H07NL - Bouw

Voordat u grond koopt om een nieuw huis op te bouwen raden wij, afpop, u aan om te overwegen een bestaand huis te kopen. In het bijzonder in gebieden zoals de Algarve waar in de laatste twintig jaar behoorlijk wat gebouwd is (zie Bulletin H09NL). De eerste urbanisaties zijn vaak op de mooiste plekken neergezet en hebben meestal al de voorzieningen zoals water en electriciteit. Bovendien kunt u precies zien wat u koopt.

Als u besluit toch zelf te bouwen, onderzoekt u dan eerst zorgvuldig de ontwerp en bouwregelingen. In de laatste jaren zijn deze regels naar EU maatstaven behoorlijk aangescherpt, om een minimale bouwkwaliteit te verzekeren en ook de belangen van anderen in dat gebied te beschermen. Voor alles meer dan kleine werkzaamheden raadt afpop u aan om professionele adviseurs in de hand te nemen.

Planningprocedures en de beperkingen
De regering heeft aangedrongen op het maken van regionale bestemmingsplannen. Om de stedelijke spreiding tegen te gaan is de bouw in landelijke gebieden beperkt tot herbouw van bestaande, geregistreerde huizen (prédios urbanos). Er zijn speciale regels, onder toezicht van het Ministerie van Milieu, voor de bescherming van gebieden dicht bij meren, rivieren en de kustlijn. Er worden nu plannen gemaakt voor het gebruik van grond en water in gebieden dicht bij meren en de kustlijn. Om agrarische gronden te beschermen, heeft u soms voor het bouwen in een landelijke omgeving ook de toestemming van het Ministerie van Landbouw nodig. Dit is de algemene regel, maar het kan ook anders zijn, al naar gelang het  PDM van de betreffende gemeente.   

Als onderdeel van het planningssysteem moest iedere gemeente een ontwikkelingsplan (PDM – Plano Director Municipal) maken. Hierin worden aangegeven: de stedelijke gebieden,  waar het eenvoudig is om een bouwvergunning te krijgen, met openbare voorzieningen, waar wegen en infrastucturele ontwikkelingen gepland zijn; de gebieden van bijzonder belang, waar bv. speciale bouwbeperkingen zijn of lokale verplichtingen omtrent de afwerking van de buitenkant.

Op het gemeentehuis (Câmara Municipal) worden bouwaanvragen beoordeeld en bouwvergunningen afgegeven. Zij kunnen u een voorlopig ontwerpvergunning (informação prévia/viabilidad )geven op basis van een schetsontwerp en beschrijving van het gebouw. Hun antwoord geeft u dan inzicht in de algemene beperkingen zoals de maximale grootte van het gebouw en of de eigenaar bijzondere voorzieningen moet treffen zoals een toegangsweg, riolering- of wateraansluiting. Alhoewel dit niet meer een wettelijke verplichting is, helpt het wel, zodat er minder kans is dat uw formele aanvraag wordt afgekeurd.

De officiële aanvraag voor een bouwvergunning moet worden gemaakt door een architect die geregistreerd staat bij een Portugese beroepsorganisatie. Het certificaat van verantwoordelijkheid (termo de responsibilidade) dat zij afgeven bespaart de ambtenaren tijd bij het beoordelen van het ontwerp.

Bouwen in de lokale omgeving
Het klimaat in Zuid Portugal lijkt op dat in Kaapstad, Adelaide en dat in het hele Middelandse zeegebied. Er zijn hete droge zomers en koele natte winters en de variatie in de vochtigheidsgraad en temperatuur is veel groter dan in Noord Europese kustgebieden. 

Vooral de grote variatie in vochtigheid kan er voor zorgen dat hout uitzet, krimpt en scheurt. Veel mensen geven daarom de voorkeur aan ramen en deuren van aluminium of PVC.

 De vele droge maanden en de soms zeer natte wintermaanden betekenen dat u de watervoorzieningen voor het huis en de tuin goed moet overwegen. Traditionele architectuur voorziet niet in voldoende afwatering en een vochtweringslaag. En als dan in de wintermaanden de zware regenbuien komen zullen slecht afgewaterde daken snel gaan lekken en muren en vloeren zonder een vochtweringslaag zullen te leiden hebben van vocht en zoutschade.

Aan de andere kant betekent veel zon, dat u met zonne-energie uw water kunt verwarmen en zelfs electriciteit kunt opwekken, een economische optie (Om het te installeren moet een thermisch project worden uitgevoerd). Een zorgvuldig uitgekozen lokatie en ontwerp van een huis met in de zomer genoeg schaduw, dat ‘s-winters toch nog lekker de zon binnen laat, met een goede dak- en muur-isolatie, geeft een prettige leefomgeving in huis, zelfs als het buiten te warm of juist te koud is. De meeste huizen hebben in de winter verwarming nodig, een goede haard en/of centrale verwarming is zeker te overwegen. Later installeren is meestal een stuk duurder.

Vergeet ook niet dat Portugal een gebied is waar aardbevingen voorkomen. De bouw verordening is zo opgesteld dat zij daarmee rekening houdt, betonnen pilaren en balken zijn standaard bouwtechnieken. Dit betekent hogere bouwkosten.

Nieuwbouw
Het bouwen van een nieuw huis op een vrij perceel is nu enkel toegestaan in een stedelijk gebied (urbanização) of in nieuwe woonwijken (loteamentos). Als de gemeenteraad eenmaal grond heeft toegewezen als bouwgrond, is de vergunningsprocedure gelijk aan die voor  renovatie of herbouw van oudere gebouwen. 

Renovatie of aanbouw van oudere huizen
Kleine werkzaamheden zoals onderhoud, restauratie of herstel werkzaamheden die niet de struktuur of het aanzien van het huis veranderen, vereisen meestal geen bouwvergunning. Echter wij raden u aan de gemeente toch eerst even te raadplegen. Voor kleine werkzaamheden die de buitenkant van een gebouw veranderen heeft u meestal wel een bouwvergunning nodig. 

Architecten en ingenieurs
In Portugal behoren architecten en ingenieurs ingeschreven te zijn bij een beroepsvereniging. Voor alles anders dan kleine werkzaamheden dient u zo’n adviseur in te huren : om de aanvraag voor een bouwvergunning voor te bereiden en in te leveren; om op het werk van de aannemer toe te zien en om te controleren en te verklaren dat het werk correct is uitgevoerd. In Bulletin H05NL vindt u meer informatie over deze professionele diensten. 

Documentatie, licenties en goedkeuring
De aanvraag voor toestemming om een bestaand huis te renoveren of uit te bouwen dient te bestaan uit:

• Het certificaat van verantwoordelijkheid (termo de responsabilidade) van de architect verantwoordelijk voor het ontwerp; het architectonisch ontwerp van het huis (projecto da obra), inclusief een omschrijving, ontwerp tekeningen, door- en zij-aanzichten (plantas, cortes alçados), bouw instrukties, een kostenraming en een werk schema;

• De structurele berekeningen (projecto de establilidade);

• Planning voor graafwerkzaamheden (projecto de excavação);

• Ontwerp voor electriciteit, gas, telefoon, water en afvoer installaties;

• Berekeningen voor warmte-isolatie en, soms, geluidwering;

• Ontwerp voor ventilatie en gasafvoer van ovens en verwarming.

• Gezondheids- en veiligheidsplannen

De gemeente zal dan advies inwinnen bij de desbetreffende autoriteiten, zoals de afdeling gezondheid. Gedurende deze tijd zullen zij u een bord geven dat aangeeft dat u een bouwvergunning hebt aangevraagd, dat u op de bouwplaats kunt aanbrengen. Bij goedkeuring zal de gemeente u schriftelijk laten weten dat zij besloten hebben u een bouwvergunning (alvará de licença de construção)  te verlenen. Daarin staan de evt. bijzondere eisen waaraan tijdens de bouw moet worden voldaan en de periode waarvoor de vergunning geldig is. Dit proces duurt minstens één maand. Normaal tussen de 2 à 3 maanden, maar als de documenten incompleet blijken te zijn kan het wel eens flink wat langer  gaan duren. 

De aannemer moet dan zijn bouwlicentie (alvará) en zijn arbeidersverzekering (seguro) aan de gemeente laten zien, voordat zij de de eigenlijke bouwvergunning afgeeft. De gemeente zal dan een ander bord geven dat u op de bouwplaats dient aan te brengen. Dit bord geeft dan aan dat er vergunning verleend is en geeft het type gebouw aan dat gebouwd wordt.

Als de bouwwerkzaamheden eenmaal af zijn, dient de aannemer of de opdrachtgever (uzelf dus) de gemeente te verzoeken om een eindcontrole te verrichten en om een woonvergunning af te geven (licença de utilização/habitação). Dit document geeft aan dat het huis gebouwd is volgens de bouwvergunning. 

Bouw contracten
Het Portugese Burgerlijk Wetboek bevat een onderdeel dat speciaal gewijd is aan bouwcontracten. Echter raden wij u toch aan om een advocaat het contract met de aannemer op te laten stellen, zodat uw rechten door de wet beschermd worden. 

Zorg ervoor dat het contract de tekeningen van de architect en de bijbehorende ontwerpen en specificaties bevat, een gedetailleerde offerte van de aannemer, een definitie van wanneer betalingen zullen worden gedaan en de garantietermijnen.

Normaal gesproken moet de aannemer gebreken die ontdekt zijn bij het accepteren van het gebouw binnen een jaar herstellen. En voor verborgen gebreken moet er een garantieperiode van vijf jaar worden opgenomen.

Een aannemer moet een licentie hebben om bouwwerkzaamheden te mogen uit voeren (alvará), en moet een verzekering hebben tegen ongelukken op het werk evenals een wettelijke aansprakelijkheidverzekering (WA). 

Bulletin H05NL geeft u meer informatie betreffende aannemers.