H09NL - Koopwoningen

afpop adviseert u om deskundig advies in te winnen voordat u tot  koop of verkoop overgaat, zoals  van een advocaat, financieel adviseur, of iemand die u kan helpen met de bureaucratie.

Makelaars, advocaten en banken

Om een onroerend goed te verkopen, privé of via de makelaar, dient de eigenaar de volgende documenten te overleggen:

• “Certidão de Teor of Certidão Permanente Predial“ - Dit stelt de koper in staat uit te vinden of er enige  hypotheken  op het huis zijn, en of degene die het huis verkoopt ook inderdaad de eigenaar is,of het onroerend goed ook inderdaad in zijn/haar naam geregistreerd staat. Dit document is 6 maanden geldig. Zorg dat u een geldig document heeft bij het tekenen van het koopcontract.

• “Caderneta Predial“ - Het belastingkantoor (finanças) heeft dit document. Het vertelt u de afmetingen van het onroerend goed, waar het precies ligt en waar de grenzen lopen, alsmede een beknopte beschrijving. 

• “Licença de habitabilidade ou utilização“- Dit is een vergunning uitgegeven door het gemeentehuis, indien het huis na 7 augustus 1951 is gebouwd, of een certificaat van de gemeente als het huis voor die datum is gebouwd.

• "Certificado de Eficiência Energética", Energie-efficiëntie certificaat, uitgegeven door een gecertificeerde entiteit zoals EDP, Galp, enz.  en geldig voor 10 jaar.

• “Escritura pública de habilitação de herdeiros“. Dit is een genotariseerd document waarin de nieuwe eigenaar geregistreerd zijn, van toepassing als het onroerend goed was verkregen door middel van erfenis en uitgegeven door de Notário (Notariaat).

• Bouwvergunning (indien van toepassing)

• Bouwcontract (indien van toepassing)

• Wettelijk toegestande rekeningen van de aannemer (Factura) (indien van toepassing)

• Volledig bouwproject (indien van toepassing)

• Een verklaring van het belastingkantoor dat alle aanslagen betaald zijn. De IMI belasting is de enige belasting die bij het onroerend goed hoort, hoe vaak het ook verkocht is, terwijl andere rekeningen, zoals electriciteit en telefoon etc., meegaan met de eigenaar. Deze belasting gaat dus met het onroerend  goed en de eigenaren mee.

• Bewijs van betaling van de IMT (bulletin T05). Deze belasting betreft de overschrijving van eigendom  en moet ten laatste drie dagen voordat de officiele  Koopakte getekend wordt betaald worden. Het origineel  van dit bewijs van betaling moet  men op het Notariaat laten zien. 

• Het ontwerp van het onroerend goed, het stuk grond en de urbanisatie (indien van toepassing). Deze plannen  dienen in de eerste plaats voor de koper om te controleren of alles gelijk is aan de plannen en registers van de Gemeente.

• Huizen die gebouwd of veranderd zijn na de 25 maart 2003 moeten een “ficha tecnica de habitação“ hebben. Dit is een document,  alleen voor woningen. Het heeft alle informatie over het huis, zoals de bouw details, de materialen die gebruikt zijn, en wie ze geleverd heeft etc.

• Kopieën van de identificatiedocumenten en de belastingnummers van de eigenaren. Deze moeten overhandigd worden aan de makelaar of  de jurist, en  de originelen moet men laten zien op het Notariaat, als het koopakte getekend wordt.

• Machtiging (indien van toepassing). Deze moet worden overhandigd aan de makelaar of de jurist, en de originelen moet men tonen op het Notariaat als de koopakte getekend wordt.

• Kopieën van de identificatiedocumenten en de belastingnummers van de vertegenwoordigers (indien van toepassing). Hier geldt hetzelfde als bij de twee voorafgaande.

Als de verkoper een bedrijf is, moet u ook overleggen:

• "Certidão Comercial" - Dit is een document dat wordt afgegeven door de "Conservatoria do Registo Predial" (het kantoor waar het bedrijf geregistreerd staat).Het identificeert zowel de partners alsook wat hun bevoegdheden zijn  binnen het bedrijf.

• Identificatiedocumenten en Belastingregistratienummers van de partners/ eigenaar. Deze moeten worden overhandigd aan de makelaar of jurist, en de originelen moeten worden getoond  op het Notariaat als de Koopakte wordt getekend.

• Machtiging van een eventuele partner als de andere de partner de Akte tekent (indien van toepassing). Deze moet worden afgegeven aan de makelaar of de jurist, en het origineel moet getoond worden op het Notariaat, als de Akte wordt getekend.

Als al deze documenten er zijn (in geval van een makelaar moeten ze er al zijn), zullen zowel de verkoper als de koper een voorlopig contract tekenen, waarin de koper een deposit zal betalen en belooft te kopen, en de  verkoper het deposit ontvangt en belooft te verkopen.

Voorlopig koopcontract (Contrato Promessa)
Dit contract bevat alles waarover koper en verkoper tot overeenstemming zijn gekomen, zoals de prijs, data van betaling en de uiterste datum voor de akte of zelfs enige andere procedures. Dit moet allemaal duidelijk in het kontrakt gespecificeerd staan om problemen in de toekomst te vermijden. Dit contract zou gemaakt moeten worden door een advocaat  of jurist, of tenminste door hem/haar goedgekeurd worden. Het contract moet in het Portugees zijn opgesteld en de handtekeningen van beide partijen moet gecertificeerd zijn.

Een eenvoudig voorlopig contract omvat:

• Identificatie van de kopers, verkopers, en hun vertegenwoordigers, als ze die hebben

• Identificatie van het onroerend goed, registratienummer, een volledige beschrijving en het  nummer van de bouwvergunning

• De overeengekomen prijs en de wijze van betaling

• De aanbetaling (sinal), of er betalingen gedaan zullen worden vóór het tekenen van het definitieve contract en bevestiging van de eerste aanbetaling

• De uiterlijke datum (prazo) voor het tekenen van het definitieve contract

• Gebruik van het onroerend goed door koper  en verkoper, voordat het koopcontract getekend is

• Of er rente betaald moet worden als er  vertraging optreedt bij het voltooien van de koop

• Of de koper mag bouwen op het onroerend goed, voordat de koop voltooid is

• Wie zal betalen voor het overschrijven van de onroerend-goedbelasting

• De voorwaarden voor het niet nakomen van het contract

• Eventuele andere voorwaarden waaraan koper of verkoper moeten voldoen voordat de koop rond is

Aanbetaling en terugbetaling
In de meeste gevallen zal de aanbetaling 10-20% van de koopprijs zijn, maar méér is mogelijk als beide partijen dat wensen. Normaal gesproken, als de koper de oorzaak is van het niet doorgaan van de koop, blijft de aanbetaling bij de verkoper. Is de verkoper de oorzaak, dan moet deze het dubbele bedrag terugbetalen. Anderzijds, als artikel 830 van het burgerlijk Wetboek wordt genoemd in het voorlopig koopcontract, kan de overdracht worden uitgevoerd door het rechtbank indien een van de partijen zich niet aan de afspraak houdt.

Definitief koopcontract - Koopakte
Het koopcontract wordt opgemaakt door een notaris of een advocaat. Een paar dagen voor de datum van ondertekening, moet de onroerend goed belasting betaald wordt (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis en IS – Imposto de Selo). De koopakte wordt getekend door beide partijen in aanwezigheid van een notaris. Na de verkoop moet u zich ervan verzekeren dat de verkoop wordt geregistreerd bij het kadaster (Conservatória do registo Predial).

Wij adviseren dat u er op let dat, nadat de koopakte is getekend, u alle belangrijke documenten ontvangt van het Notariaat, zoals een kopie van de Koopakte (Escritura), “Caderneta Predial“, Registratie document, “Licença de habitação/ocupação“, sleutels en informatie over het condominiumbeheer (indien van toepassing).

In het geval van kant-en-klare contracten (meestal geleverd door makelaars), of het nu gaat om een voorlopig contract of de definitieve akten, raden we u aan om een advocaat te raadplegen die u vertrouwt om uw twijfels op te helderen. Als u een deal wilt sluiten, zoek dan de professionele hulp van een advocaat om het contract op te stellen op een manier die u garantie en rechtszekerheid geeft.

Mocht u een stuk grond of een oud huis willen kopen, dan geeft Bulletin H07NL u meer informatie over planningsprocedures waarvan u zich van te voren op de hoogte moet stellen.