H12NL - Condominium Reglement
Categorie : Huis en Wonen
H12NL - Condominium Reglement
ALGEMENE CLAUSULES
ARTIKEL 1
Dit reglement is van toepassing op het complex gelegen aan ... gemeente van ... in ... en is:
- beschreven in het Conservatoria do Registo Predial (landregistratie kantoor) onder nummer …
- als horizontaal onroerend goed, onder de termen van registratie …
- ingeschreven in het hoofdkantoor van het stedelijk kadaster van de parochie ... krachtens artikel ..., van de afdeling Financiën van ...
ARTIKEL 2
Het complex bestaat uit … autonome delen, identificeerbaar door de letters … tot …
ARTIKEL 3
- Dit reglement en de documenten die er bij horen, beschrijven het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes van het hierboven beschreven complex, en tevens de rechten en plichten van de gezamenlijke eigenaren.
- Het regelement is ook van toepassing op toekomstige eigenaren, en het is daarom noodzakelijk om het volledig af te drukken in elk koop contract.
ARTIKEL 4
Alle eigenaren en huurders zijn verplicht zich aan de regels te houden, voorzover die op hun betrekking hebben.
RECHTEN EN PLICHTEN VAN EIGENAREN
ARTIKEL 5
Eigenaren hebben het recht exclusief gebruik te maken van hun eigen gedeelte, en gemeenschappelijk gebruik te maken van de bestaande gemeenschappelijke ruimtes, voorzieningen en diensten, onder de voorwaarden van dit reglement, de oprichtingsakte van horizontale eigendommen en de wet.
ARTIKEL 6
Naast wettelijk vastgestelde beperkingen, is het de eigenaren niet toegestaan:
Handelingen te verrichten, die het gebruik van de andere gedeelten en/of gemeenschappelijke ruimtes bemoeilijken;
Afbreuk te doen aan de architectuur, de vormgeving, of de veiligheid van het gebouw, als gevolg van achterstallig onderhoud, of door verbouwingen aan de buitenkant;
Hun gedeelte te gebruiken voor aktiviteiten, die tegen de algemene gedragscode ingaan;
Hun gedeelte te gebruiken voor iets anders dan waarvoor het in het reglement is bestemd;
De gemeenschappelijke ruimtes op enigerlei manier te bewonen, behalve als het reglement hierin voorziet,of als de raad van gemeenschappelijke eigenaren hier unaniem mee akkoord gaat;
In het gebruik van hun gedeelte, de wettelijke voorzorgsmaatregelen betreffende de hygiëne en gezondheid en/of de redelijke vereisten op dat gebied, niet te respekteren;
Geen geluid, vibraties, geuren of rook te produceren welke, door hun aard of intensiteit, het welzijn van de andere eigenaren nadelig kunnen beïnvloeden of hun veiligheid in gevaar kunnen brengen;
De beslissingen die genomen zijn door de raad van eigenaren niet te respekteren.
Dingen te doen die op enigerlei manier het condominium of de mede-eigenaren kunnen schaden.
ARTIKEL 7
De verplichtingen van de eigenaren zijn:
De jaarlijkse condominium bijdrage, goedgekeurd door de Raad van Eigenaren, binnen de afgesproken termijn te betalen;
Hun gedeelte, met alles wat daarbij hoort goed te onderhouden;
Toestemming te geven voor de uitvoering van werkzaamheden en reparaties nodig voor het onderhoud van het condominium, alsook werkzaamheden in hun eigen gedeelte uit te voeren, wanneer de veiligheid van de mede eigenaren gevaar loopt;
Alle kosten te betalen die gemaakt zijn op grond van dit reglement, omdat de Raad van Eigenaren daartoe besloten heeft, of omdat ze wettelijk zijn opgelegd en onder hun verantwoordelijkheid vallen;
De administratie schriftelijk te informeren over uw gewone verblijfplaats, indien deze afwijkt van de verblijfplaats beschreven in artikel 1 of in geval van adreswijziging, en uw fiscaal nummer, telefoonnummer en e-mailadres te vermelden;
Tot 15 dagen na de verkoop van uw deel, de administratie per aangetekende brief te verwittigen, met vermelding van de volledige naam en het fiscaal nummer van de nieuwe eigenaar. Gebrek aan communicatie betekent voor de persoon die verkocht, de betaling van de noodzakelijke kosten voor het identificeren van de nieuwe eigenaar.
ADMINISTRATIE VAN DE CONDOMINIUM
ARTIKEL 8
De administratie is de verantwoordelijkheid van de Administrateur(s) en de Raad van Eigenaren.
De Administrateur zal aangewezen worden op één van de volgende manieren:
met meerderheid van stemmen gekozen door de Raad van Eigenaren;
benoemd door de rechtbank, als een van de eigenaren daarom vraagt;
op een andere manier, mits daartoe unaniem besloten is door de eigenaren raad.
Tenzij anders besloten door de Raad van Eigenaren, heeft de administratie een mandaat voor een jaar, te verlengen met dezelfde periode.
De administrateur blijft aan tot er een opvolger is benoemd op één van de manieren volgens no. 2 van dit artikel.
In afwezigheid of verhindering van de administrateur, zal zijn rol overgenomen worden door de eigenaar van het gedeelte met het grootste promillage / percentage.
ARTIKEL 9
Het takenpakket van de administrateur zoals overeengekomen door de Raad van Eigenaren kan het volgende inhouden:
De Raad van Eigenaren bij elkaar roepen;
Het voorbereiden van het budget met de inkomsten en de uitgaven van het betreffende jaar;
Zich op de hoogte te stellen van het bestaan van een brandverzekering, het doen van een voorstel aan de Raad van Eigenaren wat betreft de hoogte van het te verzekeren kapitaal en het regelen van de andere verzekeringen betreffende het condominium;
Zorgen dat het geld geïnd wordt en de rekeningen betaald worden.
Het innen van de bijdragen van de eigenaren;
Zorgen dat alle papieren betreffende het condominium in orde zijn, met name die betreffende de overheid en andere officiele instanties;
Het regelen van het gebruik van gemeenschappelijke objecten, en het organiseren van service in het gemeenschappelijk belang;
Het uitvoeren van wat er in de raad besloten is;
Het vertegenwoordigen van de eigenaren bij de administratieve autoriteiten;
Het optreden namens de eigenaren in rechtszaken, tegen een van de mede eigenaren of een derde partij, wanneer dit ligt binnen zijn verplichtingen, of wanneer hij daartoe gemachtigd is door de Raad van Eigenaren;
Ervoor te zorgen, dat het reglement strikt wordt uitgevoerd , alsook de wettelijke en administratieve bepalingen betreffende het condominium;
In het kader van paragraaf g, het inhuren en ontslaan van staf dat verantwoordelijk is voor diensten in het algemeen belang, het werk van deze mensen te overzien en te koordineren en alle diensten en werkzaamheden van derden met betrekking tot het condominium te kontroleren;
De accounts aan de raad te presenteren;
Aan het eind van zijn/haar mandaat moeten alle documenten en de gehele boekhouding overgedragen worden aan zijn/haar opvolger;
Een verslag maken van de condominiumrekeningen ter goedkeuring door de raad, de betreffende papieren te bewaren, alsook alle andere dokumenten die te maken hebben met het condominium;
Het opzetten van een condominiumspaarrekening;
Het in een zichtbare lokatie ophangen van de regels betreffende de veiligheid van het gebouw, met name die regels die te maken hebben met het gebruik van gezamelijke apparatuur;
Om ervoor te zorgen dat de brandveiligheid in de gemeenschappelijke ruimten wordt gehandhaafd;
Te zorgen voor het bestaan van een gemeenschappelijk reservefonds “Fundo Comum de Reserva of Fundo de Reserva”;
De mede-eigenaars schriftelijk (kan ook per e-mail) te informeren wanneer de condominium wordt gedagvaard of in kennis wordt gesteld van een gerechtelijke procedure, arbitrageprocedure, kort geding, administratieve inbreukprocedure of andere administratieve procedures;
De mede-eigenaars ten minste elke zes maanden per brief of e-mail te informeren over het verloop van juridische procedures;
Op verzoek binnen een termijn van maximaal tien dagen een verklaring van schuld van de condominium af te geven, met name met het oog op de verkoop van een gedeelte;
In te grijpen in alle noodsituaties door onmiddellijk een buitengewone vergadering van de condominium bijeen te roepen om de te nemen maatregelen goed te keuren.
Ten minste 3 begrotingen presenteren wanneer een beslissing van de vergadering van het condominium op het spel staat met betrekking tot vernieuwingswerken in het gebouw.
Mede-eigenaars die ontevreden zijn over de handelingen van de syndicus kunnen binnen 30 dagen na kennisname schriftelijk en in de vastgestelde vorm in beroep gaan bij de mede-eigenaarscommissie. Daartoe moeten de mede-eigenaars die in beroep gaan binnen deze termijn de commissie van mede-eigenaars samenroepen.
ARTIKEL 10
- De Raad van Eigenaren bestaat uit alle eigenaren van de autonome delen die samen het complex vormen.
De eigenaren kunnen zich bij volmacht laten vertegenwoordigen.
Tenzij men unaniem anders besluit, zal de raad bijeenkomen in de eerste twee weken van januari, bijeengeroepen door de administrateur, voor de discussie en goedkeuring van de accounts van het afgelopen jaar, en het budget voor het komende jaar.
De raad kan ook incidenteel bij elkaar komen, op verzoek van de administrateur, of één van de eigenaren, wiens gedeelte tenminste een kwart vertegenwoordigt van de gehele waarde van het complex, of eigenaren die ontevreden zijn over de administrateur en een klacht willen indienen bij de raad.
Deze oproepen tot bijeenkomsten worden gedaan per geregistreerde brief en verzonden naar alle mede-eigenaren, tenminste 10 dagen vóór de datum van de bijeenkomst. De datum, plaats en tijd van de bijeenkomst als ook de onderwerpen moeten erin vermeld staan. Een oproep zal ook geldig zijn als een bericht van oproep is overhandigd aan de eigenaren en er een aantekening is gemaakt van de datum van ontvangst in het protocollenboek.
De oproep kan per e-mail worden verzonden aan degenen die deze wens kenbaar hebben gemaakt tijdens de vergadering, mits dit wordt vastgelegd in de notulen, met vermelding van het e-mailadres. De eigenaar van het condominium moet de ontvangst van de oproep bevestigen.
ARTIKEL 11
Indien er niet voldoende eigenaren aanwezig zijn om het benodigde quorum te halen en er geen andere datum is vastgesteld in de oproep, zal een nieuwe bijeenkomst een week later, op dezelfde tijd en plaats, gehouden worden. In dit geval kan de raad vergaderen met een meerderheid van stemmen van de aanwezige eigenaren, mits deze ten minste een kwart van de totale waarde van het complex uitmaken.
Als aan de voorwaarden is voldaan om de aanwezigheid op dezelfde dag te garanderen van eigenaren van appartementen die een kwart van de totale waarde van het gebouw vertegenwoordigen, kan de vergadering 30 minuten later op dezelfde plaats plaatsvinden.
Voor wat betreft voorstellen die unaniem goedgekeurd moeten worden, is unanimiteit van de aanwezige eigenaren toereikend, zolang deze tenminste twee-derde van de totale waarde van het complex uitmaken, en op voorwaarde dat de afwezige eigenaren de genomen beslissingen goedkeuren, onder de volgende condities:
a. de in vergadering genomen beslissingen moeten aan alle afwezige eigenaren per aangetekende post toegestuurd worden, met bewijs van ontvangst, binnen 30 dagen.
b. de eigenaren hebben 90 dagen, na ontvangst van de brief waaraan in de vorige paragraaf gerefereerd wordt, om de raad van mede eigenaren op schrift te laten weten of ze het al dan niet met de beslissingen eens zijn.
c. Bij niet reageren van de kant van de afwezige eigenaren, zal dit, als de bovengenoemde periode verstreken is, beschouwd worden als goedkeuring.
UITGAVEN VAN HET CONDOMINIUM
ARTIKEL 12
De eigenaren dragen zorg voor de kosten van het normaal functioneren en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. Zij betalen hiervoor regelmatig een bedrag, overeenkomstig hun promillage
ARTIKEL 13
In het jaarlijkse budget moet een bedrag zijn opgenomen voor het behoud van het condominium, en er moet een zgn. Algemeen Reserve Fonds in opgenomen zijn (Fundo Comum de Reserva).
ARTIKEL 14
- Het doel van het Algemeen Reserve Fonds is het dekken van kosten die te maken hebben met reparaties of verbeteringen van het condominium.
- Bij besluit van de algemene vergadering kan het Gemeenschappelijk Reservefonds worden gebruikt voor een ander doel dan aangegeven in het vorige nummer, op voorwaarde dat de gezamenlijke eigenaren binnen 12 maanden na het besluit zorgen voor betaling van een buitengewone bijdrage ter vervanging van het gebruikte bedrag.
- Elke eigenaar zal 10% van hun aandeel bijdragen aan het Algemeen Reserve Fonds voor de overblijvende kosten van het condominium (indien nodig is de raad bij machte hogere bedragen vast te stellen).
- Het Algemeen Reserve Fonds zal gestort worden op de spaarrekening van het condominium.
- Het fonds zal aangesproken worden door de administrateur, overeenkomstig in de raad genomen beslissingen, of door die eigenaren die daartoe door de raad gemachtigd zijn.
STEMMEN
ARTIKEL 15
Elke eigenaar heeft zoveel stemmen in de raad als hij eenheden heeft, overeenkomstig het percentage of promillage van zijn/haar gedeelte.
ARTIKEL 16
Onenigheden tussen de eigenaren of tussen de eigenaren en de administratie zullen zo mogelijk onderworpen worden aan arbitrage.
VERANTWOORDELIJKHEDEN EN BOETES
ARTIKEL 17
De eigenaar die, direct of indirect, de bepalingen van dit reglement schendt, is verantwoordelijk voor de daaruit voortgekomen verliezen of schade.
Eigenaren worden verantwoordelijk gehouden voor schade veroorzaakt door mensen in hun dienst.
ARTIKEL 18
Bij het in gebreke blijven van de regels vermeld in paragraaf a) en d) van artikel 7, voor een periode van meer dan 30 dagen, wordt er een boete opgelegd ter hoogte van de maandelijkse condominium bijdrage.
Als deze maandelijkse condominium bijdrage niet binnen 90 dagen betaald is, zal de administratie overgaan tot het verplicht innen van de bijdrage, hetgeen wil zeggen : juridische actie tegen de betreffende eigenaar.
Ingeval een eigenaar zich niet houdt aan de overige regels van dit reglement, of aan de beslissingen genomen door de administratie, zal deze aan de overige eigenaren een schadeloosstelling moeten betalen, afgezien nog van de eventuele juridische gevolgen. Het bedrag wordt vastgesteld door de condominium raad,.
Geld op deze wijze binnengekomen wordt gestort in het Algemeen Reserve Fonds, als inkomen.
LAATSTE REGELS
ARTIKEL 19
Brandverzekering is verplicht, zowel voor de privé- als de gemeenschappelijke ruimtes (multiriscos-habitação or multiriscos-condomínio).
De verzekering moet gesloten worden door alle eigenaren.
Wanneer dit niet gedaan wordt, binnen de termijn en voor het bedrag dat door de raad is vastgesteld, is het de taak van de administrateur om de verzekering toch af te sluiten. In dit geval moet deze later volledig terugbetaald worden.
De brandverzekering moet elk jaar bijgesteld worden. Het vaststellen van het bedrag is de taak van de raad.
Als de raad het nieuwe bedrag niet binnen 45 dagen voor de jaarlijkse premie verhoging goedkeurt, moet de administrateur dat doen, overeenkomstig de index die elk trimester gepubliceerd wordt door het Verzekerings Instituut van Portugal (Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões).
ARTIKEL 20
De eigenaar die zijn/haar gedeelte verhuurt moet in het huurcontract opnemen: de verplichting van de huurders om zich te houden aan de regels van de statuten, aan het huidige regelement, en aan eventuele veranderingen die gemaakt worden.
Het verhuren van een gedeelte moet gemeld worden aan de administratie, per aangetekende brief, met vermelding van de identiteit van de huurder.
ARTIKEL 21
Het huidige reglement komt in actie nadat het is goedgekeurd door de Raad van Eigenaren.
Elke eigenaar ontvangt een copie van het reglement. Het origineel blijft in bezit van de Administrateur.
De procedure zoals omschreven in 1 en 2, geldt ook voor elke wijziging die wordt aangebracht in de tekst van dit reglement.
AANTEKENINGEN
ARTIKEL 2
In die gevallen waarin het complex bestaat uit afdelingen met verschillende bestemmingen (bedrijf of bewoning), is het nuttig een onderscheid tussen deze te maken. In een complex, waar het promillage niet in alle gedeeltes gelijk is, is het aan te raden om een tabel te maken waarin zij allen zijn opgenomen met de hen toegekende waarde. Die tabel maakt o.a. het tellen van de stemmen in condominiumvergaderingen gemakkelijker.
ARTIKEL 5
Juridisch gesproken is elke eigenaar ook eigenaar van het gemeenschappelijke deel, in overeenstemming met het promillage of percentage van zijn eigen gedeelte. Dit wil niet zeggen dat de eigenaar het gemeenschappelijk deel niet in zijn geheel mag gebruiken, vooropgesteld dat hij de wet en het reglement respekteert en de andere eigenaren het gebruik niet onmogelijk maakt.
ARTIKEL 6
(b) het is aan te raden om zaken die een nadelige invloed op de vormgeving en de architectuur van het gebouw kunnen hebben, nader te specificeren. Bijvoorbeeld het installeren van aluminimum ramen op balkons, airconditioning apparatuur buitenshuis of satellietschotels, …
andere mogelijkheden zijn o.a. uitdruipend wasgoed, opgehangen zonder daarvan de eigenaren van de verdiepingen eronder in kennis te stellen; en gevallen waar water of rotzooi wordt afgevoerd op plekken waar de buren er last van hebben
ARTIKEL 7
omwille van het gemak, valt het aan te raden een driemaandelijks betalingsschema te hanteren, met betaling ten huize van de administrateur of op een vastgestelde lokatie. Een andere mogelijkheid is een bankoverschrijving op dezelfde basis, naar de rekening van het condominium.
er is een grens aan het recht van de administrateur en de plicht van de eigenaar, namelijk: alleen in geval er verdachte tekenen zijn van mogelijke schade aan de overige eigenaren en het condominium in het algemeen (bv. werkzaamheden die de struktuur van het condominium of het gedeelte van een buurman kunnen beinvloeden).
ARTIKEL 8.2 (c)
DECO doet de suggestie om de volgende formule te gebruiken: automatische benoeming, in de eerste bijeenkomst van het jaar, roulerend, te beginnen met het eerste gedeelte genoemd in de statuten, om zo opgevolgd te worden door de andere eigenaren, in alfabetische volgorde.
ARTIKEL 12
De condominium bijdrage, die het resultaat is van het jaarlijks goedgekeurde budget, moet de kosten dekken van de gemeenschappelijke gedeeltes (incl. schoonmaken en bewaking ), evenals het Algemeen Reserve Fonds , voor reparaties aan het gebouw.
ARTIKEL 13
Het valt aan te raden om een fonds te creëren voor extra kosten. Bijvoorbeeld de kosten van een eventuele rechtszaak, in actie gezet door de raad.
ARTIKEL 15
Voorbeeld: met promillage, als het gedeelte overeenkomt met 30 pro mil van het totale complex, heeft de eigenaar 30 stemmen in de vergadering; met percentage, als het deel overeenkomt met 9 procent van het totaal van het complex, heeft de eigenaar 9 stemmen.
ARTIKEL 16
De eigenaren kunnen, door een unaniem besluit van de raad, besluiten tot meerdere gevallen waarin er een unaniem besluit moet zijn, zolang dit niet tegen de wet ingaat.
ARTIKEL 19.3
Het bedrag van de elk jaar uitgedeelde boetes, mag niet meer dan een kwart zijn van de te innen jaarlijkse bijdrage van de ‘zondaar’. Normaal gesproken kan de hoogte van de te innen bijdrage van het gedeelte nagegaan worden in het ‘Cardeneta Predial’.
ARTIKEL 23
Als een unanieme stemming over het condominiumreglement niet mogelijk is vanwege afwezigheid van enkele eigenaren, kan dit goedgekeurd worden door een meerderheid. In dit geval zal het reglement ‘voorlopig’ in werking treden, totdat het door alle eigenaren is goedgekeurd of - een andere mogelijkheid - tot het goedkeuren van een ander reglement.
Het Condominium Reglement en aantekeningen zijn vertaald uit:
“’Guia do Condominio”, uitgegeven door DECO (Portugese consumentenvereniging)
Condominium Reglement - Goedkeurings strookje
Elke eigenaar die het Condominium Reglement goedkeurt, moet het invullen, ondertekenen, en terugsturen naar de administrateur. Als er meer dan één eigenaar is van het eigendom in kwestie, moet ieder van hen het invullen en ondertekenen.
Dit is een kopie van het Portugese voorbeeld:
GOEDKEURING
Ik,…………………………………(naam) ……………………………..........
(burgerijke staat: getrouwd, gescheiden, weduwe/naar, ongetrouwd)
…………………………………...(beroep),
verblijvend te ................................................(adres, indien dit niet het condominiumadres is),
Eigenaar van het autonome gedeelte (zie eerste pagina van het Condominium Reglement) ...........................................................................
Gesitueerd (volledig condominiumadres) ………………………………...............................................................................................
met een promillage / percentage van (zie eerste pagina van het Condominium Reglement) …….., geef mijn goedkeuring aan het Condominium Reglement.
Plaats en datum: ..................................................................................................
Handtekening (en): ..........................................................................................................
