H05NL - Aannemers

Een aantal afpop bulletins verschaffen informatie over het proces van het bouwen van een huis in Portugal. Daaronder vallen de bulletins in de serie H, die gaan over Huisvesting, en  in serie P die gaan over Officiële Documenten.  Dit bulletin geeft informatie voor wie overweegt om wel of niet een bouwbedrijf in te schakelen.

Officiële aannemers en soorten vergunningen (alvará)
Behalve de kleine onderhoudswerkzaamheden en schoonheidsklussen vereisen alle bouwwerkzaamheden dat de  aannemer geregistreerd is. In het Portugees heet dit : Alvará do Empreteiro da Construção Civil. Deze registratie specificeert het type en de omvang van de werkzaamheden die de aannemer kan uitvoeren. Het bedrijf moet hiervoor het minimum aantal  gekwalificeerde technici hebben, bepaalde apparatuur bezitten, en aan bepaalde andere voorwaarden voldoen. Installateurs van electra en gas hebben een speciale registratie nodig, zie hieronder.

Hoe vindt u een aannemer
Voor individuele huizen is het over het algemeen beter om een aannemer bij u in de buurt te nemen, dan iemand uit een andere streek. Bedrijven bij u in de buurt zullen frequenter toezicht kunnen houden op de werkzaamheden en zullen vaak gemakkelijker te bereiken zijn gedurende de werkzaamheden, en na voltooiing. afpop’s ADvantage directory heeft een lijst van aannemers en andere diensten die onze leden een voordeel aanbieden . Andere bronnen zijn: Gouden gids, de lokale Portugese  en buitenlandse bladen, lokale adreslijsten, en de eigenaars van nieuw gebouwde huizen bij u in de buurt. Verzekert u zich ervan dat uw aannemer een geldige vergunning heeft.

Het proces van het bouwen van een huis vereist gewoonlijk nogal wat onderhandelen. Het kiezen van een aannemer met wie u goed kunt communiceren, staat dan ook hoog op de prioriteitenlijst. 

Het wetboek en aannemers
In het burgerlijk wetboek staan regels voor het aannemen van bouwprojecten. afpop adviseert u echter om voor het opstellen van een formeel contract met een aannemer,  gebruik te maken van een advocaat. Het contract moet als bijlagen zoveel mogelijk details van de uit te voeren werken bevatten. Hiertoe behoren het ontwerp en de specialistische ontwerpen die bij de gemeenteraad zijn ingediend voor de bouwvergunning, evenals details over materialen en bouwtechnieken die bij de bouw moeten worden gebruikt. Het contract moet de prijs, het betalingsschema en een werkprogramma of datum van voltooiing vermelden. Er kan een boete voor te late oplevering worden opgenomen. Het contract moet specificeren hoe wijzigingen aan de werken moeten worden goedgekeurd en in het contract moeten worden opgenomen.

Specialisten met vergunning (elektriciens, gasinstallateurs) 
Specialisten zoals electriciens en gasinstallateurs moeten in bezit zijn van de vereiste kwalificaties en in Portugal geregistreerd staan. Leveranciers van huishoudelijke apparatuur zullen eisen dat de installaties goedgekeurd  zijn door een erkende aannemer, voordat ze de apparatuur aansluiten. Gasinstallaties  moeten vaak daarbij nog door een onafhankelijke, erkende inspecteur geïnspecteerd worden.

Garanties
Het Portugese burgerlijk wetboek voorziet in bepaalde minimale garantieperiodes tegen defecten, in overeenstemming met de volgende tabel, hoewel deze periodes kunnen worden onderhandeld en deel moeten uitmaken van het contract.

*Sinds januari 2022 is de garantieperiode voor onroerend goed verlengd tot 10 jaar met betrekking tot gebreken die structurele bouwelementen aantasten. In andere situaties blijft de termijn van vijf jaar bestaan.

De waarborg van een woning is een recht voorzien in de wetgeving, meer bepaald in Wetsbesluit n. º 67/2003, van 8 april. Volgens de wet valt een pand onder een waarborg die kan en moet worden geactiveerd als het pand of de inboedel niet voldoet aan hetgeen is vastgelegd in het koop- en verkoopcontract. Als u een nieuwe woning heeft gekocht en deze bouwfouten heeft die binnen de garantietermijn vallen, dan dient de eigenaar contact op te nemen met de aannemer om deze gebreken te laten herstellen, bij voorkeur schriftelijk.

Als u uw probleem niet opgelost ziet door gebrek aan overeenstemming of u geen antwoord krijgt, kunt u het beste naar een Tribunal of de Julgado de Paz (gewone rechtbank of bemiddelingsrechter) stappen, afhankelijk van de waarde die de schadevergoeding vertegenwoordigt . Als de schadevergoeding bijvoorbeeld hoger is dan 15.000 euro, moet u in beroep gaan bij de Tribunal, aangezien de Julgado de Paz alleen bevoegd is om over vorderingen met bedragen onder de 15.000 euro te oordelen en te beslissen.

Een ander essentieel detail is dat de vordering moet worden gedaan binnen een termijn van 3 jaar vanaf de mededeling van het gebrek aan de verkoper/aannemer. Als u de situatie laat voortslepen en geen actie onderneemt, is de verkoper vrijgesteld van de verplichting om de gebreken die het huis heeft te herstellen. Het is daarom van essentieel belang dat u probeert overeenstemming te bereiken. Als dit ook niet lukt, handel dan zo snel mogelijk om niet nog meer schade op te lopen.

Een andere oplossing tot slot is het  indienen van een klacht bij IMPIC (Instituut voor Openbare Vastgoed- en Bouwmarkten). Als uw zaak aan IMPIC kan worden voorgelegd, moet u de betrokken entiteit, een volledige beschrijving van de feiten en bewijsmateriaal of andere relevante elementen verstrekken. Wanneer de klacht betrekking heeft op constructiefouten, dient deze altijd vergezeld te gaan van een deskundigenrapport, uitgevoerd door een erkend technicus.

Houd er rekening mee dat het belangrijkste is om binnen de wettelijke termijnen te handelen en zoveel mogelijk bewijs te overleggen om de gebreken die u in uw woning heeft gevonden te bewijzen.

Meer gedetailleerde informatie kan hier worden nageslagen:

Richtlijnen van de Europese Unie 2019/771 and 2019/770