T07PT - Imposto sobre as mais-valias

Nota: Estas diretrizes pretendem ser apenas um resumo. As leis e regulamentos fiscais mudam frequentemente e, por vezes, de forma inesperada. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento profissional.

A venda de um imóvel situado em Portugal, quer o vendedor seja residente ou não residente, deve ser declarada à repartição de finanças em Portugal. A venda de uma habitação permanente em Portugal tem uma legislação específica e a mais-valia pode ser isenta de impostos se o montante da venda for reinvestido noutra habitação permanente em qualquer país da UE. A venda de acções, de empresas em Portugal ou no estrangeiro, só terá de ser declarada em Portugal se o vendedor for um residente registado em Portugal.

Os residentes em Portugal ou com rendimentos obtidos em Portugal são obrigados a entregar o Anexo G (Imposto sobre a Aplicação de Capitais), juntamente com a declaração geral de rendimentos, em abril/maio, no ano fiscal seguinte àquele em que os rendimentos foram obtidos, para qualquer uma das seguintes formas de mais-valias:

• Transferência de qualquer espécie de bens imóveis

• Transferência de acções ou quotas

• Transferência de direitos de partes em comércio, industrial ou científico

• Transferência de posições contratuais ou outros direitos relativos a contratos de aquisição de imóveis

• Transferência em instrumentos financeiros derivados, com exceção dos ganhos esperados em permuta de interesses

• Transferência onerosa de Empréstimos, Capitais Adicionais e Acessórios sobre Empresas.

• Direitos literários e ganhos em jogos de fortuna ou azar

Estão isentos deste imposto os ganhos decorrentes das seguintes situações:

• Ações em sociedades de pessoas adquiridas antes de 01/01/1989

• Habitação adquirida antes de 01/01/1989 (pode mudar, quando a propriedade foi utilizada para arrendamento de férias - ver Boletim H13)

• Lotes de construção adquiridos por doação ou herança antes de 08/06/1965, bem como propriedades rurais

• Títulos e obrigações do Estado

Quando a venda está isenta de imposto, tem de ser declarada de qualquer forma. Nesta situação, é necessário apresentar o anexo G1.

Mais-valia imobiliária
Para os residentes em Portugal, 50% da mais-valia está isenta de imposto. A taxa de imposto de renda será calculada sobre os outros 50% e de acordo com o rendimento total do ano e será cumulativa.

A mais-valia é calculada sobre o saldo entre o preço de compra, acrescido de todos os impostos e despesas de notário com a compra, e o preço de venda. A comissão paga a um agente imobiliário também pode ser deduzida quando a venda foi mediada por um agente imobiliário registado oficialmente. Este facto deve ser mencionado na escritura de venda. Os coeficientes de desvalorização da moeda são utilizados para atualizar um valor de aquisição para os dias de hoje, sempre que tenham decorrido mais de 12* meses (ajustados em maio de 2024) entre a data de aquisição e a data de venda. Desta forma, estará a comparar valores que são efetivamente comparáveis hoje, o valor de venda e o valor de compra. Isto porque €1.000,00 hoje não têm o mesmo valor que €1.000,00 em 2010, devido ao efeito da inflação. Tabelas de coeficientes mais recentes, Portaria de novembro de 2024, poderá encontrar AQUI

Quaisquer grandes melhorias feitas no imóvel até 12 anos antes da venda, também podem ser deduzidas à Mais-Valia, mas devem estar devidamente documentadas (facturas oficiais).

Novas regras
O Decreto-Lei n.º 57/2024 põe em vigor as novas regras de isenção de mais-valias na compra e venda de habitação. Este diploma entrou em vigor a 11 de setembro de 2024, mas não tem efeitos retroactivos.
Assim, estarão em vigor dois regimes fiscais em simultâneo: um para os consumidores que venderam a sua habitação própria e permanente antes de 10 de setembro e outro regime para os que a venderam após essa data. A data de venda da casa é determinante para o regime fiscal a que se aplica.

• Até 10 de setembro de 2024 aplica-se o antigo regime em que o período mínimo entre a venda da habitação própria e permanente e a aquisição de uma nova habitação para o mesmo fim é de 24 meses. As famílias só podem beneficiar da isenção de IRS sobre as mais-valias da venda da habitação se não o tiverem feito nos três anos anteriores.

• A partir de 11 de setembro de 2024 passa a aplicar-se o novo regime fiscal de isenção de IRS sobre as mais-valias. O período entre a compra e a venda da mesma habitação permanente (comprovada pelo respetivo domicílio fiscal) será de 12 meses e o agregado familiar não tem de se preocupar se já beneficiou das mais-valias, pois pode utilizar este regime mais do que uma vez, uma vez que foi eliminado o critério que excluía quem “no ano em que as mais-valias foram obtidas e já tivesse beneficiado deste regime nos três anos anteriores”. 

  O que significa que quem vender a casa antes de 10 de setembro terá de ter vivido nela durante dois anos, caso contrário não poderá beneficiar do regime. No entanto, quem vendeu a casa a 11 de setembro ou depois, só terá de ter vivido no imóvel durante um ano para não pagar IRS sobre mais-valias imobiliárias.

  São consideradas circunstâncias excepcionais, nomeadamente, a alteração da composição do respetivo agregado familiar por casamento ou união de facto, a dissolução do casamento ou união de facto, ou o aumento do número de dependentes.

A venda de uma habitação permanente com mais-valia, não implica o pagamento de IRS. Se o dinheiro da venda for totalmente reinvestido dentro de 36 meses após a venda ou tiver sido reinvestido 24 meses antes da venda, nenhum imposto precisa ser pago. Se houver uma hipoteca, o montante pago pela hipoteca reduz o montante a reinvestir, mas a hipoteca deve ter sido contraída para adquirir a propriedade, para ser elegível.

O reinvestimento deve ser feito noutra habitação permanente. Pode ser noutro país da UE, ou num país que pertença ao Espaço Económico Europeu (EEE), que inclui principalmente toda a UE mais a Noruega, a Islândia e o Liechtenstein. Se o reinvestimento não for total, a mais-valia será tributada proporcionalmente.

A nova habitação tem de ser registada como habitação permanente no prazo de 12 meses após a compra.

A intenção de reinvestimento em nova habitação permanente, deve ser reportada na declaração Modelo 3 de IRS.

A venda de uma segunda habitação NÃO tem o benefício do reinvestimento**

** Isenção extraordinária:
A venda de terrenos para construção ou habitação secundária durante os anos de 2022, 2023 e 2024 fica isenta do pagamento de mais-valias, desde que os vendedores utilizem o valor obtido com a venda para amortizar o capital em dívida em contratos de crédito à habitação nos três meses seguintes. 

Para ficar isenta de mais-valias, a amortização pode ser feita de um contrato de crédito para habitação própria e permanente do proprietário que vendeu a habitação secundária ou na habitação permanente dos seus descendentes (filhos ou netos); é necessário que este empréstimo já exista à data da venda do imóvel.

Esta última medida permitirá aliviar as famílias dos custos incorridos com os empréstimos bancários, sem as penalizar com o imposto sobre as mais-valias decorrentes da venda de habitações secundárias realizada entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Esclareça todas as dúvidas sobre a isenção extraordinária de mais-valias junto do seu contabilista.

Vender casa ao Estado Português
A lei dos Mais Habitação prevê também uma isenção de tributação de mais-valias para os proprietários que vendam casas ao Estado. Por favor, contacte o seu contabilista se estiver interessado em vender a sua casa ao Estado e verificar se e como pode usufruir desta isenção.

Mais-valias imobiliárias para não residentes
A tributação à taxa fixa de 28% das Mais-valias com a venda de imóveis auferidas por não residentes foi revogada no Orçamento do Estado Português de 2023. Os não residentes, portanto, também desfrutam de 50% do ganho de capital livre de impostos se venderem um imóvel após 1º de janeiro de 2023, os outros 50% serão tributados como renda pessoal às taxas marginais.

Despesas a deduzir
As despesas que podem ser compensadas com o ganho de capital são as seguintes:

• Comissão de Mediação Imobiliária na venda

• Melhorias significativas efectuadas no imóvel nos 12 anos anteriores à venda

• Taxas de Justiça, Notariado e Imposto de Transmissão na compra do imóvel que está a ser vendido.

Ganhos de Capital em acções e outros bens móveis
A partir de 1 de janeiro de 2023, a tributação em Portugal dos Ganhos de Capital de curto prazo provenientes da venda de acções e outros bens móveis sofreu alterações significativas.

As mais-valias resultantes da alienação de acções e outros bens móveis serão obrigatoriamente englobadas nos restantes rendimentos do sujeito passivo e tributadas às taxas progressivas de IRS se, cumulativamente:

• os bens subjacentes tenham sido detidos durante menos de um ano antes da venda, e

• o rendimento tributável total do sujeito passivo, incluindo aquelas Mais-Valias, seja igual ou superior ao último escalão de tributação.

As Mais-Valias que não se enquadrem, cumulativamente, nos requisitos acima referidos, não terão as suas regras de tributação alteradas, continuando a aplicar-se, na generalidade dos casos, a mesma taxa fixa de 28%.

A venda de imóveis pelas Sociedades, estão sujeitas às regras do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas. A situação de venda de imóveis detidos por uma entidade offshore ou qualquer outra forma de sociedade não residente deverá ser reportada na declaração de IRC da sociedade.

Regime de reinvestimento para sujeitos passivos reformados ou com idade igual ou superior a 65 anos
Através do Orçamento do Estado para 2019, com ligeiras adaptações introduzidas no Orçamento do Estado para 2021, foi criada a possibilidade de os sujeitos passivos na situação de reforma ou com idade igual ou superior a 65 anos beneficiarem da exclusão total ou parcial de tributação das mais-valias mesmo que não reinvistam o valor da venda na aquisição, construção ou ampliação de outra habitação própria e permanente.

Nestes casos, os sujeitos passivos devem reinvestir em:

• Contrato de seguro de vida ou

• Inscrição individual em fundo de pensões aberto ou

• Contribuição para o regime público de capitalização ou

• Produto de poupança individual pan-europeu.

O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge, à data da transmissão do imóvel, encontra-se comprovadamente em situação de reforma ou tem, pelo menos, 65 anos de idade.

A aquisição do contrato de seguro financeiro de vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização é efectuada nos seis meses seguintes à data da realização.

Se o investimento for efectuado através da aquisição de um contrato de seguro de vida ou de adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes destinam-se exclusivamente a proporcionar ao adquirente ou ao seu cônjuge uma prestação periódica regular durante um período igual ou superior a 10 anos, com um montante anual máximo igual a 7,5% do valor investido.

Caso não se verifique o pagamento regular das prestações ou o seu valor ultrapasse o montante acima indicado, deixa de se aplicar a exclusão de tributação, sendo a liquidação do imposto efectuada por referência ao ano em que se concluir o período de reinvestimento.

À semelhança do regime existente para o reinvestimento em habitação própria e permanente nova, estes sujeitos passivos devem ainda reportar nas suas declarações Modelo 3 de IRS a intenção e posterior concretização do reinvestimento.

Casas em Alojamento Local (Alojamento Local): 
No Orçamento de Estado de 2021, foi anunciada a simplificação das Mais-Valias, nomeadamente no que respeita à (des) afetação ao Alojamento Local - as Mais-Valias de um imóvel só serão apuradas quando o imóvel for vendido a terceiros, em virtude da transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial e vice-versa.

O momento da venda do imóvel pode passar a ter um peso significativo no valor final do imposto a pagar.

Quando se trata de uma prestação de serviços, os contribuintes enquadrados nesta atividade serão tributados na categoria B e as Mais-Valias na categoria G.

É fortemente recomendado que procure o aconselhamento profissional de um contabilista para o ajudar nesta questão.

Fonte: OE2024/2025

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