H13PT - Licença de aluguer para férias

As pequenas propriedades de aluguer para férias, tais como moradias, apartamentos, quartos e casas de hóspedes, são classificadas como "Alojamento Local", ou "AL", ao abrigo da legislação que rege as propriedades de aluguer turístico. A lei sofreu algumas alterações com a publicação da Lei nº62 de 22 de agosto de 2018. Portaria nº 262/2020 de 6 de novembro de 2020, que entrou em vigor a 4 de fevereiro de 2021 e alterada pelo novo Decreto-Lei 76/2024 que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 (algumas partes entrarão em vigor a 21 de janeiro de 2025).   

A última lei AL altera e acrescenta ao quadro jurídico para o funcionamento dos estabelecimentos de Alojamento Local, concedendo aos municípios as ferramentas legais para decidir sobre a atribuição, regulamentação, monitorização e promoção de processos de intervenção.

Condições de Funcionamento 
A capacidade máxima de uma unidade de alojamento local é de 9 quartos e 27 pessoas, com exceção das pousadas que não têm limite de capacidade.

A capacidade máxima para uma unidade de alojamento local é de 9 quartos e 27 utilizadores, exceto para os estabelecimentos de tipologia hostel e categoria de quartos, que não têm limite de capacidade. Se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas camas conversíveis e/ou camas adicionais nas unidades de AL, desde que não excedam 50% do número de camas fixas.

Os estabelecimentos de alojamento local podem ser classificados numa das quatro categorias seguintes:

1. Casa = Moradia, casa de cidade, casa de família

2. Apartamento = fração autossuficiente de um edifício

3. Casa de hóspedes ou Hostel = Propriedade em que os quartos são as unidades a arrendar

4. Quarto = máximo de três "unidades" na propriedade

Os imóveis de alojamento local devem preencher os seguintes requisitos

1. Ser um edifício bem conservado (interior e exterior).

2. Estar ligado à rede de água ou, em alternativa, ter um sistema de abastecimento de água privado, devidamente licenciado.

3. Estar ligado à rede de esgotos ou dispor de fossa séptica, com dimensão suficiente para a capacidade máxima do alojamento.

4. Dispor de abastecimento de água corrente, fria e quente.

As unidades de alojamento devem

1. Dispor de uma janela ou varanda virada para o exterior, com boas condições de ventilação.

2. Estar mobiladas e equipadas em conformidade.

3. Dispor de qualquer tipo de sistema que permita bloquear a luz do exterior.

4. Possuir equipamento de segurança nas portas que permita a privacidade do cliente.

5. Extintor e sinalética

6. Cobertor contra incêndios e sinalética

7. Caixa de primeiros socorros e sinalética

Nos apartamentos, moradias e quartos, deve existir, pelo menos, uma instalação sanitária por cada quatro divisões e, cumulativamente, um máximo de 10 utentes.

Nos estabelecimentos de hospedagem, as instalações sanitárias comuns, que não estejam separadas por sexo, devem ter sanitários autónomos separados por portas com sistemas de segurança que permitam a privacidade.

Nos estabelecimentos de alojamento, existe pelo menos uma sanita, um lavatório e um chuveiro por cada seis utentes que partilhem as instalações sanitárias comuns.

As pessoas que alugam os imóveis, quer sejam os proprietários que alugam diretamente ou uma empresa de aluguer, devem fornecer aos seus clientes informações sobre os regulamentos do imóvel alugado, tais como a utilização de piscinas, elevadores, áreas comuns, horários de funcionamento da receção, serviços prestados, etc.

O registo
Para iniciar uma atividade de arrendamento do seu imóvel, deve, em primeiro lugar, informar as Finanças de que está efetivamente a iniciar uma atividade. Pode fazê-lo registando-se como empresário em nome individual ou através de uma empresa. Se não for residente no país, terá de ter um representante fiscal. Embora a obrigação de ter um representante fiscal tenha sido abolida (para os cidadãos da UE), continua a ser necessária se tiver rendimentos em Portugal.

O registo de propriedades arrendadas na Câmara local é feito no Balcão Único dasua Câmaralocal, (endereços que pode encontrar aqui, se clicar no seu Distrito ou ilha (distrito) e Município (cidade) e depois carregar VER, e encontrará o link para o endereço no final da página.

Deve trazer os seguintes documentos:

1. Um documento que comprove a legitimidade da pessoa que faz o pedido, ou seja, proprietário, representante do proprietário, empresa de gestão (documento de identidade).

2. Certificado de conformidade emitido pelo proprietário, atestando que as instalações de eletricidade, gás e esquentador estão de acordo com a lei em vigor.

3. Certificado de Início de Atividade. É um documento que comprova que está registado, junto das Finanças, para exercer a sua atividade.

4. Caderneta predial urbana.

O requerimento, carimbado pela Câmara local, é um documento válido para abertura ao público.

No prazo de 60 dias após a apresentação do requerimento, a Câmara local efectua uma vistoria para se certificar de que todos os requisitos estão preenchidos.

Caso algum dos requisitos não seja cumprido, o registo é cancelado e o requerente deve devolver o requerimento carimbado que tem na sua posse.

Capacidade
A capacidade dos imóveis de aluguer é determinada pelo número de camas fixas (individuais ou de casal) a alugar no imóvel.

Se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas camas conversíveis e/ou camas adicionais nas unidades de AL, desde que não excedam 50% do número de camas fixas.

Requisitos de higiene 
Os imóveis para alojamento local devem respeitar sempre as boas condições de arrumação e higiene.

A limpeza e a manutenção, bem como a mudança da roupa de cama e das toalhas, devem ser efectuadas pelo menos uma vez por semana e sempre que haja mudança de cliente.

Requisitos de segurança 
Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar a regulamentação geral em matéria de segurança contra incêndios e os seguintes requisitos

1. Extintores de incêndio acessíveis e cobertores de incêndio em quantidade adequada ao número de unidades de alojamento.

2. Equipamento de primeiros socorros de acordo com as normas da UE (com o símbolo "CE")

3. Manuais de instruções de todos os aparelhos eléctricos existentes nas unidades; na sua ausência, devem ser fornecidas informações sobre a utilização e o funcionamento desses aparelhos.

4. Informação visível sobre o número nacional de emergência (112).

Os requisitos de segurança contra incêndios variam consoante o tipo de imóvel em causa, no entanto, existe uma norma mínima exigida pelos Bombeiros, que é a existência de uma manta anti-fogo na cozinha junto ao forno e um extintor grande ou dois médios em cada piso de um imóvel para arrendar. Os bombeiros aconselham ainda que, numa casa de hóspedes ou num pequeno estabelecimento de alojamento e pequeno-almoço, haja um extintor mais pequeno em cada quarto.

Os imóveis com capacidade para mais de 50 pessoas devem ter, para além dos requisitos acima referidos, um sistema de segurança contra incêndios de acordo com um projeto elaborado e apresentado com o requerimento e um telefone móvel ou fixo com linha exterior.

AlgumasCâmaras Municipais podem ainda solicitar umaFicha de Segurança de Incêndio.

Acesso para pessoas com deficiência

1. O estabelecimento de hospedagem com mais de 50 camas/utentes deve dispor de, pelo menos, um quarto e uma instalação sanitária adaptada a utentes com mobilidade reduzida, exceto nas situações legalmente previstas no Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto, na sua atual redação.

2. A instalação sanitária referida no número anterior pode ser integrada numa instalação sanitária conjunta para pessoas com e sem limitações de mobilidade.

Publicidade
Na publicidade, documentação comercial e merchandising do imóvel arrendado, deve constar o nome do local seguido do número de registo do "Alojamento local".

Placa de identificação
Os imóveis para arrendamento devem ter uma placa de identificação no exterior do imóvel e junto à entrada principal, uma placa informativa. Esta placa será transparente e terá as dimensões de 20 cm de comprimento por 20 cm de altura. É obrigatória. Quando a entrada do estabelecimento se situa no interior de um edifício, é possível optar por uma placa do mesmo modelo e de menor dimensão, com as seguintes caraterísticas

1. Feita de material acrílico cristal de 5mm de espessura, transparente, extrudado e polido, com dimensão de 100mm x 100mm.

2. As letras "A" e "L" devem ser inscritas em maiúsculas, com um espaço entre as duas, em tipo Arial com 100pt, na cor azul escuro (pantone 280).

3. Abaixo das letras previstas no número anterior, deve ser inscrita a expressão "(ALOJAMENTO LOCAL)" entre parêntesis, os quais devem ser gravados em letras maiúsculas, em tipo Arial com 13 pt, na mesma cor das anteriores.

4. A fixação da placa deve ser efectuada preferencialmente através de parafusos de aço inoxidável em cada canto, cuja cabeça deve ter cerca de 5 mm de diâmetro ou, em alternativa, através de outros meios de fixação dos cantos, devendo, em qualquer caso, a placa ficar afastada 10 mm da parede.

Como qualquer local aberto ao público estes imóveis para arrendamento são também obrigados a ter um livrode reclamações(Livro de Reclamações).

Livro de Informações
Os proprietários devem fornecer um documento com todas as regras de utilização do edifício, bem como com todas as regras relativas à "deposição de resíduos e níveis de ruído". Caso exista um regulamento escrito do condomínio, este deve ser incluído e entregue aos hóspedes. O documento deve ainda conter o contacto telefónico da pessoa responsável pelo funcionamento do estabelecimento e ser disponibilizado em português, inglês e "em pelo menos mais duas línguas estrangeiras".

Seguros
Os proprietários de alojamento local vão ser obrigados a ter um seguro multirriscos para danos que possam ser feitos nas áreas comuns de um condomínio, podendo ser responsabilizados por qualquer dano causado por um hóspede com o capital mínimo de 75 mil euros por sinistro.

No caso de um estabelecimento de alojamento local integrado num edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou comprovar a existência de um seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio no estabelecimento ou dele provenientes.

Os municípios podem solicitar a apresentação de comprovativo de seguro, que deve ser apresentado no prazo de três dias, sob pena de cancelamento do registo.

Áreas de contenção limitadas
As câmaras municipais podem impor limites ao número de estabelecimentos oferecidos em determinadas áreas geográficas, com o objetivo de "preservar a realidade social dos bairros e lugares". Além disso, nestas zonas, o mesmo proprietário só pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.

Reforço da fiscalização
Compete às câmaras municipais e às freguesias da ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica) fiscalizar o cumprimento das disposições desta lei, bem como anunciar os respectivos processos e aplicar as respectivas coimas e outras sanções.

Autorização prévia para albergues
Tal como acontece com as Câmaras Municipais, também os condomínios vêem a sua competência alargada. De acordo com a lei, o funcionamento de novas unidades de AL passa a estar dependente da sua autorização prévia pelo condomínio.

Condomínios 
Os Condomínios não têm poder para aprovar ou cancelar licenças de AL. No caso em que a atividade de AL é exercida numa parte autónoma de um edifício, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício desta atividade através de uma decisão fundamentada aprovada pela maioria dos condóminos do edifício, com base em atos repetidos e comprovados que perturbem o uso normal do edifício, bem como atos que causem incómodo e afetem os restantes condóminos.

Deve ser solicitada uma decisão ao presidente da câmara municipal. Após o recebimento da decisão da assembleia de condóminos, o presidente da câmara municipal pode promover o cancelamento do registo de AL ou convidar as partes envolvidas a chegar a um acordo, eventualmente com um mediador AL, para concluir o processo através da aceitação de compromissos e condições.

Deve-se notar que a decisão de cancelar o registo na sequência da resolução do condomínio implica que o imóvel em questão não pode ser explorado como AL, por um período definido na decisão (até cinco anos), independentemente da propriedade.

Uma regulamentação feita pela Câmara Municipal pode prever a nomeação de um mediador AL que apoie o município na gestão de conflitos entre residentes, proprietários de estabelecimentos de AL e proprietários de condomínios ou terceiros com interesses opostos.

Contribuições para o condomínio
Os condomínios poderão fixar o pagamento de uma contribuição adicional pelos proprietários de unidades de alojamento local, correspondente às despesas decorrentes da maior utilização das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual.

Receção
Os estabelecimentos de AL têm de prestar um serviço de receção (check-in e check-out) e conter informação aos utentes, que pode ser realizado de forma presencial ou não presencial, nomeadamente por via telefónica ou eletrónica. Os estabelecimentos de alojamento, incluindo as pousadas, disponibilizam meios de comunicação com o serviço de receção, bem como a indicação do número nacional de emergência e os contactos da entidade exploradora.

Registo de clientes
O UCFE, (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros) vai querer saber se algum turista estrangeiro está hospedado em Portugal, assim como os hotéis, todos os proprietários de alojamento local devem registar os seus clientes estrangeiros no SEF, a sua chegada e a sua partida. Todos os clientes não portugueses devem ser registados no SEF, online, no prazo de 3 dias após a sua chegada e 3 dias após a sua partida. Este registo de clientes deve ser feito online no site criado especificamente para o efeito. Para isso, é necessário registar a sua propriedade e obter um login e uma password, de forma a ter acesso aos boletins de alojamento online a qualquer momento. O manual pode ser consultado aqui.

Serviço de pequeno-almoço
Os estabelecimentos de alojamento local que prestam serviço de pequeno-almoço devem cumprir as regras de higiene e segurança alimentar nos termos da legislação aplicável.

Os estabelecimentos de hospedagem e quartos que utilizem a denominação de Bed & Breakfast, nos termos do n.º 4 do artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, devem sempre prestar serviço de pequeno-almoço, em complemento ao serviço de alojamento.

Condições de Sustentabilidade
Relativamente às condições de sustentabilidade ambiental, os estabelecimentos AL devem adotar e implementar práticas que promovam o consumo eficiente de água e energia (quando não exigido por lei), bem como uma política de informação sobre práticas de turismo sustentável por parte dos utentes. Além disso, devem adotar exclusivamente detergentes e produtos biodegradáveis e disponibilizar equipamentos para a separação de resíduos sólidos urbanos, bem como assegurar a formação contínua dos colaboradores sobre boas práticas ambientais e normas de trabalho e possuir certificação ambiental ou selo de qualidade ambiental atribuído por entidade de reconhecimento nacional ou internacional.

Coimas
O Parlamento aprovou o agravamento das coimas aplicadas aos proprietários de Alojamento Local que exerçam a sua atividade de forma ilegal, nomeadamente nos casos em que o alojamento não esteja registado ou que não cumpram a obrigação de atualização de todos os dados no Balcão Único Eletrónico e qualquer violação da capacidade máxima dos estabelecimentos.

As sanções serão punidas com coimas que variam entre os 2.500€ e os 4.000€ para pessoas singulares e entre os 25.000€ e os 40.000€ para empresas.

Fim da atividade
O proprietário do Alojamento Local é também obrigado a comunicar, no prazo de 10 dias, a cessação do funcionamento do estabelecimento através do Balcão Único Eletrónico. O mesmo prazo deve ser cumprido para a comunicação de encerramento às plataformas digitais de reserva, como Airbnb, Booking.com, etc.

Para MAIS informações sobre cessação de atividade, alterações no cadastro, declaração de limpo e seguro ou solicitar um Livro de Reclamações pode clicar no aqui.