H08NL - Woningbeheer

Als u niet van plan bent om permanent in uw Portugees huis of appartement te wonen, wat doet u dan tijdens uw afwezigheid? 

Het laten beheren van uw woning is dan wellicht gewenst. Om de daarmee gepaard- gaande kosten enigszins te compenseren, kunt u overwegen om de woning voor kortere tijd te verhuren, bijvoorbeeld in vakantieperioden.

Houdt er echter wel rekening mee dat u er in de top-vakantie-periode (juni t/m september) zelf wellicht graag zou willen zijn, dat de gemiddelde bezettingsgraad in de Algarve 35 % is, en korte termijn verhuur vaak extra kosten met zich meebrengt.

Verhuur- en vastgoedbeheerbureaus
Als u onroerend goed gekocht heeft in een door een externe organisatie beheerde (empreendimento) urbanisatie, dan is een overeenkomst met een beheerorganisatie waarschijnlijk inbegrepen, inclusief management en verhuurbemiddeling. Als deze service niet geboden wordt, dan is het voor u van belang om deze zaken zelf te (laten) regelen.

Er zijn internationale touroperators en organisaties die zich gespecialiseerd hebben in verhuur voor kortere perioden. Sommige lokale villa-management-organisaties hebben al overeenkomsten met agentschappen in andere (thuis-)landen of bieden zelf verhuurservice ter plekke aan. U kunt natuurlijk ook zelf  huurders zoeken, als u alleen af en toe uw huis of appartement wenst te verhuren. 

Er zijn enkele online organisaties zoals Airbnb, HomeAway, Booking.com, enz., die een grote hulp kunnen zijn bij het promoten van uw woning.

Als u besloten hebt uw huis of appartement verhuren of dat u het alleen zelf wilt bewonen, dan kunt u kiezen uit verschillende beheervormen, zoals:

• Het tijdig betalen van rekeningen voor nutsvoorzieningen en plaatselijk belastingen;

• Onderhoud van tuin en zwembad;

• Het schoonhouden van huis/appartement en omgeving;

• Veiligheidsvoorzieningen, bewaking; 

• Regelmatige inspectie van uw onroerend goed en toezicht op urgente reparaties;

• Toezicht op kleine onderhoudswerkzaamheden;

• Toezicht op lokaal personeel;

• Regelmatige inventarisatie en controle van de inboedel;

• Zorgen dat de verhuur volgens wettelijke regels verloopt;

• Verzekering van huis en inboedel;

• Klaarmaken van het huis/appartement voor en ontvangst van nieuwe gasten, uitleg geven over de aanwezige voorzieningen en te verlenen diensten en inspecteren van  het huis/appartement bij vertrek van gasten;

• Verschaffen van (b.v. toeristische) informatie en assistentie van gasten b.v. bij problemen.

Het is ook belangrijk dat de beheerder goed Portugees spreekt, op de hoogte is van wettelijke zaken in verband met verhuur en u regelmatig voorziet van informatie over inkomsten en uitgaven en financiële- en onderhoudsrapporten in uw eigen taal .

Een professionele beheersorganisatie zal deze diensten waarschijnlijk zeker kunnen aanbieden tegen vooraf contractueel overeengekomen kosten. Omdat u hen de zorg voor een belangrijk bezit toevertrouwt, is het verstandig een formeel contract op te stellen en dit tevens door uw advocaat te laten beoordelen!

Wanneer u voor het beheer en/of verhuur een dichtbijwonende persoonlijke kennis inschakelt, biedt dat voordelen voor een meer persoonlijke service. Controle van uw huis of appartement kan dan vaker plaatsvinden. Ook in dit geval is een schriftelijke overeenkomst, waarin verantwoordelijkheden en beloning zijn omschreven, wenselijk.

Wettelijke vereisten inzake verhuur voor korte termijn (vakanties)
Huizen en appartementen die voor korte-termijn-vakanties verhuurd worden, dienen te voldoen aan minimumeisen, zoals vastgelegd in de wet op toeristenaccommodaties.

De huizen dienen geregistreerd te zijn bij de Gemeente en de autoriteit die zich met  toerisme bezighoudt. 

Er zijn minimumeisen ten aanzien van grootte, diensten en inrichting en er moet een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten zijn in verband met ongelukken die gasten kunnen overkomen en tevens een voor publieke aansprakelijkheid.

Er worden speciale eisen gesteld ten aanzien van de veiligheid van zwembaden, gasaansluitingen en -apparatuur, brandveiligheid en schoorstenen. Gasinstallaties dienen regelmatig gecontroleerd te worden door een officieel erkende inspecteur en schoorstenen moeten jaarlijks schoongemaakt worden. Er moet een Eerste-Hulp-kist aanwezig zijn, rookdetectors en een brandblusapparaat in de keuken.

Als er gasten arriveren moeten deze geregistreerd worden, voorzien worden van informatie over het huis of appartement en de daarin aanwezige faciliteiten, en er dient een klachtenboek aanwezig te zijn.

Uw beheerder zal in staat moeten zijn om het huis of appartement voor vakantiebezoek klaar te maken, het te registreren bij de lokale autoriteiten en te zorgen voor de registratie en ontvangst van de gasten.

Boekhouding en belasting van huurinkomsten 
Inkomsten uit vakantieverhuur dienen bij de belasting opgegeven te worden, zelfs als de bewoner zelf geen inwoner van Portugal (resident) is. Er zijn belastingverdragen die voorkomen dat u zowel in Portugal als in uw thuisland belasting moet betalen. Kosten van beheer, verhuurbemiddeling en onderhoud mogen van de inkomsten afgetrokken worden. Het is daarom van belang dat uw beheerder een goede administratie kan overleggen aan de accountant die uw belastingaangifte verzorgt.