T05PT - IMT

Nota: Estas diretrizes pretendem ser apenas um resumo. As leis e regulamentos fiscais mudam frequentemente e, por vezes, de forma inesperada. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento profissional.

O Governo aumentou 2,3% nos escalões do Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) para a aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação. O número de escalões de IMT e as respetivas taxas mantêm-se iguais em 2025.

As tabelas de IMT variam consoante a finalidade da habitação adquirida. As taxas de IMT são mais baixas se o imóvel for destinado a habitação própria e permanente, e mais altas se for habitação secundária ou arrendamento.

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis incide sobre a transmissão a título oneroso de direitos de propriedade ou de propriedade parcial sobre bens imóveis (imóveis).

O sujeito passivo é a pessoa que adquire o imóvel. O pagamento deste imposto deve ser efectuado em qualquer repartição de finanças antes da conclusão da compra, uma vez que o documento comprovativo do seu pagamento é um dos documentos exigidos para as escrituras, exceto se houver isenção (ver abaixo). Ou pode ser feito online no site das Finanças, depois de entrar na sua área pessoal:

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. É necessário preencher um formulário chamado Modelo1 IMT.

Se a transmissão for feita para o estrangeiro, o imposto deve ser pago no mês seguinte.

Há um tutorial do youtube em português no canal da AT com instruções de como pagar este imposto juntamente com o seu Imposto de Selo: Ver vídeo no Youtube.

A partir de 1:45 é mais fácil de seguir, mas sugerimos que peça a um advogado, agente imobiliário, contabilista ou amigo que fale português para o ajudar com isto.

Isenções
Entre as diferentes isenções, tanto de carácter efetivo como pessoal, previstas para diferentes finalidades, encontram-se as seguintes:

• Aquisições efectuadas pelo Estado, pelas Regiões Autónomas, pelas autarquias locais e associações e Federações de municípios de direito público, bem como por quaisquer dos seus Serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados, incluindo os institutos públicos, que não tenham carácter empresarial

• Aquisições efectuadas por Fundos de Investimento Imobiliário detidos a 100% pelo Estado, pelas Regiões Autónomas, autarquias locais e associações e Federações de municípios de direito público, bem como quaisquer dos seus Serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados, incluindo os institutos públicos, que não tenham carácter empresarial

• Aquisição por Governos estrangeiros de imóveis exclusivamente afectos às respectivas missões diplomáticas ou consulares ou destinados ao domicílio do chefe de tal missão ou cônsul, bem como de terrenos para a sua construção, sob reserva de reciprocidade

• Aquisição de imóveis para revenda em determinadas condições, efectuada maioritariamente por pessoas singulares ou colectivas com atividade de revenda

• Aquisição de imóveis por pessoa colectiva de utilidade pública ou de utilidade pública administrativa, museu, biblioteca, escola, estabelecimento de ensino, educativo, culturais, científicas, literárias ou artísticas, instituições ou associações de solidariedade social ou de beneficência, desde que destinadas à realização direta e imediata dos seus fins

• Aquisição de prédio urbano ou fração autónoma do mesmo destinado exclusivamente a habitação como residência principal, desde que o montante sobre o qual incidiria o imposto não exceda €104.261.00.

• Imóveis de reduzido valor patrimonial, destinados a habitação própria e permanente, para sujeitos passivos de baixos rendimentos desde que o valor bruto do rendimento total do agregado familiar não exceda 2,3 x 14 IAS.

• Isenção de IMT (e Imposto do Selo) para aquisições até €324.058.00 ou uma isenção parcial (com aplicação de uma taxa de 8%) para aquisições superiores a €324.058,00 e até €648.022,00, para jovens até aos 35 anos, que adquiram a sua primeira habitação, entrou em vigor a 1 de agosto de 2024.

• Aquisições efectuadas por Instituições Particulares de Solidariedade Social e entidades legalmente equiparadas, diretas e para cumprimento dos seus fins estatutários.

• Aquisições feitas para fins religiosos por pessoas colectivas Religiosas, como tal registadas ao abrigo da lei que regula a liberdade de Religião.

• A aquisição de prédios rústicos na primeira compra feita por Jovens agricultores candidatos a subsídios de acordo com a legislação aplicável.

• As aquisições de prédios já classificados como prédios de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, de acordo com a legislação aplicável.

• Aquisições localizadas em zonas economicamente desfavorecidas, quando efectuadas por empresas comerciais ou civis, para serem utilizadas para o exercício nessas regiões de actividades agrícolas ou industriais consideradas essenciais ao desenvolvimento económico e social da região.

• Aquisições de prédios urbanos para reabilitação urbana ao abrigo de determinados requisitos, desde que, no prazo de três anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras. As áreas a reabilitar são determinadas por cada Câmara Municipal.

Esta isenção é concedida na primeira aquisição de um imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, sendo condição que os jovens adquirentes não sejam proprietários de qualquer imóvel habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores e que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Em regra, o IMT deve ser pago no dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte.

Se o pagamento não for efectuado dentro deste prazo, os documentos ficarão sem efeito e, para realizar a escritura de compra e venda, deverá efetuar novas liquidações e, de seguida, efetuar o respetivo pagamento.

Base de incidência
O imposto de transmissão ("IMT") incide sobre o valor pelo qual o imóvel em causa é transmitido. Esse valor é determinado de acordo com as seguintes regras:

1. Normalmente, o valor sobre o qual incide o imposto é o valor de aquisição, salvo se o "Valor Patrimonial", que é o valor registado na repartição de finanças à data da liquidação do imposto, for superior.

2. Sempre que se proceda a uma avaliação, o valor que dela resultar será tido em conta e prevalecerá, salvo se o seu preço for superior.

3. Existem algumas regras especiais relativas, nomeadamente, aos bens adquiridos pelo Governo e suas autarquias locais, por meio de hasta pública forçada ou administrativa, ou expropriados por utilidade pública.

Taxas
A taxa geral é de 5% na transmissão de terrenos (prédio rústico) sem licença de construção. Os terrenos com licença de construção, bem como as garagens e os imóveis comerciais são tributados a uma taxa fixa de 6,5%.

Imóveis (urbanos ou rústicos) ou outras aquisições, cujo adquirente seja residente em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável: 10%.

Para pagar este imposto deverá trazer a Identificação de ambos os compradores e vendedores, Números fiscais de todas as partes, bem como a "caderneta predial" ou qualquer documento com o número de registo do imóvel.

Abaixo as taxas para 2025:

Para saber quanto terá de pagar se comprar um imóvel este ano e de acordo com as tabelas acima, multiplica-se o preço de compra pela taxa marginal e deduz-se do resultado a banda de correção.

Para simplificar esta explicação, tomámos como exemplo um imóvel a adquirir como residência permanente por €250.000,00 por 1 pessoa com mais de 35 anos.

Como pode ver o preço de compra de €250.000,00 cai no 4º escalão, logo o preço de compra é multiplicado por 7% (a taxa marginal) do resultado deduz-se o valor na mesma linha.

(€250.000,00 x 7%) - €10.022,42 = €7.477,58

Neste caso o IMT a pagar seria de €7.477,58

Haverá ainda Imposto de Selo de 0.8% sobre o preço de compra ou valor patrimonial tributário (o que for mais elevado) a pagar na compra.

250.000,00€ x 0,8% = 2.000,00€

Total a pagar: 9.477,58€

Quando se encontra nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, pode beneficiar de taxas reduzidas. Estas foram as taxas para as regiões autónomas da Madeira e dos Açores para 2024. Para 2025 ainda não foram publicadas, mas se seguirem o aumento para o continente, a taxa será a seguinte:

As informações sobre isenções extraordinárias de IMI e IMT para as ilhas devem ser consultadas em cada município.

Se o adquirente for uma pessoa colectiva residente num país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável (Paraíso fiscal black-listed + 1 revogado), as taxas de IMI, IMT e Imposto do Selo terão uma taxa agravada. Informe-se junto do seu consultor fiscal.