T02PT - IMI - Imposto sobre Imóveis

Nota: Estas diretrizes são apenas um resumo. As leis e regulamentos fiscais mudam frequentemente e, por vezes, de forma inesperada. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento profissional.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis estabelece que um dos elementos objectivos incluídos nos prédios urbanos é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente.

O valor médio de construção por metro quadrado tem vindo a aumentar. Este valor serve de base ao cálculo do valor patrimonial dos imóveis (VPT), que por sua vez é utilizado para calcular o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que por isso se tornou mais caro para as casas recém-construídas ou reabilitadas.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto municipal que incide sobre o valor líquido dos imóveis situados no território de cada município. Os imóveis são classificados como rústicos, urbanos ou mistos.

Cobrança do imposto
O sujeito passivo é o proprietário, o beneficiário ou o titular do uso ou fruição do imóvel em 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita.

Em 2025, pagará o IMI relativo aos imóveis que possuía a 31 de dezembro de 2024.

Isenções
O CIMI prevê dois tipos de isenção de IMI. A isenção permanente, destinada a agregados familiares com baixos rendimentos. E a isenção temporária, aplicada a imóveis novos, sendo concedida por um período máximo de três anos.

Independentemente do tipo de isenção de IMI em causa, a sua atribuição depende do rendimento do agregado familiar e do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Isenção permanente
O Código do IMI prevê uma isenção automática de imposto para os sujeitos passivos cujo rendimento bruto anual do agregado familiar não exceda €16.398,17  (2,3 X o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais - IAS* X 14) e o valor patrimonial tributário global do conjunto dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda €71.296,40  de VPT Valor Patrimonial Tributário (10 X o valor anual do IAS* X14).

Esta isenção é concedida automaticamente pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com base nos elementos de que dispõe.

Este benefício fiscal tem carácter permanente, mas é revisto anualmente em função dos rendimentos declarados. O que significa que, se em algum momento ultrapassar os 16.398,17 € de rendimento bruto anual, deixa de ter direito à isenção.

* O valor do IAS é igual a 509,26 euros. 

Isenção para beneficiários de heranças indivisas
Com a Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro, foram introduzidas alterações à isenção permanente no caso de imóveis pertencentes a heranças indivisas de agregados familiares com baixos rendimentos. Para mais informações, contacte o seu contabilista.

Isenção temporária
A isenção de IMI aplicável durante três anos aos prédios ou partes de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos para habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento bruto total do agregado familiar não exceda €153.300,00, ou para arrendamento habitacional, pode agora ser prorrogada por mais dois anos.

Quem comprar casa pode pedir isenção de IMI por um período máximo de três anos, desde que seja para habitação própria e permanente ou do seu agregado familiar.

Se o imóvel tiver VPT(Valor Patrimonial Tributário) não superior a €125.000,00, e o proprietário tiver um rendimento do agregado familiar inferior a €153.300,00 no ano anterior (rendimento bruto, antes da dedução do imposto), tem direito a isenção de IMI. A afetação do imóvel como habitação própria e permanente deve ser feita num prazo de 6 meses, a contar da data de aquisição ou conclusão da construção. Esta isenção deve ser requerida no prazo de 60 dias após a atribuição da habitação.

Também estão isentos de imposto local sobre imóveis:

• Imóveis classificados como monumentos nacionais ou classificados como de interesse público ou municipal

• Edifícios ou partes de edifícios afectos a lojas com história, reconhecidos pelo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural

• Prédios urbanos, ou fracções autónomas, concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana

• Prédios rústicos destinados à exploração florestal que sejam contíguos a prédios rústicos sujeitos a plano de gestão florestal.

• Prédios urbanos destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis. Neste caso, a isenção de IMI é parcial (50%)
   
• Imóveis com eficiência energética (até 25%).

A isenção temporária só pode ser atribuída duas vezes, em momentos diferentes, ao mesmo proprietário ou agregado familiar.

A lei do Mais Habitação inclui uma isenção de IMI para os imóveis construídos, ampliados, remodelados ou adquiridos ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), quando afectos ao arrendamento habitacional e só se aplica quando o arrendamento se destinar à habitação própria e permanente do arrendatário. Por favor, verifique com o seu consultor fiscal se é elegível.

A isenção de IMI pode ser solicitada no sitedas Finanças, escrevendo na caixa de pesquisa Submeter Pedido Insenção IMI e escolhendo a opção que melhor se adequa à sua situação na caixa de seleção.

Valor Tributável
A matéria coletável do imóvel é representada pelo seu valor patrimonial líquido, determinado nos termos do Código da Avaliação. Entretanto, a matéria coletável é igual aovalor tributável

Taxas
As taxas do Imposto Municipal sobre Imóveis são as seguintes

*Esta taxa pode, nas circunstâncias específicas do n.º 18 do artigo 112.º do Código do IMI, ir até 0,5%

É da responsabilidade do município definir anualmente a taxa aplicável.

Os imóveis que sejam propriedade de Sociedades Imobiliárias Offshore (com domicílio em territórios "black-listed + 1 revoked") são tributados à taxa fixa de 7,5%, independentemente do tipo de imóvel.

No seguinte site pode consultar as taxas por município.

IMI Familiar
Há municípios que concedem uma redução no IMI a famílias com filhos.

Para ter direito ao desconto, a família tem de cumprir, cumulativamente, os seguintes critérios:

• os dependentes devem ter menos de 25 anos de idade e não auferir rendimentos

• a família deve ser a proprietária exclusiva do imóvel

• o imóvel ser utilizado para moradia própria e permanente

• o imóvel deve estar identificado como domicílio fiscal do agregado familiar com a morada registada nas Finanças para efeitos fiscais e de notificação.

O desconto depende do número de filhos. Poderá saber se o seu município concede este desconto no site das Finanças, depois de selecionar o ano + distrito e na página seguinte, atrás do município, encontrará na última coluna: "Dedução fixa por agregado" + Info. As taxas podem ser alteradas todos os anos. Não é necessário efetuar qualquer pedido. O desconto é aplicado automaticamente pelas Finanças quando o agregado familiar cumpre os critérios exigidos, com base nas informações detidas pelas Finanças, como declarações de IRS, etc.

Para efeitos de concessão do desconto, a composição do agregado familiar é a que se verifica no último dia do ano anterior a que respeita o imposto. Ou seja, para o IMI de 2025, é tida em conta a composição do agregado familiar a 31 de dezembro de 2024.

Liquidação e pagamento
O imposto é liquidado anualmente para cada município pelos Serviços Centrais da Direção-Geral dos Impostos, com base nos valores e dos proprietários registados a 31 de dezembro do ano a que o imposto diz respeito.

Os prazos para efetuar o pagamento do IMI em Portugal Continental* são:

• Se o valor a pagar for até €100,00, deve ser pago de uma só vez, apenas em maio

• Duas prestações (superior a 100,00€ e igual ou inferior a 500,00€): em maio e novembro

• Três prestações (mais de 500,00 euros): em maio, agosto e novembro.

*Para a Madeira, foi proposta uma resolução 11/12/2024 para ser entregue aos proprietários em cinco prestações se o montante for superior a 100 euros: julho, agosto, setembro, outubro e novembro de 2025.

Em abril, será enviado a cada contribuinte um aviso de pagamento, especificando todas as informações relevantes relativas ao imóvel em questão, bem como o seu valor tributável e o imposto a pagar, podendo também ser consultado no sítio das Finanças.

Se preferir pagar a totalidade do valor de uma só vez, mesmo que o montante seja superior a 100,00 euros, é possível efetuar o pagamento integral em maio.

Para isso, basta prestar atenção ao primeiro aviso. Existem duas referências disponíveis:

• Do lado esquerdo da notificação, encontra a referência para pagamento da primeira prestação. Se quiser pagar o IMI de forma fraccionada, é essa que deve utilizar

• No final da página, do lado direito, aparece uma referência alternativa que deve ser usada para pagar o IMI de uma só vez. Atenção que, neste caso, o prazo de pagamento deverá ser até 31 de maio.

Depois de receber a notificação da Autoridade Tributária e Aduaneira, pode pagar o IMI através do MultiBanco (multibanco) ou através do home banking, escolhendo a opção"Pagamentos ao Estado".

Pode também dirigir-se ao balcão das Finanças e efetuar o pagamento.

Caso não tenha recebido a notificação, pode consultar o valor no site das Finanças (faça o login primeiro): Cidadãos > Os Seus Serviços > Consultar > Imóveis > Notas Cobrança

Também é possível efetuar um débito direto (ver ficha técnica afpop ). Para o efeito, deverá efetuar o pedido através do Portal das Finanças. Esta opção pode ser útil para evitar coimas e custos adicionais se falhar os prazos.

O que acontece se a taxa de IMI não for paga?
Se o pagamento do IMI for efectuado fora do prazo legal, o proprietário fica sujeito a penalizações. Neste caso, é emitida uma certidão de dívida e é instaurado um processo de execução fiscal. No âmbito desta ação judicial, o proprietário é notificado para pagar voluntariamente o imposto em falta no prazo de 30 dias. Além disso, ser-lhe-ão cobrados juros de mora e custas processuais. Se o pagamento voluntário da dívida fiscal não for efectuado, o imóvel pode ser vendido judicialmente se não se destinar a habitação permanente ou for de elevado valor.

AIMI 
Introduzido pela primeira vez em 2017, o Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI) afecta os proprietários com uma quota-parte em imóveis portugueses de valor superior a €600.000,00. Se o imóvel for detido em conjunto com o seu parceiro, só paga AIMI se o valor for superior a 1,2 milhões de euros.

Os sócios que sejam proprietários de imóveis com valor patrimonial tributário superior a 600.000,00 euros, ou cujo imóvel seja propriedade de uma sociedade, receberão uma fatura adicional de IMI.

O AIMI é um imposto que acresce ao IMI normal. Este imposto veio substituir o antigo Imposto de Selo anual que incidia sobre os imóveis com valor patrimonial tributário superior a um milhão de euros - VPT. Este imposto incide sobre os prédios habitacionais pertencentes a pessoas singulares ou colectivas.

Note-se que o valor do imposto incide sobre o número total de imóveis pertencentes à mesma pessoa. Isto significa que se tiver dois imóveis em que um tem um VPT de 200.000,00€ e o outro de 500.000,00€, pagará este imposto adicional sobre 100.000,00€, uma vez que o valor dos dois imóveis em conjunto ultrapassa os 600.000,00€.

Este imposto adicional incide sobre valores superiores a 600.000,00€, uma vez que o imposto IMI é devido sobre valores inferiores a esse limite.

Para pessoas singulares, são aplicadas as seguintes taxas de AIMI:

• Acima de €600.000,00 até €1.000.000,00€: 0.7%

• Mais de 1.000.000,00€: 1%

• Mais de €2.000.000,00: 1,5%

Os imóveis pertencentes a empresas são tributados a 0,4% sobre qualquer valor de VPT. Quando a empresa está sediada em países onde o sistema fiscal é considerado favorável (Paraísos Fiscais na lista negra + 1 revogado) este imposto adicional é cobrado a 7,5%.

As pessoas singulares verão os seus imóveis tributados a 0,7% quando o VPT de todos os imóveis de que são proprietários atingir o montante de €600.000,00.

Em qualquer dos casos acima referidos, quando o VPT atingir um milhão de euros, o imposto adicional passa a ser uma taxa fixa de 1%. Por exemplo, um imóvel de propriedade particular com um VPT de €1.200.000,00 será tributado a 0,7% pela diferença entre €600.000,00 e €1.000.000,00 e a 1% pelos restantes €200.000,00.

Para casais com património comum:

• Até €1.200.000,00: 0%

• Mais de €1.200.000,00: 0,7%

• Mais de €2.000.000,00: 1%

• Mais de €4.000.000,00: 1,5%

Os casais casados ou em união defacto podem optar pela tributação conjunta em sede de AIMI, mediante a apresentação da Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou em União de Facto, somando neste caso os valores patrimoniais tributários dos prédios de que cada um deles seja titular, com uma única liquidação de AIMI.

Quando esta opção é exercida, o limite a partir do qual este imposto é cobrado é multiplicado por dois, ou seja, o AIMI incide sobre valores superiores a €1.200.000,00 A Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou da União de Facto deve ser entregue de 1 de abril a 31 de maio, exclusivamente através do Portal das Finanças.

Caso esta declaração não seja entregue no prazo estabelecido, o AIMI é cobrado a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos valores dos imóveis que se encontravam registados a 1 de janeiro do ano a que o AIMI respeita na respectiva titularidade.

O AIMI será liquidado todos os anos em junho e o pagamento deverá ser efectuado em setembro.