mencionado no título constitutivo, a que se sucedem os restantes condóminos por ordem alfabética da denominação das fracções.

ARTIGO 12

A quota de condomínio, que resulta do orçamento anual aprovado, deverá cobrir as despesas das partes comuns (incluindo limpeza e/ou vigilância) e incluir o Fundo Comum de Reserva destinado a reparações gerais do edifício.

ARTIGO 13:

É aconselhável a criação de um fundo para despesas extraordinárias. Por exemplo, para cobrir os custos de uma eventual ação judicial interposta pela comissão.

ARTIGO 15

Exemplo: com permilagem, se a fração corresponder a 30 por mil do total do prédio, o proprietário tem 30 votos na assembleia; com percentagem, se a fração corresponder a 9 por cento do total do prédio, o proprietário tem 9 votos.

ARTIGO 16

Os condóminos podem, por deliberação unânime da assembleia, definir outras situações em que seja necessária a unanimidade de votos, desde que não contrariem a lei.

ARTIGO 19.3

O montante das penalidades aplicadas em cada ano não pode exceder um quarto do rendimento coletável da fração do infrator. Normalmente, o valor da receita cobrável da fração pode ser verificado na Caderneta Predial.

ARTIGO 23

Se não for possível a votação unânime do Regulamento do Condomínio (este documento) por ausência de condóminos, este poderá ser aprovado por maioria. Neste caso, o regulamento entrará em vigor, provisoriamente, até à sua confirmação por todos os condóminos ou, em alternativa, até à aprovação de outro regulamento.

O Regulamento do Condomínio e as Notas são traduzidos do"Guia do Condomínio" produzido pela DECO (Associação Portuguesa de Consumidores).

Regulamento do Condomínio - Boletim de Aprovação

Cada condómino que aprova o Regulamento de Condomínio deve preenchê-lo, assiná-lo e devolvê-lo ao Administrador. Se houver mais do que um proprietário do imóvel, cada um deve preenchê-lo e assiná-lo.

A redação e o formato são retirados de um modelo português.

APROVAÇÃO

Eu,.......................................(nome(s)); ................................. estado civil: casado, divorciado, viúvo, solteiro; .......................................(profissão), ..................................................................................................... residente em (morada principal se diferente da morada do Condomínio) ...........................................................................

proprietário(s) da fração autónoma (indicada na primeira página do Regulamento do Condomínio).....................................

.........., situado(a) em (endereço completo do Condomínio) ....................................................................................

com uma permilagem/percentagem de (indicada na primeira página do Regulamento do Condomínio)........................, aprovam o Regulamento do Condomínio.
 

Localidade e data: ..................................................................................................

Assinatura(s): ..........................................................................................................