T05NL - IMT - Gemeentelijke Overdrachtsbelasting

Opmerking: Deze richtlijnen zijn uitsluitend bedoeld als een samenvatting. De belastingwetgeving en regels veranderen regelmatig en soms onverwacht. Wij raden dan ook aan u professioneel te laten adviseren.

De regering heeft de belastingschijven van de gemeentelijke overdrachtsbelasting (IMT) met 2,3% verhoogd voor de aankoop van een stedelijk gebouw of een onafhankelijke fractie die uitsluitend voor huisvesting is bestemd. Het aantal IMT belastingschijven en hun tarieven blijven hetzelfde in 2025.

De IMT-tabellen verschillen naargelang het doel van de verworven huisvesting. De IMT-tarieven zijn lager als het onroerend goed bestemd is voor eigen en permanente bewoning, en hoger als het om secundaire huisvesting of huur gaat.

Gemeentelijke Overdrachts Belasting
IMT - Imposto  Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis wordt geheven over de overdracht van de eigendomsrechten of het gedeeltelijke eigendom van een onroerend goed.

De te belasten persoon is de persoon die het onroerend goed aanschaft. Betaling moet worden voldaan bij een willekeurig belastingkantoor vóór de aankoop, aangezien het betalingsbewijs één van de vereiste papieren is bij de overdracht, tenzij er sprake is van vrijstelling (zie hieronder). U kunt het ook online doen, door in te loggen op de Finanças website en vervolgens kiezen:

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. U moet dan het formulier Modelo1 IMT invullen.

Als de overdracht in het buitenland plaatsvindt, moet de belasting in de volgende maand worden betaald.

Er is een youtube tutorial in het portugees op het AT kanaal met instructies om dit tesamen met de Imposto de Selo (zegelbelasting) te betalen : Bekijk de video op Youtube.

Vanaf 1:45 is het gemakkelijker te volgen, maar we raden u aan een advocaat, makelaar, accountant of vriend te vragen die Portugees spreekt om u hierbij te helpen.

Exemptions
Verschillende vrijstellingen die van toepassing kunnen zijn:

• Aankopen door de staat, de autonome regio's, lokale overheden en verenigingen en federaties van publiekrechtelijke gemeenten, alsmede van hun diensten, vestigingen en instanties, ook indien gepersonaliseerd, met inbegrip van openbare instellingen die geen zaken hebben;

• Aankoop gedaan door vastgoedbeleggingsfondsen die 100% eigendom zijn van de staat, door de autonome regio's, lokale overheden en verenigingen en federaties van publiekrechtelijke gemeenten, alsmede van hun diensten, vestigingen en instanties, zelfs indien gepersonaliseerd, inclusief openbare instellingen die geen zaken hebben;

• Aankopen door buitenlandse overheidsdiensten die uitsluitend zijn onderworpen aan de respectieve diplomatieke of consulaire missies of ontworpen naar de woonplaats van het hoofd van zulke missie of consul, alsmede grond voor de bouw ervan, onder voorbehoud van wederkerigheid;

• Aankoop van onroerende goederen voor herverkoop onder bepaalde voorwaarden, hoofdzakelijk gedaan door particulieren of bedrijven met wederverkoopactiviteiten;

• Aankoop van eigendom door een rechtspersoon van  openbaar nut of van het openbaar bestuur, een museum, bibliotheek, school, onderwijs, culturele, wetenschappelijke, literaire of artistieke, liefdadigheids- of maatschappelijke instellingen of verenigingen, indien ontworpen voor de directe en onmiddellijke verwezenlijking van hun doelstellingen;

• Verkrijging van stedelijk eigendom of een autonome fractie daarvan die uitsluitend bestemd is voor woondoeleinden als hoofdresidentie, mits het bedrag waarop de belasting geheven zou worden, niet meer bedraagt ​​dan €104.261,00 (€130.326,00 voor Madeira en de Azoren);

• Gebouwen met een lage vermogenswaarde, bedoeld voor eigen permanente bewoning, voor belastingbetalers met een laag inkomen, zolang de totale waarde van het bruto inkomen van het huishouden niet hoger is dan 2,3 x 14 IAS.

• Aankopen door particuliere instellingen voor sociale solidariteit en entiteiten die juridisch gelijkwaardig zijn, rechtstreeks en hun wettelijke doeleinden nakomen;

• Aankopen gemaakt voor religieuze doeleinden door rechtspersonen Religieus, als zodanig geregistreerd onder de wet inzake de vrijheid van religieus

• De aanschaf van rustieke gebouwen bij de eerste aankoop door jonge boeren die subsidies aanvragen volgens de toepasselijke wetgeving;

• De aanschaf van rustieke gebouwen bij de eerste aankoop door jonge boeren die subsidies aanvragen volgens de toepasselijke wetgeving;

• De verwervingen van gebouwen die al ingedeeld zijn als gebouwen van nationaal belang, van algemeen belang of van gemeentelijk belang, overeenkomstig de toepasselijke wetgeving;

• Aankopen die zijn gevestigd in gebieden die economisch benadeeld zijn, wanneer zij worden uitgevoerd door commerciële of civiele bedrijven, die worden gebruikt voor de uitoefening in die regio's van landbouw- of industriële activiteiten die essentieel zijn voor de economische en sociale ontwikkeling van de regio;

• Een IMT-vrijstelling (en zegelrecht) werd van kracht en geldt vanaf 1 augustus 2024 voor jongeren tot 35 jaar die hun eerste huis kopen, voor aankopen tot 324.058 euro of een gedeeltelijke vrijstelling (met een tarief van 8% en een aanpassingsmarge van 25.924,64 euro) voor aankopen boven 324.058 euro en tot 648.022 euro. Tussen 648.022,01 euro en 1.128.287 euro een vast tarief van 6% en boven 1.128.287 euro een vast tarief van 7,5%. 

  * Voor Madeira en de Azoren is dit bedrag 405.073 euro (met een tarief van 8% en een aanpassingsmarge van 32.405,80 euro voor bedragen tussen 405.073 euro en 810.028 euro). Tussen 810.028,01 euro en 1.410.359 euro geldt een vast tarief van 6% en boven 1.410.359 euro een vast tarief van 7,5%.

  Deze vrijstelling wordt verleend bij de eerste aankoop van een woning die uitsluitend bestemd is voor eigen en permanente bewoning, op voorwaarde dat de jonge kopers geen eigenaar zijn van een woning op de datum van overdracht of op enig moment in de voorgaande drie jaar en dat ze niet worden beschouwd als afhankelijke personen voor IRS-doeleinden.

Als algemene regel geldt dat IMT moet worden betaald op de afwikkelingsdag of op de 1e volgende werkdag. Als de betaling niet binnen deze termijn wordt gedaan, blijven de documenten zonder effect en om de koopakte te vereffenen, moet u nieuwe vereffeningen uitvoeren en vervolgens de betreffende betaling uitvoeren

Belastinggrondslag
De overdrachtsbelasting ("IMT") wordt geheven over de waarde waarvoor het onroerend goed is overgedragen. Deze waarde wordt bepaald in overeenstemming met de volgende regels:

1. De waarde wordt via de gebruikelijke methode bepaald en gebaseerd op de aankoop waarde, tenzij de waarde van het onroerend goed (Valor Patrimonial), zoals in het register opgenomen ten tijde van de belasting bepaling, hoger is. 

2. Als er een taxatie wordt uitgevoerd, wordt die waarde gebruikt, tenzij de prijs  in het overdrachtscontract hoger is. 

3. Bijzondere regels gelden voor onroerend goed dat is aangekocht door de Regering en haar lokale vertegenwoordigers middels een verplichte of administratieve veiling of bij onteigening voor publieke doeleinden.

Tarieven
Het algemene tarief is 5% over de overdracht van onroerend goed met landelijke/agrarische bestemming (prédio rustico). Bouwgrond en ook garages en onroerend goed voor commerciële doeleinden worden belast met een  6,5% tarief.

Gebouwen (stedelijk of landelijk) of andere aankopen waarvan de koper woonachtig is in een land, gebied of regio met een duidelijk gunstiger belastingregime: 10%.

Om deze belasting te betalen moet u de Identificatie van zowel kopers als verkopers, belastingnummers van allen, alsmede "caderneta predial" of een ander document met het registratienummer van de woning meebrengen.

Onderstaand vindt u de tarieven voor 2025:

Om te bepalen hoeveel u moet betalen als u dit jaar een woning koopt conform de tabel hieronder, moet u de aankoopprijs wordt vermenigvuldigd met het marginale percentage van de categorie waar het bedrag onder valt en vervolgens brengt u de aftrek in mindering. 

Om het eenvoudiger te maken geven wij het volgende voorbeeld van een woning die voor permanente bewoning wordt aangekocht voor €250.000 door 1 persoon ouder dan 35 jaar.

Zoals u kunt zien valt de aankoopprijs van €250.000 onder de 4e categorie en welke belast wordt met een 7% tarief. Vervolgens trekt u het bedrag af dat op dezelfde lijn staat.

(€250.000 x 7%) - € 10.252,92 = € 7.247.08

In dit geval moet u dus € 7.247.08 IMT betalen 

Er zal ook een zegelrecht van 0,80% op de aankoopprijs of belastingwaarde (welke het hoogste is) bij de aankoop worden betaald.

€250.000 X 0,80% = €2.000

Totaal te betalen: € 9,247.08

Als u zich in de autonome regio's van de Azoren en Madeira bevindt, kunt u profiteren van verlaagde tarieven. Dit zijn de tarieven voor de autonome regio's Madeira en de Azoren voor 2025.

Informatie over buitengewone IMI- en IMT-vrijstellingen voor de eilanden moet in elke gemeente worden geraadpleegd.

 

Als de koper een rechtspersoon is die inwoner is van een land, gebied of regio met een duidelijk gunstiger belastingregime (belastingparadijs op de zwarte lijst + 1 ingetrokken), gelden er hogere tarieven voor IMI, IMT en zegelrecht. Neem contact op met uw belastingadviseur.