H13NL - Vergunning voor Vakantieverblijven

Kleinere vakantieverblijven voor verhuur, zoals villa’s, appartementen, kamers en logementen worden nu geclassificeerd als ‘lokaal logies’  of ‘Alojamento Local’, in de wetgeving voor verhuur van vakantieverblijven. De wet nr. 62 van 22 augustus 2018 en verordening nr. 262/2020 van 6 november 2020, in werking getreden op 4 februari 2021 gewijzigd bij Wetsbesluit 76/2024 van de nieuwe regering, dat op 1 november 2024 in werking is getreden (bepaalde delen zullen op 21 januari 2025 in werking treden) hebben een aantal veranderingen teweeggebracht.

De nieuwste AL-wet wijzigt en vult het wettelijke kader voor de werking van Alojamento Local-instellingen aan, door gemeenten de wettelijke instrumenten te geven om te beslissen over de toewijzing, regulering, controle en bevordering van interventieprocessen.

Exploitatievoorwaarden
De maximale capaciteit voor een vakantieverblijfseenheid is 9 kamers en 27 personen met uitzondering van de hostels en kamers die geen capaciteitslimiet  hebben.

Lokaal logies kan worden onderverdeeld in 4 categorieën: 

1. Huis = Villa, Rijtjeswoning

2. Appartement = zelfstandig deel van een woning

3. Logement (herberg) of Hostel = verblijf waarbij de kamers worden verhuurd

4. Kamer = maximaal drie "eenheden" in de woning

Verblijven die voor lokaal logies worden gebruikt, moeten aan de volgende voorwaarden voldoen:

Het gebouw moet…

a) in goede staat verkeren (zowel binnen als buiten).

b) aangesloten zijn op het waterleidingnet of beschikken over een privé watertoevoer systeem met de juiste vergunningen 

c) aangesloten zijn op de riolering of over een beerput beschikken die groot genoeg is voor de max. capaciteit van het verblijf.

d) koud en warm stromend water hebben

De kamers moeten voorzien zijn van

1. Een raam (of raam met balkon) hebben, die naar buiten gericht is en met goede condities voor ventilatie

2. volledig zijn ingericht 

3. geen licht blokkades hebben die het daglicht verhinderen binnen te komen.

4. beveiliging op de deuren hebben ter bescherming van de privacy van de gasten 

5. van brandblusser en bordje

6. blusdeken en bordje

7. Eerste Hulpkit en bordje

In appartementen, huizen en kamers moet er minimaal één toilet per vier kamers en cumulatief maximaal 10 gebruikers zijn. In logiesverstrekkende bedrijven moeten de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen, die niet op geslacht zijn gescheiden, autonome toiletten hebben, gescheiden door deuren met beveiligingssystemen die privacy mogelijk maken.

In logiesverstrekkende bedrijven is er minimaal één toilet, wastafel en douche voor elke zes gebruikers die gemeenschappelijk sanitair delen.

De eigenaar of het verhuurbedrijf, is verplicht de gasten te voorzien van informatie over de regels van het gebouw, zoals het gebruik van het zwembad, lift, gemeenschappelijke ruimten, openingstijden van receptie, welke diensten worden verleend, enz.

De registratie
Om een bedrijf te starten voor de verhuur van uw vakantieverblijf , moet u allereerst de Finanças informeren dat u een bedrijf opstart (Inicio de Actividade). U kunt zich laten registreren als een eenmanszaak of via een bedrijf. Let op: als u geen resident bent in Portugal (als Portugal niet uw woonland is) heeft u een fiscale representant nodig, hoewel de eis om een fiscaal vertegenwoordiger te hebben werd afgeschaft voor EU inwoners, is het nog steeds nodig als u een inkomen in Portugal heeft. 

De registratie van het verblijf voor verhuur doet u bij de „Balcão Unico“van de lokale Câmara (adressen kunt u hier vinden, als u klikt op het Distrito ou ilha (district) en de Município (stad) en VER: 

hier vindt u onderaan de pagina de link naar het adres.

En u moet de volgende documenten voorleggen: 

1. Een document dat de rechtmatigheid van de aanvragende persoon, eigenaar, representant van de eigenaar, management company e.d., bewijst (Identiteitskaart)

2. Document “termo de responsabilidade” uitgegeven door de eigenaar, waarin staat dat electriciteit-, gas-, en waterverwarmings installaties voldoen aan de huidige wetgeving

3. Inicio de Actividade-certificaat. Dit is het document van Finanças, dat bewijst dat u uw bedrijf heeft geregistreerd bij Finanças (belastingkantoor).

4. Fotokopie van “Caderneta predial urbana” (ook te verkrijgen bij de Finanças)

Nadat u van de lokale Câmara Municipal het gestempelde document heeft ontvangen, kunt u het verblijf openstellen  voor het publiek.

Binnen 60 dagen na de aanvraag, zal de “Câmara” komen inspecteren of alles voldoet aan de voorwaarden. 

Indien het niet voldoet aan de eisen, wordt de registratie ingetrokken en moet de aanvrager het afgestempelde document weer inleveren.

Capaciteit
De capaciteit van de verblijven wordt vastgesteld aan de hand van het aantal vaste bedden (één of tweepersoons) die worden verhuurd in het gebouw. 

Als de omstandigheden dit toelaten, kunnen er in AL-eenheden opklapbare en/of extra bedden worden geplaatst, zolang dit niet meer is dan 50% van het aantal vaste bedden.

Hygiene
De gebouwen moeten altijd in goede staat van onderhoud- en properheid verkeren. Schoonmaak en onderhoud, alsmede verschonen van bedlinnen en handdoeken, dienen minstens 1 x per week te geschieden en iedere keer als er nieuwe gasten komen.

Veiligheidsvoorschriften
De verblijven moeten voldoen aan de algemene brandveiligheidsregels en aan de volgende eisen:   

1. Blandblussers en Blusdekens moeten voorhanden zijn op een gemakkelijk te bereiken plaats, en voldoende voor het aantal kamers. De brandveiligheidsregels zijn afhankelijk van het soort verblijf, maar ze moeten allemaal aan de basiseisen voldoen, volgens de brandweer, zoals één blusdeken in de keuken, bij het fornuis en één grote brandblusser, of twee medium sized, op iedere verdieping van het verblijf. De brandweer adviseert ook, dus niet verplicht, een kleine brandblusser in elke kamer te hebben als deze apart worden verhuurd zoals in een gastenverblijf of Bed and Breakfast.

2. EHBO kit naar EU maatstaven (zie het “CE”-symbool)

3. Gebruiksaanwijzing van alle electrische apparaten in het verblijf, of als die niet zijn bijgeleverd, voorzien in zelfgemaakte instructies over het gebruik en functioneren van deze apparaten 

4. Zichtbare informatie over het nationale alarmnummer 112. 

Verblijven met een capaciteit van meer dan 50 personen, moeten, behalve de bovengenoemde eisen, ook nog een brandveiligheid systeem in een project optekenen en indienen met de registratie. Ook moet er een mobiele of vaste telefoon met externe lijn in het verblijf aanwezig zijn

Access for disabled users

1. De hostel met meer dan 50 bedden / gebruikers moet ten minste één kamer en een sanitaire voorziening hebben die is aangepast voor gebruikers met beperkte mobiliteit, behalve in situaties waarin wettelijk is voorzien in Wetsdecreet Nr. 163/2006, van 8 augustus, in zijn huidige formulering.

2. De toiletvoorziening bedoeld in het vorige punt mag worden geïntegreerd in een gezamenlijke toiletvoorziening voor mensen met en zonder mobiliteitsbeperking.

Publiciteit
Alle publicaties, reclame en merchandising van het verblijf, moeten de naam van het onderkomen bevatten, gevolgd door het “Alojamento Local”- registratienummer.

Placa identificativa
De vakantieverblijven moeten buiten en nabij de hoofdingang een informatiebord plaatsen. Dit bord is transparent, 20 cm lang en 20 cm breed. Dit is verplicht.

Wanneer de ingang van het etablissement zich in een gebouw bevindt, is het mogelijk om een plaat van hetzelfde model en kleiner formaat te kiezen, met de volgende kenmerken:

a) Gemaakt van 5 mm dik, transparant, geëxtrudeerd en gepolijst kristal-acrylmateriaal, met een afmeting van 100 mm x 100 mm;

b) De letters "A" en "L" moeten in hoofdletters worden ingevoerd, met een spatie ertussen, in Arial-type met 100 pt, in donkerblauwe kleur (pantone 280);

c) Onder de letters voorzien in de vorige paragraaf, moet de uitdrukking ‘(ALOJAMENTO LOCAL)’ tussen haakjes staan, die in hoofdletters moeten worden gegraveerd, in Arial-type met 13 pt, in dezelfde kleur als de vorige;

d) Het bevestigen van de plaat moet bij voorkeur worden uitgevoerd met roestvrijstalen schroeven in elke hoek, waarvan de kop ongeveer 5 mm in diameter moet zijn of, als alternatief, door middel van andere middelen om de hoeken te bevestigen, en in elk geval is de plaat 10 mm weg van de muur.

Net als alle ander publieke ruimten, zijn vakantieverblijven ook verplicht een klachtenboek te hebben (Livro de Reclamações).

Informatieboek
De eigenaars moeten een document overleggen met alle gebruiksregels van het gebouw, evenals alle regels met betrekking tot "afvalverwijdering en geluidsniveaus". Waar sprake is van een schriftelijke regeling van het condominium moet dit ook worden opgenomen en aan de gasten worden gegeven. Het document moet ook het telefonisch contact hebben van de persoon die verantwoordelijk is voor de werking van het bedrijf en beschikbaar zijn in het Portugees, Engels en "in ten minste twee andere vreemde talen".

Verzekering
Lokale huiseigenaren moeten een multirisicoverzekering hebben voor schade die kan worden toegebracht in de gemeenschappelijke ruimtes van een flatgebouw en mogelijk aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade veroorzaakt door een gast met een minimumkapitaal van € 75.000 per schadegeval. 

In het geval van een lokale logiesverstrekker geïntegreerd in een gebouw onder een horizontaal eigendomsregime, is de eigenaar van de exploitatie tevens verplicht een geldige verzekering af te sluiten of aan te tonen die de zaakschade waarborgt die rechtstreeks is veroorzaakt door brand in of ontstaan uit de inrichting. 

Gemeenten kunnen om een bewijs van verzekering vragen, dat binnen drie dagen moet worden geleverd, op straffe van annulering van de registratie.

Beperkte zones
Gemeentebureaus kunnen beperkingen opleggen aan het aantal vestigingen dat in bepaalde geografische gebieden wordt aangeboden, om de sociale realiteit van buurten en plaatsen te behouden. Bovendien kan in deze gebieden dezelfde eigenaar slechts maximaal zeven lokale logiesverstrekkende bedrijven exploiteren.

Verbeterde handhaving
ASAE (Autoriteit  voor Voedsel- en Economische Zekerheid) en de gemeenteraden zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van de bepalingen van deze wet, evenals het bekendmaken van hun respectieve processen en het toepassen van de respectieve boetes en andere sancties.

Voorafgaande toestemming voor hostels
Net als bij de gemeenteraden, is de autoritieit van condominiums ook uitgebreid. Volgens de nieuwe wet wordt de werking van nieuwe AL-eenheden afhankelijk van hun voorafgaande toestemming door het condominium. 

Condominiums
De Condominiums hebben geen bevoegdheid om AL-vergunningen goed te keuren of te annuleren. In het geval dat de AL-activiteit wordt uitgeoefend in een autonoom deel van een gebouw, kan de vergadering van mede-eigenaars zich verzetten tegen de uitoefening van deze activiteit door middel van een gemotiveerde beslissing goedgekeurd door de meerderheid van de mede-eigenaars van het gebouw, op basis van herhaalde en bewezen handelingen die het normale gebruik van het gebouw verstoren, evenals handelingen die overlast veroorzaken en de rest van de eigenaars treffen. 

Een beslissing moet worden aangevraagd bij de burgemeester van de gemeente. Na ontvangst van het besluit van de vergadering van eigenaren van de condominium kan de burgemeester de annulering van de AL-registratie bevorderen of de betrokken partijen uitnodigen om tot een overeenkomst te komen, eventueel met een AL-ombudsman, om de procedure af te ronden door toezeggingen en voorwaarden te accepteren.

Opgemerkt moet worden dat de beslissing om de registratie te annuleren na het besluit van het condominium impliceert dat het onroerend goed in kwestie niet kan worden geëxploiteerd als AL, voor een periode die is vastgesteld in het besluit (maximaal vijf jaar), ongeacht het eigendom.

Een verordening van de Câmara Municipal kan voorzien in de benoeming van een AL-ombudsman die de gemeente ondersteunt bij geschillen tussen bewoners, eigenaren van AL-inrichtingen en condominiumeigenaren of derden met tegengestelde belangen.

Bijdragen aan het condominium
Condominiums zullen in staat zijn om de betaling van een aanvullende bijdrage door de eigenaars van Alojamento Local-eenheden te bepalen, overeenkomend met de uitgaven die voortvloeien uit het toegenomen gebruik van de gemeenschappelijke delen, met een limiet van 30% van de jaarlijkse waarde.

Receptie
Lokale logiesverstrekkende bedrijven moeten een receptiedienst bieden (in- en uitchecken) en informatie voor gebruikers geven, die persoonlijk of niet persoonlijk kan worden uitgevoerd, namelijk telefonisch of elektronisch. Accommodatie-instellingen, waaronder hostels, moeten communicatiemogelijkheden met de receptie bieden, evenals een indicatie van het nationale alarmnummer en contactgegevens van de operator. 

Registratie van cliënten
UCFE (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros) zal willen weten of er buitenlandse toeristen verblijven in Portugal. Evenals de hotels, moeten alle lokale accommodatie-eigenaren hun buitenlandse klanten, hun aankomst en hun vertrek, bij UCFE registreren. Alle niet-Portugese klanten, moeten binnen 3 dagen na hun aankomst en 3 dagen nadat ze vertrekken online worden geregistreerd bij UCFE. Dit logboek van cliënten moet online worden gedaan op een speciaal hiervoor  gemaakte website https://siba.ssi.gov.pt.  Allereerst moet u uw verblijf registreren en daarna krijgt u een log in en wachtwoord. Op deze manier heeft u  ook op elk gewenst moment toegang tot de bulletins online. Instructies in het Engels vindt u hier: 

https://siba.ssi.gov.pt/files/SIBA_Manual_de_Utilizador_v1_ingles-1.pdf

Ontbijtservice
Lokale logiesverstrekkende bedrijven die ontbijt verzorgen, moeten voldoen aan de regels van hygiëne en voedselveiligheid volgens de voorwaarden van de toepasselijke wetgeving.

Logiesverstrekkende bedrijven en kamers die de naam Bed & Breakfast gebruiken, op grond van artikel 17, lid 4 van Wetsbesluit nr. 128/2014, van 29 augustus, in de huidige bewoordingen, moeten ze naast de accommodatie ook altijd het ontbijt verzorgen

Duurzaamheidsvoorwaarden
Wat betreft ecologische duurzaamheidsvoorwaarden, moeten AL-vestigingen praktijken toepassen en implementeren die het efficiënte verbruik van water en energie bevorderen (indien niet vereist door de wet), evenals een beleid van informatie over duurzame toerismepraktijken door gebruikers. Bovendien moeten ze uitsluitend wasmiddelen en biologisch afbreekbare producten gebruiken en apparatuur leveren voor de scheiding van vast stedelijk afval, en ervoor zorgen dat de werknemers permanent worden opgeleid in goede milieupraktijken. 

Boetes
Het Parlement heeft ingestemd met de verhoging van de boetes die worden opgelegd aan eigenaren van Alojamento Local-accommodaties die illegaal opereren, met name in gevallen waarin de accommodatie niet geregistreerd is of zich niet houdt aan de verplichting om alle gegevens in de Balcão Único Eletrónico bij te werken en elke overschrijding van de maximale capaciteit van de vestigingen.

De overtredingen worden bestraft met boetes van € 2.500 tot € 4.000 voor particulieren en € 25.000 tot € 40.000 voor bedrijven.

Einde van de activiteit
De eigenaar van de Alojamento Local-accommodatie is ook verplicht om binnen 10 dagen na beëindiging van de uitbating van de vestiging dit via de Balcão Único Eletrónico mee te delen. Dezelfde deadline moet worden nageleefd voor de rapportage van sluiting naar digitale boekingsplatforms zoals Airbnb en Booking.com

Voor informatie over het staken van uw bedrijf, wijzigingen in de registratie, clean & safe verklaring of het aanvragen van een klachtenboek kunt u op de volgende link klikken:  hier.